中关村银网中心写字楼。 李凯旋/摄
本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
受到疫情以及其他多种因素带来的影响，2022年，北京写字楼市场依旧没有恢复元气。数据显示，2022年，北京写字楼空置率达到18.7%，为自2010年以来的最高值。同时，租金下跌也已经成为普遍现象，除了中国尊等核心写字楼租金坚挺之外，大部分写字楼“存在较大议价空间”。
值得关注的是，受到教培行业撤离和互联网行业收缩等影响，一向抢手的中关村区域出现了“退租”现象。而2023年，大批新增供应涌入泛中关村区域，使得这一区域空置率和租金预期并不乐观。
不过，业内人士认为，随着疫情防控进行调整，包括绿色经济、新能源等在内的行业将为北京写字楼市场带来新需求，预计2023年二三季度，北京写字楼市场将出现回弹。
空置率攀至高位
世邦魏理仕发布的数据显示，2022年，北京市写字楼空置率缓慢攀升，在年末站上18.7%，为2010年以来最高位。同时，科技企业集聚的中关村、望京和奥体等区域市场空置率均有不同程度的提升。但此前，上述不少区域写字楼常年可租面积紧俏。
1月9日，常年从事写字楼租赁业务的林旭（化名）对《华夏时报》记者说：“中关村、望京区域2022年退租现象明显，北京写字楼市场全年表现都不算好。”
“尽管平均空置率有所上涨，但区域间的走势出现分化，差距缩小。具体来看，CBD和东二环空置率同比进一步走低，新兴商务区则仍是空置率最高的区域。不过，随着区域商务氛围和知名度不断提升，丽泽商务区和石景山商务区的去化领先，空置率降至50%以下。”世邦魏理仕方面对《华夏时报》记者表示。
实际上，2022年，北京写字楼不仅空置率有所增加，新项目入市同样遇到阻力。世邦魏理仕发布的数据显示，2022年第四季度，北京市仅有两个新项目交付使用，总计面积为12万平米，分别位于通州和朝阳金盏。
数据显示，受到疫情的影响，北京部分写字楼项目延期交付，使得2022年全年新增供应录得31万平米，仅为2021年新增供应总量的1/4，为2015年以来的最低值。林旭对记者说：“我年初有三个客户因为年底租约到期，想要换一个办公地，但后续因为疫情方面的原因，换写字楼不太方便，最终3位在洽谈的客户全部选择续租了。”
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、办公楼部负责人袁慧表示：“防疫政策调整之后，北京市政府发布助企纾困‘新12条’，并有望后续出台更多产业支持和扶持政策，预计将在2023年二三季度带来租赁需求的反弹。”
租金普跌
林旭对记者说：“对于企业而言，2022年算得上是一个换租的好时期。因为企业退租现象明显，客户可选择的空间增加，且租金有议价的空间。”
世邦魏理仕发布的数据显示，2022年，北京写字楼市场整体平均成交租金仍呈下降态势，四季度环比下跌0.5%至382.2元/平米/月。其中，乙级写字楼租金价格环比跌幅最大，甲级写字楼市场降幅则是逐季收窄。
不过，在子市场中，CBD和大部分新兴商务区保持稳健，其他商务区均出现不同幅度租金下降。其中，望京、中关村和奥体全年租金跌幅靠前。
以中关村大厦为例，林旭对记者表示，中关村大厦目前的租金为240元/平米/月，远低于当前北京写字楼市场的平均租金水平。“而在2020年前后，中关村大厦的租金水平能达到310元/平米/月左右。”林旭说。
而“租金逐季收窄”的甲级写字楼市场身价实际上也远低于2020年。“目前，中国尊可租的房源还有，但最小的面积是1800平米，在40多层，价格是600元/平米/月，还能往下谈，但可谈的空间很小。”中国尊的租赁负责人员对《华夏时报》记者表示。
但是在2020年一季度，中国尊租赁人员曾对记者表示，项目低层租金为620元/平米/月，高层则是达到了840元/平米/月。对比来看，目前，中国尊的租金价格低于2020年。
记者注意到，处于明星地段的中国尊和国贸三期算得上是北京租金价格最高的写字楼。另一位从事写字楼租赁工作的从业者对记者表示：“国贸三期的租金是690元/平米/月，不过国贸三期的租赁价格是按照使用面积来计算，并不是建筑面积。”
北京CBD写字楼。 李凯旋/摄
互联网企业搬离中关村
林旭对记者表示，2022年，其注意到一向热闹的中关村开始变得有些冷清。
“中关村的退租现象十分明显，互联网企业收缩和教培行业遇冷使得中关村的写字楼空置率明显增加。”1月9日，中关村写字楼市场从业者谢雷（化名）对记者说。
世邦魏理仕发布的数据显示，在商务园区物业方面，2022年四季度，全市净吸纳量由负转正录得3.4万平米，但头部互联网企业持续整合缩减面积，使得泛中关村集群连续四个季度净吸纳量录得负值，全年区域净吸纳量为-19.3万平米，空置率攀至历史最高位13.3%。
“以前周末和工作日晚上，银网中心这个路口堵车非常严重，都是家长来接送孩子上补习课的。自从教培行业受到严控之后，银网中心元气大伤，多数教培公司撤离或者缩减规模，租金也有了明显下跌。”谢雷对记者说。
谢雷表示，前几年，银网中心作为北京教培行业的“中心点”，租金能够达到330元/平米/月。而在教培行业遇冷之后，银网中心租金价格一度腰斩，今年有小幅回升，不过仍在240元/平米/月的低点。
“好不容易教培的冷风刮过去，2022年互联网行业又出现了明显的收缩。不过，尽管空置率上升，但中关村优质写字楼尚没有大幅降价的现象，普遍在450元/平米/月。”谢雷对记者说。
而实际上，2023年中关村的写字楼市场面临的压力也较大。世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“明年北京商务园区预计会有11个新项目，总量近117万平米投放到市场，将迎来历史供应高峰，其中，超过七成位于泛中关村集群，新项目的密集入市预计给区内面积去化带来一定压力。”
袁慧认为，2023年，北京写字楼前期市场区划仍有一定压力，加上新增供应密集入市，空置率将持续攀升，可租面积集中的子市场则仍有一定的租金下行空间。那么，究竟什么才是北京写字楼市场反弹的第一要素？
“‘创新’仍是驱动北京写字楼需求的第一动力，绿色经济、网络平台、人工智能、金融科技、医药健康等北京传统优势领域有望重获动能，而新能源、绿色低碳、传统制造业转型升级等也会为租赁需求创造新的增长点。”袁慧如此表示。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
