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越秀服务财报暴露“现金牛”?手握43.61亿元,无银行借款,另有大部分募集资金未使用

董红艳 2023-3-13 21:06:54

本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道

近两年,房地产市场面临较大下行压力,物业管理也因为新房交付上的增长减缓,整体发展面临压力。但业内多方认为,物管行业的市场规模还将继续扩大,仍然十分看好物管行业的发展。

据克尔瑞物管监测,2022年全国物业管理行业营收为12437.2亿元,相比2021年增长4.5%,总规模持续扩大到353亿平方米,并预计2025年物业管理行业总规模有望增长到388亿平方米。

同时,值得注意的是,业内认为,2023年物管行业分化将加剧,长期而言,国企的规模市占和业绩市占都有望实现提升。中信证券统计数据显示,2022年—2025年头部物管国企业绩增速24%、34%、30%、33%。而从目前已经披露的年报数据来看,分化的趋势已经显现,其中越秀服务(06626.HK)等物管企业表现较为突出,在规模扩展的同时也实现了净利润的高增长。

净利润实现高增长

3月8日,越秀服务率先披露了2022年业绩公告。报告数据显示,2022年越秀服务营收总金额为24.86亿元,同比增速为29.6%;2022年越秀服务共计实现净利润4.24亿元,归属股东净利润4.16亿元,同比增速高达15.7%。

对于业绩的高增长,越秀服务称,主要是由于非商业物业在管面积增加和增值服务类型多样化,2022年越秀服务物业管理服务收入为人民币8.12亿元,同比增长26.3%;社区增值服务收入同比大增47.1%至人民币6.50亿元;非业主增值服务收入为人民币4.79亿元,同比增长40.8%。

其中,2022年下半年,越秀服务的业绩增速明显加快。对此,越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰解释称,2022年下半年,越秀服务业绩增速主要来源于两个方面,其一是合作业务扩张;其二是社区增值服务的提升,其中新零售方面的营收相比去年增长了1.6倍,达到1.98亿元。

对于社区增值业务,林峰还强调,2022年的社区增值业务营收是6.5亿元,同比增长了47.1%,营收占比达到26%,相比去年增加了3.1个百分点,而且毛利率是32.9%,所以我们在未来几年还会加强这一块的发展。

未来,越秀服务的业绩表现还会持续走高吗?对于2023年的业绩目标,林峰透露,管理层将力争达到股权激励计划的相关指标设定。股权激励计划显示,2023年至2025年越秀服务的扣非归母净资产收益率分别不低于12.8%、12.9%、13.0%且要求不低于同行企业平均水平;扣非归母净利润增长率分别为32%、52%、75%且要求增速不低于同行企业平均水平。

将会如何扩张?

业绩的不断增长离不开规模的持续扩张。对于物管企业扩张的方式,易居研究院研究总监严跃进向记者指出,物业公司扩展的方式一个是依托住房交付的面积,另外一个是靠收并购。而新建房屋竣工交付方面的恢复需要时间,收购方面,物管公司也面临一定的资金压力。

不过,基于分化的预期,中信证券预计,2022年—2025年国资背景龙头物业管理企业在管面积增速可达到33%、26%、23%、20%。

对于越秀服务而言,房屋交付面积以及资金方面的压力都比较小。公告数据显示,2022年,越秀服务新增在管面积1369万平方米,增速高达71.8%;截至目前,越秀服务的手头现金为43.61亿元,并且未产生银行借款,2022年经营现金流7.5亿元,上市所募集的大部分资金也未使用。

报告数据显示,2022年越秀服务的合约面积达到7060万平方米,整体在管面积相对于部分头部企业来说并不算大。对此,林峰表示,越秀服务上市三年内托管面积达到1亿平方米的目标没有变,仍然会持续扩大,但是越秀服务并不盲目追求面积的扩大,更加关注拓展项目稳定的盈利能力。

对此,林峰坦言,地产行业的下行,特别是销售面积的下行,对物管的冲击较大。不过,越秀服务目前依托于母公司越秀地产,交付的面积拥有保障,2022年的业绩实现了行业内罕见的正增长,在管的面积位于一线、新一线或者二线城市,具有消费潜力保障。

值得注意的是,越秀服务在扩张方面有着自己的较为独特方式——TOD。报告数据显示,2022年越秀服务TOD业务走出广州,新拓展了四个城市。对此,林峰表示,期望2025年越秀服务在TOD的市场份额能够达到10%,预计覆盖轨道交通里程1000公里。

收并购方面,林峰表示,越秀服务对并购持有开放的态度,目前正在等待收购机会,未来将投入大约10亿元用于收并购。对于现金的其他方面的使用,林峰还指出其中1亿元将用于社区增值业务,剩余资金也在寻找金融机构投资。

虽然物管行业的整体规模在扩大,但是总体的盈利水平却在下降。据克而瑞物管统计,2022年58家上市物管企业净利润均值为2.14亿元,同比下降了6.86%,首次出现下跌,远不及此前40%以上的高增速。

规模和利润上如何去平衡?对此,林峰坦言2022年越秀服务的毛利率下跌了7.7个百分点,但是仍然高于行业同期水平。未来,越秀服务的毛利率还是会逐渐接近行业的平均水平,但是会进行有质量的拓展,越秀服务的利润绝对额还是会保持增长。

从整个行业的发展来看,明源地产研究院副主编胡天祥向《华夏时报》记者表示,最近几年物管行业在资本市场的热度已经下降了很多,不过物管行业具有现金流稳定的特点,未来房企仍然会去推动相关板块的上市。总的来说仍然看好物管行业的发展,但物管行业的净利率水平并不是很高,部分高毛利率的业务模块占比实际上很小。2023年,物管行业的整体扩展速度将慢下来,在当下的房地产行业大环境下,物管企业更多的是要能够守住基本盘。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁