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“捡漏”“急售”,5万元一套精装海景房,乳山成“海边的鹤岗”

李贝贝 2023-2-6 00:45:35

截图自诸葛找房

本报记者 李贝贝 上海报道

凭借优质的海景、养生资源,过去十余年间,山东省威海市乳山银滩旅游度假区(以下简称“银滩”)曾迅猛发展,记者在多平台看到“约有200个海景房小区分布在长21公里、宽3公里的银滩上”的统计,无数“老年看房团”蜂拥而至。

如今,随着海景房开发浪潮的退去,乳山的房地产市场也不断衰落,新盘开发停滞不前,只留下大量“白菜价”的二手房和“鬼城”的称号。近日,“不到十万可买海景房”“有的公寓一平米只有几百元”的报道,再次将乳山推至舆论中心。

“海边鹤岗”房价跌破千元?

乳山的房价真有这么低吗?在诸葛找房平台上,记者看到,只有一套单价为513元的房源,但房屋用途为“写字楼”。不过,在诸葛找房、安居客等购房平台上,总价低于十万元、均价约2000元—2500元的“捡漏”“急售”二手房房源比比皆是。如果对面积要求不高,仅需5-7万元,即可购买一套30平方米的精装修一室户。

例如,万豪庭海苑一套41.8平方米的房源,均价为2033元/平方米,总价仅需8.5万元。从小区成交记录来看,2021年3月成交的一套房源,均价为4835元/平方米,如今的挂牌价相当于“腰斩”;同为“一线海景房”,海林花园一套49平方米的精装修房源总价10万元,挂牌9个月后降价2万元。

“楼梯房、高楼层,没有物业服务,或是装修一般、冬天没有暖气的话,几万块确实能买到(房子)。”当地中介老齐(化名)向《华夏时报》记者坦言:“实际成交价格还能更低。房子太多了,现在很多在低价抛售,你可以好好挑一挑。”

房价极低的同时,乳山的房租也堪比“白菜价”,一套海景房的月租金仅为300-500元,长租的价格则更为低廉。以海洋明珠小区一套500元月租的房源为例,房东称整年租可降至4000元/年。

记者注意到,上述“白菜价”房源几乎均位于乳山银滩。58安居客研究院院长张波告诉记者,因为“房地产过度开发、却没有吸引到实际的人口所导致的房屋空置”,成为银滩二手房价极低的根源。

据乳山市人民政府官网资料,银滩因辖区内长达21.7公里的洁白沙滩而得名,区域气候条件宜人,空气质量等级常年“优”,负氧离子丰富。

凭借优质的自然资源,银滩受到了开发商的青睐。2010年3月,乳山市政府关于加快银滩旅游度假区发展的一份文件中指出“近年来银滩房地产业迅猛发展”。公开报道显示,2007年—2010年是乳山银滩开发的鼎盛时期,三年间房屋竣工的总面积达562万平方米。截至目前,“约有200个海景房小区分布在长21公里、宽3公里的银滩上”是公认的说法。

随着大开发的推进,“海景”“疗养”“养老”等广告词也吸引了广大老年客群。

“大巴车直接从上海拉到乳山。”上海人黄珏(化名)告诉《华夏时报》记者,2013年,退休的黄珏父亲在小区门口拿到一份房屋销售传单,被“负氧离子”“长寿之乡”的描述深深吸引。4天的“免费旅游”结束后,黄珏父母名下多了一套乳山银滩的房子。

老齐对于当年的热闹也是记忆犹新:“大巴车一辆接一辆,都是老年人。”值得一提的是,这也是乳山楼市存在“反倒挂”现象的原因:在二手房低至2千元/平的乳山,在售新盘价格却普遍在7千至8千元。几万元就能买一套二手海景房的银滩,在售新盘金鼎玺悦项目的单价甚至接近万元。老齐解释说:“(人)当时都是直接拖到售楼处的,有人一买好几套,后面想出手亏本就卖不掉。没人要,二手房不就便宜了?”

那些年,房子卖出去不少,但因为交通、医疗等硬件配套的缺乏以及寒冷的气候,留在银滩的外地人并不多。

渴望“滨海度假生活”的黄珏父母,买房后住在银滩的日子屈指可数。“太远了,没有直达的飞机或是火车,都得从威海转。”黄珏解释说,以火车通行为例,从上海虹桥站出发,需要先耗时近7个小时到盐城,再从盐城换乘约2小时到威海。之后还需坐大巴到乳山,“差不多要折腾一天了”。

与此同时,潮湿与寒冷也是难以回避的问题。因为气温较低,除了夏天可以来避暑,其他三季银滩不少海景房都处于空置状态,而“一线海景房”斑驳与发霉的墙壁也让老人觉得这里“比上海还潮”。最重要的是,随着年岁渐长,黄珏的父母愈发重视医疗配套。但相比医疗资源在全国数一数二的上海,乳山显然不是一个好的选择。

2022年的夏天,有游客晒出银滩的夜景,白天鳞次栉比的海景房,晚上亮起的灯光却只是星星点点,这也让银滩多了一个“鬼城”的称号。“没人来的地方,房价能不跌吗?”老齐显得有些无奈。

监管层多措并举盘活市场

事实上,随着海景房开发浪潮的退去,乳山的房地产市场早在数年前便衰落。据乳山市统计局发布的国民经济和社会发展情况公报,2010年,该市房地产开发投资64.43亿元,比上年增长27.79%。但从2014年开始,乳山的房地产开发投资便开始大幅度下滑,2014年全市房地产开发投资完成36.32亿元,同比下降52.46%。到2018年,乳山的房地产开发投资仅为23.38亿元。

2019、2020两年,乳山市没有公开该市房地产开发投资的具体数据,只透露2019年的房地产开发投资同比增长7.03%。之后,2021年,全市房地产开发投资41.62亿元,同比下降31.4%;2022年前三季度,房地产开发投资20.93亿元,同比下降32.3%。

面对房地产市场的持续下行,乳山市政府近年采取了多项措施,完善城市基础配套的同时,也加紧盘活银滩存量二手房、尽力“稳楼市”。

例如,乳山在滨海新区规划设置了10条公交线路,其中4条线路到达市区,6条线路在银滩区域内运行;日投放45辆车运行,占全市日投放车辆总数25%;为满足银滩居民日常医疗需求,还新建了二级乙等综合性医院,引进华慈医院等。

在房地产开发方面,2015年,乳山开始将银滩旅游度假区的定位调整为“新城区”,建设宜居新城谋求转型。例如,乳山银滩取消了普通海景房的规划审批,要求沿海所有项目在规划上必须配套配餐中心、医疗护理、文化娱乐等服务,打造“养老养生天堂”。

另一方面,乳山市也加强了对银滩楼市的监管力度。其中,2020年末,乳山召开房地产健康发展座谈会,强调将完善房地产市场监管机制,运用大数据对房产销售产业链进行全过程监管,探索购房冷静期机制,从制度上规避退房退款难问题。2021年末,为规范海景房销售市场,乳山市又结合银滩住房市场特点推行了包括“看房团”备案、信息主动公开、权利义务告知的“六步购房法”。

在2022年工作计划中,乳山市住房和城乡建设局强调“多措并举,加强房地产市场监管”,提出加强海景房销售过程监管,对存在落实政策不力、销售过程不规范等问题的开发企业进行约谈、责令整改;以及全面推行“三码公示”“五真房源”,提高房屋交易信息透明度等。

“人走了”和“人不来”

尽管如此,业内人士仍直言,结合楼市行情和人口、产业的现状来看,当地市场需求依然有限,短期内市场热度仍难恢复。

“鹤岗是由于资源性产业萎缩,导致大量人口流失产生房屋空置;乳山是房地产过度开发、却并没有吸引到实际的人口所导致的房屋空置。”张波认为:“换言之,鹤岗是住的人离开了,而乳山是根本没有吸引到人来住。”根据乳山年鉴,2021年,该市办理户口迁入873人、户口迁出3567人。

整体来看,2021年,乳山市总人口为536051人,比上年(2020年)减少5976人;2021年全年出生人口2416人,出生率4.48‰;死亡人口5740人,死亡率10.65‰,人口自然增长率-6.17‰。另一方面,该市老龄化程度持续加深:截至2021年12月底,60岁以上老年人185472人,占乳山市总人口34.6%,比上年增长1.3%。

张波建议,目前乳山应该更多发展产业配套、拉动更多人口流入,而非单一通过旅游资源来吸引人群。“产城融合、宜居宜业,同时兼顾旅游资源,或许更有利于闲置房产的去化以及城市未来长期发展。”张波说。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁