本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
近两年，租赁住房越来越受到关注。自2021年开始，土拍市场上开始出现全年期自持的租赁住房地块。而从2022年开始，有关租赁住房的金融创新速度也开始提上日程。业内认为，在房价居高不下的今天，租房是解决“住有所居”的重要渠道。
在一线及强二线城市，租赁需求可以说“蒸蒸日上”。不过，目前，在金融领域，租赁企业的发展可以称得上是起步阶段。
据中国人民银行官网2月24日消息，为支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（简称《意见》），并向社会公开征求意见。
支持租赁企业发展
具体来看，《意见》分为四大部分，分别是基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理。
《意见》指出，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。其中，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。
那么，有哪些企业在支持名单之内？《华夏时报》记者了解到，目前，有两类租赁企业在市场上较为活跃。其一，以自如、乐乎公寓为首的租赁住房企业。其二，以万科、华润等为首的房企旗下的租赁公寓运营板块。
以集中式住房租赁这一模式为例，迈点研究院发布的数据显示，2022年，中国住房租赁企业开业规模持续推进，市场集中度快速增加，规模化趋势加速。其中，TOP30企业集中式租赁住房累计开业规模达到87.22万间，环比增长6.97%。
值得关注的是，房企万科旗下的泊寓和龙湖旗下的冠寓开业规模分别位居第一、二位，房企系租赁企业规模占据大头。不过，根据迈点研究院的数据，国企系租赁企业规模在2022年扩张迅速，并取代中介系位列第三位。
多方位提供金融支持
值得关注的是，《意见》对于租赁企业最大的利好则是在于帮助企业解决了融资问题。在建立住房租赁金融支持体系方面，《意见》指出，金融机构要分工合理。
其中，商业性金融要按照依法合规、商业可持续的原则，满足各类租赁住房主体合理融资需求。而政策性金融、开发性金融限于在符合职能定位和业务范围的前提下，为保障性租赁住房开发、建设、运营提供融资。
根据《意见》，住房租赁企业可以通过信贷市场进行融资。其中，直接融资产品应结构简单清晰，市场约束和运行机制健全有效，产品定价透明，资金用途真实、合规。分开来看，信贷市场则是主要满足各类主体开发建设租赁住房、日常运营等需求。资本市场侧重于发展住房租赁投资长期投资工具，信贷市场和资本市场可根据住房租赁不同环节收益和风险特点，协同配合，合理接续。
“此次政策的核心要点便是建立健全住房租赁金融支持体系。其中，文件明确了‘两分法’的金融支持体系，即信贷市场和资本市场配置优化的方向。”易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者说。
《意见》指出，加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度，支持商业银行向各类主体发放开发建设贷款。其中，租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。
在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，《意见》指出，要增强金融机构住房租赁贷款投放能力，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券。此外，创新住房租赁担保债券。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。
除了上述内容之外，《意见》指出，稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域，鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。
鼓励团体批量购买租赁住房信贷产品
除了对于住房租赁企业融资链条进行了完善之外，《意见》还对住房租赁金融产品进行了创新。
《意见》指出，创新团体批量购买租赁住房信贷产品。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量限制房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化、规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、不新增地方政府隐形债务等前提下，发放租赁住房团体购房贷款。
其中，租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
同时，《意见》指出，支持发放住房租赁经营性贷款，住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。
这意味着，企业批量购买存量房屋作为保障性租赁住房可以获得贷款支持。业内认为，这是有效盘活存量房屋的重要措施。
易居研究院方面对《华夏时报》记者表示，潜在的影响是，该《意见》在助推住房租赁市场发展壮大之余，可能改变存量住宅市场中租和售的结构比例。
“住房租赁业务的利润点一般出现在大中型城市。因此，租售结构比例如何调整、会对当地的房屋售价产生什么样的影响，这是大中型城市、热点都市圈房地产市场将面临的问题。”易居研究院方面如此解释。
那么，租赁究竟会如何影响市场？易居研究院方面认为，租赁房源可以来源于存量住宅和非存量住宅两方面，而不同的融资成本、拿地成本则会决定企业是否会偏向于收购存量闲置住宅开展租赁业务。同时，政府会如何从土地供应角度调节住宅市场中租、售的体量也同样值得关注。
另外，《意见》还对加强和完善住房租赁金融管理做出了规定。例如，《意见》指出，严格住房租赁金融业务边界，加强住房租赁信贷资金管理。例如，商业银行等机构要严格住房租赁信贷审查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性的调查和跟踪，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
