本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
业内用“史无前例”来形容此次房地产融资政策的支持力度。11月28日，证监会表示，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，且同时提到发挥REITs及私募股权投资基金对房地产的支持作用。
上市房企再融资于2010年被暂停之后，时隔多年重启，对行业则有极强的“信号意义”。而信号枪打出之后，自11月29日晚至11月30日晚，一日时间内，至少有6家上市房企或涉房上市公司发布了拟再融资计划，地产股和地产债也又一次迎来一轮狂欢。
截至目前，房企融资“三支箭”已经在一个月内全部落地，从供给侧为行业打入强心针。业内认为，供需两端作为市场的天平不可倾斜。下一步，需求侧得到改善，房企恢复“造血”能力则成为行业度过寒冬的关键。
再融资渠道被打开
11月21日，在金融街论坛年会上，证监会方面表示，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。一周之后，相关政策正式出台。
11月28日晚间，证监会发布了优化调整房地产市场股权融资的5项措施。具体来看，5项措施分别为，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。
一时间，地产股大热。11月29日，A股现地产股批量涨停潮，包括上实发展、天房发展、中国武夷等在内的多只股票涨停，且多只地产债同样因涨幅过高盘中临停。
那么，为何放开房地产再融资能够释放如此大的能量？
2010年4月份，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发布了“10号通知”。“10号通知”显示，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，证监部门暂停批准房地产企业上市、再融资等相关事宜。
“10号通知”面世之后，上市房企及涉房上市公司的再融资不断收紧。近两年，房地产市场出现深度调整，不断有房企出险叠加销售市场走弱使得房地产流动性下降。中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者表示，房地产行业持续下调，各类政策已经接近历史最宽松时期，恢复上市房企再融资则是最重要的政策宽松，这一政策影响较大，对上市房企有很大利好。
据证监会，上市房企通过再融资募集到的资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目、经济适用房、棚户区改造或者旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。
此外，针对调整完善房地产业境外市场上市政策方面，证监会表示，其与境内A股政策保持一致，同样恢复以房地产业为主业的H股上市公司再融资。
至于近期火爆的REITs方面，证监会则表示，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
“积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募股权基金，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。”证监会还针对房地产私募股权投资基金作出表示。
在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，此次股权融资支持措施较为全面，包括并购重组、引入私募投资基金等方面，能够以多种方式支持房企融资。
“政策明确提出，允许符合条件的房企实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司，其将加快出险上市房企重组，加快化解房地产风险。”刘水对《华夏时报》记者说。
行业或出现再融资热潮
一声令下，便有企业积极践行新政。截至11月30日晚，已经有包括福星股份、世茂股份、北新路桥、建发国际、大名城、新湖中宝在内的至少6家上市公司披露了再融资计划。
福星股份方面表示，为积极响应相关政策，满足公司业务发展需要，进一步优化资本结构，提高盈利能力及综合竞争力，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于房地产项目开发。
世茂股份同样在公告中表示，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金则用于公司“保交楼、保民生”相关房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。
《华夏时报》记者注意到，已经有再融资计划的房企所募集资金均将用于相关项目开发或者补充流动资金。
截至11月30日晚间，仅有建发国际一家公司公布了具体配股额度及价格。据建发国际公告，其此次定增的配股价为17.98港元/股，较11月29日的收盘价19.86港元/股折让约9.47%。此次建发国际配售4500万股股份，合计募集所得款项净额约8亿元。其中，80%用于偿还借款，20%用于一般营运营金。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者分析了再融资的“迷人之处”。“对比信贷投放，股权融资的优势在于不会直接增加房企的负债规模，同时也可以为房企融资提供充足的渠道。”严跃进说。
刘水同样对《华夏时报》记者表示：“股权融资将有效保证房企流动性，缓解资金压力。由于是权益类融资项目，其也有助于优化企业资本结构。”如此看来，股权融资所释放的效应正与证监会此前屡屡提到的“改善房企资产负债表”不谋而合。
“监管机构允许上市房企再融资这一动作十分及时，开辟了房企融资渠道。部分未出险房企将会是再融资的主力，未来一段时间或将迎来上市房企再融资高潮。”刘水如此预测未来上市房企的动态走向。
“三箭齐发”支持房企融资
业内认为，上述证监会提出的再融资政策标志着房企融资“第三支箭”正式落地。房企融资“三支箭”于2018年被提出，其是从信贷、债券、股权3个融资渠道支持民营企业扩大融资。
11月23日至今，不断有银行发文表示，与房企签署了全面战略合作协议，为其提供意向性综合授信额度及多元化融资服务，这正是“第一支箭”。据《华夏时报》记者不完全统计，截至目前，银行已经至少为17家房企提供1.27万亿元的授信额度，支持房企融资。
例如，万科集团与六大行均签署了战略合作协议，获得超过2000亿元的授信额度。被业内称为“拐点”迹象的则是，银行一改此前“偏向”有国央背景房企融资的状态，也为包括龙湖集团、美的置业、金辉地产、大华地产等在内的多家民营房企提供授信支持。
在“第一支箭”发力之时，“第二支箭”早已提速。11月23日，交易商协会发文表示，“第二支箭”扩容首批民营房企落地。具体来看，中债增进在民企债券支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持3家房企发行20亿元、15亿元、12亿元的中期票据，且后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。
随后，万科集团向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送。据《华夏时报》记者统计，14天时间内，在“第二支箭”的帮助之下，房企完成储架式注册达到930亿元。
叠加证监会提出的打开房企再融资通道，目前，房企融资“三支箭”在一个月的时间内已经全部落地。
中金公司在研报中表示，房企股权融资政策优化调整是行业里程碑式的进展。当前行业供需两侧政策已经全面转向支持与呵护，实现了从银行信贷支持、债券融资帮扶再到股权融资松绑的层层突破。
与此同时，央行将于12月5日降准并释放5000亿元资金，而在“政策大礼包”的提振作用下，降准将有效带动上述融资政策资金落地，房地产则是重点受益领域。那么，融资的“全面呵护”是否代表着房地产可以永保无虞？
一位房企内部人士对《华夏时报》记者表示：“融资宽松可以有效补充房企流动性，但市场恢复、销售回暖才能够给企业带来内生增长力。”
中指研究院发布的数据显示，2022年前11月，TOP100房企销售额同比下降42.1%，但降幅相比较上月收窄1.3个百分点，房企销售仍在筑底的过程中。刘水对《华夏时报》记者表示，“三支箭”更多是从供给侧给房企支持，在已出险房企和相对健康房企之间建立风险防火墙，促进改善市场预期。
“而市场预期的改善、房地产销售的回稳还需要加大需求侧的支持力度。”刘水对《华夏时报》记者说。那么，房地产需求侧是否还会有所动作？
降准或许是此阶段房地产需求侧有所改善的第一步。贝壳研究院市场分析师刘丽杰对《华夏时报》记者表示，在降准的背景下，房贷利率有望进一步下降。同时，随着信贷投放总量加大，地方政府或将进一步释放例如降低购房首付、放宽首套房认定标准等政策空间，有助于楼市需求入场。
责任编辑：徐云茜 主编：张豫宁
