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连平:房地产市场发出五个企稳信号

连平 2022-11-16 16:25:44

连平

在政策持续的影响下,经历了约二十个月的下行,年末房地产市场有望在低位触底企稳。个别重点城市将率先摆脱低迷行情,房价跌幅可能出现收敛,土地市场在局部地区将逐步修复,年末房地产投资可能初步靠稳。当前市场呈现出五个信号,似乎昭示了市场下一步运行态势。

信号一:房地产政策进一步加大

住房金融的支持力度

年末房贷利率仍有小幅下调的空间,个人住房贷款规模将有所增加。大部分城市将继续围绕公积金、住房补贴、购房首付比例等工具,以求为满足刚性和改善性需求的释放提供便利。有条件的城市将逐步取消限制性购房政策。以上一系列举措意在降低购房者所需要承担的购房成本及购房门槛,帮助刚性和改善性需求更好地释放。预计四季度居民首套房贷利率有望从三季度的4.15%降至4%附近;新增个人按揭贷款可能达到7500亿元,较三季度环比增加1300亿元,个人住房贷款余额占金融机构人民币贷款余额比例接近19%,与二季度末相当并高于三季度末。

信号二:供给端政策发力,着力化解房企风险

聚焦“保交楼”项目顺利推进

时至年末,地方政府将通过设立疏困基金、引入资产管理公司、借助政策性银行专项借款等方式,更有力地推进“保交楼”工作。针对资质相对优良、体量相对较大房企有望进一步获得融资便利,包括部分民营房企。从银行表内信贷来看,银行开发贷余额有望在四季度重拾增长。六大行年内将对房地产融资至少增加1000亿元,包括开发贷、按揭贷以及投资房地产开发商的债券等,预计年末房企融资状况将边际改善。预计四季度房企新增银行贷款4200亿元左右,较三季度环比增加300亿元。10月份三家政策性银行净新增抵押补充贷款(PSL)1543亿元,连续两个月新增PSL贷款净融资额度表明准财政亦在发力,推动化解房企债务问题。

进入四季度,房企非银融资环境出现积极变化。一是债券融资发行增长较快。2022年10月,房企内地信用债发行343亿元,同比大增60.1%,增速较9月扩大53.3个百分点,连续两个月同比实现正增长。最近民营房企债券融资能力得到修复。8月以来,民营房企发行117.4亿元债务融资工具,同比增长1.7倍。二是资产管理公司AMC积极发力。年内中国信达已落地房地产风险化解项目20个,投放金额超百亿元,保障12,335套商品房按期交付。融创中国计划与中国华融、中信信托等就重组其上海董家渡项目等事宜展开合作。三是重点民营房企获得股东增信支持。龙湖集团控股股东在公开市场累计购入4200万美元优先票据,补充公司流动性。四是民营企业融资成本有所下降。10月温州地区民间融资综合利率降至14.56%,与今年一季度末水平相当,较9月平均水平下降77个基点。该利率走低也从侧面表明民营房企融资环境正在改善。

信号三:重点地区房地产销售

有望率先企稳回升

自九月中下旬,一些重点地区的房地产销售情况已经出现了积极变化,一线城市商品房销售面积在9月份年内首次出现正增长。今年由于受到宏观经济、气候条件等多方位因素影响,疫情之下部分购房者存在观望情绪较以往类似周期更为浓厚,因此导致“金九银十”行情可能只在个别城市存在,而且成色十分有限。随着宽松政策的不断出台,以及“保交楼”方面工作的加快推进,重点城市加快优质项目推盘将在年底对更多二、三线城市产生带动作用,预计四季度销售跌幅有所收敛,全年住房销售面积同比下降20%左右。

信号四:年末一线及重点城市

房价可能相对坚挺

四季度,热点城市楼市将率先复苏。当前房地产市场正处于去库阶段,商品房待售面积接近2018年上半年水平。特别是三、四线城市商品房去化压力较大,房价下跌城市数量居多。但部分大城市短期可供出售的现房库存处于极低水平,参考以往去化能力,北京、上海、杭州等地区商品房去化周期不到1年时间,这些城市的新房价格已经在三季度触底回升。数据显示,三季度新建商品住宅销售价格环比(三个月均值)排在前列的城市分别是:成都(+0.7%)、合肥(+0.6%)、杭州(+0.5%)、上海(+0.4%)、北京(+0.4%)等。结合去年下半年土地成交价格上涨等因素,大城市房价有望在四季度加快上行步伐。

信号五:年内最后一次

集中供地有望平稳推进

得益于房企资金状况边际改善,部分地区尝试用“现金+银行保函”的保证金缴纳策略有助于缓解房企拿地成本。需要指出的是,三季度二线城市土地供应因阶段性因素扰动有所下降,年末二线城市可能会增加优质地块的出让,以弥补年内的土地财政缺口。11月苏州已经发布年内第五批次集中供地土拍计划。预计四季度土地市场在局部地区将逐步修复,长三角和环京地区土地市场将保持不错的成交热度,珠三角地区有望增加土地成交,内陆省会城市可能增加土地供给,减缓全国土地市场下行的压力。基于以上五个信号,预计房地产投资有望在年末触底企稳。考虑到住房销售可能在季节性特征的推动下出现小幅回升,且房企融资环境边际改善,有利于推动新屋开工。“保交楼”专项款加速落地有助于加快商品房施工和竣工面积回升。三季度全国房屋竣工面积环比增加4.5%,预计年底整体房地产投资“后半段”工程类建设投资的进程将有所加快。综合来看,考虑到2021年四季度基数偏低的因素,房地产投资增速料可能会在四季度实现阶段性止跌企稳。结合2012年、2015年以及2018年类似周期的情况来分析,基准判断,2022年房地产开发投资可能达到约13.7万亿,(名义)同比下降7%,较三季度-8%的跌幅有所回升。2023年房地产投资将趋回升。

(作者为植信投资首席经济学家兼研究院院长)

责任编辑:方凤娇 主编:程凯