本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
2022年，对于房地产而言，如何增加楼市购买力，释放购房需求成为重中之重。相关数据显示，2022年楼市发布了超千条政策，且主要集中在优化限购限售、调整公积金贷款等方面，以增加市场活力。
同时，在融资端，为保持房地产融资平稳有序，化解风险提振行业，各部门接连推出重磅政策，打开房企融资通道，促进金融机构与房企展开合作等。
限购限贷逐步松绑
2022年，房地产政策一改往年的严厉态度，对企业和市场均充满呵护。政策持续吹暖风与市场保持较低温度则不无关系。
国家统计局发布的数据显示，2022年前11月，全国商品房销售面积为121250万平米，同比下降23.3%，商品房销售额为118648亿元，同比下降26.6%。纵观2022年全年，房地产市场仍在低位运行，急需注入活力。
不可否认，对于房地产市场而言，能够回暖的主要因素则是购买力增加。3月份，政府工作报告指出，要坚持“房住不炒”，探索新的发展模式，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
4月底，中共中央政治局会议指出，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。值得关注的是，会议指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
“两个支持、一个优化”的基调一经提出，便为市场注入了信心。当日下午，A股房地产开发板块大幅上涨，涨幅报收3.89%。行业预期出现了“回暖”的苗头。
彼时，贝壳研究院首席市场分析师徐小乐对《华夏时报》记者表示，预计后续地方调控自主性更强，更多大中城市限制性政策包括限购、限售、限贷等有望松绑，房贷利率、交易税等购房成本有望进一步降低。
“两个支持、一个优化”发布之后，多城开始密集出台政策，降低购房门槛及成本，积极发布更适合市场的楼市政策。例如，8月5日，河北省廊坊市发文表示，取消限购以及“北三县”等区域的限售，引发市场热议。
中指研究院发布的数据显示，2022年，全国超过330个省市（县）发布优化宽松政策已经超过千条，包括优化限购限贷、调整公积金、发放购房补贴等。纵观2022年房地产的政策调整，松绑限购、限售已然成为主流，并逐步从三四线城市向二线热点城市蔓延。
同时，优化政策也在不断创新，以求能够为市场增加更多的购买力。在2022年的政策松绑大潮中，住房公积金的调整辐射面较广，且大部分城市对住房公积金贷款的政策是从降首付与提高最高贷款额度两方面进行适度放松。
“一人购房全家帮”是2022年公积金政策的创新点，即购房者的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金，均可以作为共同申请人。业内认为，该政策在一定程度上有助于市场释放需求，增加购买力。
融资政策得到纠偏
实际上，自房地产行业出现危机以后，行业整体呈现“强者越强”的态势。2022年上半年，央行、银保监会等部门发文指出，支持房地产企业债券融资，因城施策落实好差别化住房信贷政策，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。
不过，可以为房企输血的融资大门依然是仅向央企、国企以及财务稳健的优质民营房企打开，普通民营房企以及出险房企则很难在金融机构获得支持。
11月13日，“金融16条”开始在网络上流传，这份文件涉及到房企金融支持、一城一策等多方面的内容。整体来看，“金融16条”纠偏了此前的金融政策，支持金融机构对待央企、国企与民企融资要一视同仁。
由此，民营房企的融资渠道开始打开。同时，金融机构和房企之间的合作越来越紧密。交易商协会发文表示，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。
随后，银行开始加紧与房企展开合作。例如。交通银行发文表示，与万科集团和美的置业签署了全面战略合作协议，为两者分别提供1000亿元和200亿元意向性综合授信额度，并为其提供多元化融资服务。交通银行方面表示，银企双方将围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。
中指研究院发布的数据显示，自标志性文件“金融16条”发布之后，有120多家房企获得银行授信。从银行端来看，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企提供授信，总额度超过4.8万亿元。
整体来看，房地产融资政策逐步走向宽松。在信贷支持逐步到位之后，银保监会、住建部、央行联合发布预售资金监管新政，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房企出具保函置换预售监管资金。
11月28日，证监会方面则表示，在上市房企股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，射出了融资“第三支箭”。
货币政策持续宽松
2022年，房地产政策的调整覆盖面十分广泛，从三四线城市过渡到一二线城市，从需求端过渡到供给端，从救项目转向救企业。除了政策端持续宽松之外，《华夏时报》记者注意到，2022年两次降准以及三次下调LPR同样为房地产行业复苏提供了助力。
4月15日，央行发布，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，下调金融机构存款准备金率0.25个百分点。11月25日，央行再次表示，降准0.25个百分点，并释放5000亿元资金。
央行有关负责人表示，降准可以保持流动性合理充裕，优化金融机构资金结构。贝壳研究预案市场分析师刘丽杰则对《华夏时报》记者直言，房地产是货币宽松政策重点受益领域，降准释放了更多的资金流动性，有利于房地产相关资金落地。
除了降准之外，2022年，央行三次下调LPR。5年期以上LPR从年初的4.6%下调至了4.3%。同时，央行还推出了差别化信贷政策。5月份，央行发布新政，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，进一步给各城房贷利率下调释放了空间。
在信贷政策的叠加之下，各地房贷利率持续下降，贝壳研究院发布的数据显示，12月份，全国重点城市首套、二套房贷主流利率指数环比继续下行。其中，首套房主流利率平均为4.09%，二套房主流利率平均为4.91%，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低。
那么，一系列的宽松政策究竟释放了哪些效果？国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖曾表示，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
