本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
在经历了2022年房企融资政策“大年”之后，2023年开年，有关部门继续大力支持房企融资。1月10日，央行、银保监会表示，要实施改善优质房企资产负债表计划，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
2022年，房企融资经历“至暗时刻”。数据显示，房企非银融资规模相比较2021年下降超过50%。其中，海外债规模跌至冰点，不足180亿元。不过，年底出台的“三支箭”融资支持工具让2022年12月份的融资规模环比有小幅翘尾。
值得关注的是，自2022年11月份开始，有关部门对于支持房企融资的名单仍是划定在“优质房企”，而已出险房企或者红线边缘房企则尚在寻找破解之道。11月13日，中国人民银行货币政策司司长邹澜说：“最近在研究推出另外几项结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行。”
着力改善房企资产负债表
1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。会议明确提到，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全期间。
易居克而瑞企业战略部总经理刘晨光对《华夏时报》记者表示，“负债接续”应该包含信贷资金、债券等融资，以及到期债务展期或重组；“资产激活”则是通过“做大分母”，在增加负债“分子”的同时达到降低负债率的效果，而资产激活本身也对应了企业大量存量资产的提效改造，尤其是央企、国企。
那么，哪些房企则属于优质房企，可能在第一时间获得支持呢？“我们认为，除了具备融资能力和存量资产潜力的头部央企、国企之外，接下来获融资救助力度最大的一部分房企，包括万科、金地、绿城、滨江、碧桂园、美的置业等。”刘晨光对《华夏时报》记者提到了机构预测的房企名单。
1月11日，有消息称，改善房企资产负债表计划所涉房企名单已经出炉，包括龙湖、金地、碧桂园、远洋、新城等，与机构预测的名单类似。随后，记者采访了上述网传名单内的两家房企，但均未收获明确回复。
去年融资规模跌入“冰点”
从行业数据上来看，支持房企融资可以说已是“迫在眉睫”。中指研究院发布的数据显示，2022年，房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元，相比较2021年同比下降50.7%。
过去的一年，行业“暴雷”事件频出，导致房企在公开市场上的信用度逐步降低，使得债券规模明显缩减。数据显示，2022年房企对于国内信用债的依赖度进一步增强，全年发行规模为4654.6亿元，但同比仍下降15.5%。不过，国内信用债占总融资规模的55%，同比提升了22.9个百分点。
对比来看，2022年，房企海外债发行规模仅有176.1亿元，同比大幅下降93.4%，占比降至2.1%。此外，受到行业不断出现的负面事件的影响，自2022年8月份开始，房地产行业不再有新发海外债券。
中指研究院方面指出，在2022年多数房企针对到期海外债展期的同时，多家房企主动取消了海外评级。但这一做法虽然降低了触发交叉违约的概率，但也截断了海外融资渠道。信托融资规模同样到了低点。数据显示，2022年，房企信托融资为972.1亿元，同比下降80.3%，占比则是同比下降17.2个百分点至11.5%。
记者注意到，房企ABS融资在2022年占比有所提升，总规模为2654.6亿元，同比下降34.1%，但占比相比较2021年提升了7.9个比分点，达到31.4%。值得关注的是，房企ABS发行结构出现了明显变化，上下游相关的供应链、购房尾款类ABS大幅下降，但商业地产抵押类证券比例则是快速上升，成为了ABS最主要的发行种类。
中指研究院方面认为，出现这一现象的原因是持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活存量资产、补充资金的重要手段，并由此导致发行规模占比显著上升。
寻求解药
2022年底，监管部门针对房企融资连发“三支箭”，分别是债券融资、信贷融资以及股权融资。在此背景之下，中债增信等迅速入场，为房企提供信用支持，帮助多家房企获得银行授信达万亿元。
“三支箭”能否帮助房企打开这融资冰点这一局面？“信贷融资需要房企提供抵押物，对于很多房企而言，这一关比较难过。而且无论是债券融资还是信贷融资，尽管可以短期改善现金流，但长期来看还是增加了负债和成本，不能算是万全之策。”此前，一位房企内部人士对记者说。
亿翰智库研究员于小雨同样认为，当前存在的问题在于，无论是“内保外贷”还是中债增信担保，其均需要抵押物。但对于民营房企而言，多数优质资产均已抵押完毕，这也导致中债增信的债券融资规模较低。
从第一二支箭发力的主要名单来看，受益主要是包括万科、美的、龙湖等在内的“绿色”房企，而出险房企几乎未能获得债券和信贷支持。从2022年11月份开始，监管部门对于房企融资的定调转为“改善优质房企资产负债表情况”。由此可见，房企“尖子生”是融资政策的主要扶持对象。
受益于此，2022年12月份，房企融资有小幅翘尾。中指研究院发布的数据显示，2022年12月份，房企非银融资为655.82亿元，环比增长34.2%。其主要是得益于2022年11月份以来。政策大力支持优质房企发债融资，多家民营房企借此成功发债。
如果说债券和信贷支持政策对于红线边缘的房企并不“友好”，那么，这些房企该如何寻求破解之道？“股权融资或许是一大方向。”上述房企内部人士对记者说。易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，第一支箭和第二支箭普遍圈定在优质企业上，而第三支箭的再融资政策对于部分小规模的区域房企有积极意义。
同策研究院发布的数据显示，2022年12月份，40家典型房企的股权融资金额为132.06亿元，环比上升75.07%。据记者不完全统计，自股权融资大门打开之后，截至目前，已经有超过30家房企或者涉房上市企业发布了股权融资计划。
机构：调查资金用途会存在一定难度
业内认为，股权融资尽管不会增加负债，但在地产股价值普遍较低的背景下，大手笔配股会引发价值再度下降。
另一个隐忧则是，房企发布了定增或者配股计划，相关发行对象是否愿意为此“买单”？记者在统计后发现，房企定增配股的投资者名单主要为公司大股东、实控人、基金管理公司、合格境外机构投资者等特定对象。
价格方面，折价发售是此次房企股权融资潮的主要现象，一般为不低于定价基准日之前20个交易日上市公司股票交易均价的80%。1月13日下午，头部证券公司的一位从业者对记者表示：“房企股权融资放开之后，公司也在积极和房企对接，梳理优质房企名单。因为房企股权融资已经长时间封锁，我们在开启这项业务时也比较谨慎。”
此外，上述从业者直言，一直以来，地产股价格处于低位，企业再度配股或者定增难免会引发投资者对于股票价值摊薄的焦虑。“况且股权融资募集到的资金主要用于保交楼等项目，我们金融机构在对这些项目和企业进行调查时也存在一定难度。”上述从业者对记者说。
“肯定是好事，但是金融机构愿不愿意买单目前也是不确定的。头部优质房企定增配股的进程会比较快，但有风险的企业能不能找到合适的投资人目前很难说。”上述从业者说。
而据记者观察，部分房企完成配股再融资之路也比想象中的坎坷。以雅居乐为例，其在2022年11月份和12月份先后两次发布公告进行配股融资，但两次配股完成时间分别为7天和10天，远比投资者预想的时间要长。
不过，对于在红线边缘的房企而言，股权融资相比较债券和信贷是成本较低的一个融资渠道。对于房企来说，2023年仍然是压力倍增的一年。中指研究院发布的数据显示，2023年，房企到期信用债及还外债合计达到9579.6亿元，相比较2022年高出约700亿元。其中，1月份、3月份、4月份、7月份到期规模均超过2千亿元，为偿债高峰期。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
