本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
进入2023年以后，房地产未来的走势依然引市场“担忧”。从数据上来看，2022年，房地产销售及开发均处于下跌状态，房价下跌城市数量有所增加，有关房地产是否会“硬着陆”的讨论则是不绝于耳。
近日，《华夏时报》记者与中航基金副总经理兼首席投资官邓海清展开了一场对话，其向记者分析了2023年房地产市场的发展趋势，并解析了包括提前还贷等多个热点现象背后的成因。
房地产仍对经济有提振作用
国家统计局发布的数据显示，2022年，全国房地产开发投资为132895亿元，相比较2021年下降10%。同年，商品房销售面积为135837万平米，同比下降24.3%。除这些指标之外，包括土地购置面积、销售额、房企到位资金等均呈现较大幅度的下跌。这表明，2022年，房地产行业处于低位运行的状态。
在近3年的调整和震荡中，行业不断出现的暴雷和违约现象使得整个行业的信誉度有所降低。那么，在多项政策支持且重回“支柱地位”的声援之下，房地产行业究竟是否还有“翻身”的机会？
“房地产在2023年经济增长中可能出演‘男主角’，成为2023年推动中国经济增长的重要力量。”邓海清直言。不过，邓海清进一步解释，此次房地产对经济的提振作用与过去不同，其是处于消费目的的房地产购置需求。
在邓海清看来，近两年，居民失业情况较为严重，年轻人失业率较高，结婚买房、生娃买房等消费型需求均被延迟，大量的具有消费属性的房地产购置需求实际上处于被压抑状态。“在年轻人群体中，包括生娃群体中，房地产可能是消费支出大项。而随着2023年被压抑的房地产需求得到恢复，作为消费品的房地产有可能出现上涨甚至出现报复性反弹。”邓海清说。
值得关注的是，近期，多个城市针对多孩家庭发放了生育补贴。例如，浙江温州发文表示，拟对符合条件的家庭生育一孩、二孩、三孩的，分别发放一次性生育补贴1000元、2000元和3000元。
局部房价可能大涨
如果说被抑制的房产需求可能在2023年集中释放，那其是否会对房价走势产生影响。对此，邓海清同样给出了预判。
邓海清说：“局部房价有可能再现大幅度上涨。”在邓海清看来，2023年不仅仅是房地产市场可能会发生变化的一年，也是企业开始“转弯”的一年。邓海清表示，在坚持“房住不炒”、推动房地产业向新发展模式平稳过渡的政策思路下，原本以高杠杆、高负债、高周转为特征的房地产开发模式将向以低库存、低杠杆、低周转为特征的新房地产开发模式转型。
“转型可能导致供需失衡，局部房价有可能再现大幅上涨，头部优质地产公司迎来‘苦尽甘来’的春天。”邓海清如此表示。
值得关注的是，进入2023年以来，全国重点城市的房价出现了明显变化。国家统计局发布的数据显示，2023年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，且二三线城市房价跌幅出现明显收窄甚至转涨。
房地产能够走出低谷绝不单单在于市场端的单一修复，企业端如何走出大额债务漩涡是行业回暖及行业成功“转向”的重要因素。自2022年下半年以来，中债增信开始跑步入场，为多家房企提供信用支持以便获得融资。同时，股权融资的闸口被重新打开，释放了重要信号。
邓海清认为，当前，优质房企融资问题和现金流紧张问题已经得到了极大缓解，主要矛盾转为商品房销售遇冷和房企拿地意愿不强。那么，这一问题又该如何解决？
“房企要主动转变观念，适应低库存、低杠杆、低周转的新发展模式，积极增强自身资本实力，改善现金流状况，在商品房销售和自持出租两端发力。”邓海清给出建议。
存量房贷利率仍有下行空间
2023年开年后，房地产行业同样出现了许多“抓马事件”。例如，1月份开始，多个城市上演了提前还贷热潮，不少银行门口提前还贷的购房者排起长队，甚至有银行为缓解该业务压力关闭了线上提前还贷通道。
业内认为，购房者之所以提前还贷，是因为其可以有效节省利息。邓海清表示，行业出现提前还贷潮主要有两方面的原因。其一，居民投资消费习惯发生了一些变化，部分居民倾向于降低负债率，减少投资和消费，从而出现提前还贷。
其二，当前居民理财渠道较为匮乏，理财收益不高，甚至可能和房贷利率存在倒挂，提前还贷成为部分购房者“最理想的投资”。
自2022年以来，多城在不断下调房贷利率，包括天津等在内的城市已经开始执行首套房贷款利率为3.8%的低值。由此，存量房贷利率和现行房贷利率之间的矛盾开始展现，存量房贷利率是否有下调的空间？
“未来，存量房贷利率仍有下行的空间。从数据上看，目前房地产销售仍处于低位，需要政策继续呵护。在支持房地产市场企稳复苏的政策背景下，5年期以上LPR仍有下行空间，而存量房贷利率与此挂钩，因此也有下行的空间。”邓海清如此认为。目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，已经连续6个月维持不变。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
