冉学东
在目前房地产市场供求格局已经发生重大转变，房贷利率持续下行，预期未来还会继续下行的背景下，存量房贷利率相对过高的问题凸显，导致提前还房贷的热潮持续。直面并稳妥解决存量房贷利率过高的问题，需要担当的勇气。
7月14日，央行在2023年上半年金融统计情况新闻发布会上提出按照市场化、法治化原则解决这个问题，并表示支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
这是监管首次对于如何解决存量房贷问题提供了一个原则和两条思路：一个原则是按照市场化法治化原则，支持和鼓励商业银行和客户自主协商，鼓励市场主体诚信守约的契约精神。
央行建议的两条思路可以解读为：一是借款人和商业银行自主协商变更合同约定，最大的可能是直接降低贷款利率，一是发放新的贷款来置换原来的存量贷款。其实也就是用低利率的贷款来置换高利率的贷款。
央行在表态中还提到一点就是：通常来说，存量房贷利率加点在整个贷款合同期限内始终保持不变，不能调整。而贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，导致前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上。
2018年11月20日，央行宣布自2019年1月1日起正式实行贷款市场报价利率（LPR）定价机制。2018年12月20日,央行宣布自2019年1月20日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
按照当时房贷利率转换LPR的背景，存量浮动利率房贷转为LPR之后，之所以还要加点，是因为央行的公告本身规定的商业性个人住房贷款利率定价方式就是以相应期限的LPR为定价基准加点形成。
而基点数一经确定，之后的贷款期限内就保持不变，后续房贷利率就是等重定价日一到，再按最新LPR算上基点数得出新利率，再在下一周期执行新利率。央行同时规定个人首套商业房贷款利率不能低于相应期LPR，二套房不得低于相应期LPR+60个基点。
通常来说，存量房贷利率加点在整个贷款合同期限内始终保持不变，不能调整。但是现实中，也不是没有可操作空间。比如针对无逾期、无违约、无两笔以上未结清房贷的客户，有些银行可以提供存量房贷利率打折优惠。
央行指出，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。所以加点过高是存量房贷利率过高的主要原因，那么调整存量房贷利率也主要是调整加点。
根据中国人民银行披露的信息，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。其中，6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降51个基点。
新增贷款利率比较低，但是因为加点不能变动，那么存量房贷利率和新增房贷利率就存在一个较大的利差，这就导致了存量房贷客户的提前还贷潮。
结合央行公布数据，有机构测算得出，2023年上半年较2022年上半年提前偿还的贷款或增长了1万亿元以上。提前还贷量过大，事实上已经严重影响了银行业的发展。招商证券认为，以更低成本的资金置换存量住房贷款居民端“资金空转”的现象。特别是当前居民可获得的新发放经营或消费贷利率大幅低于存量房贷利率时，这种行为逐步冒头。
同时，今年以来，住户短期贷款及经营贷高增，房贷增速回落。由此可以推知，许多人拿经营贷和其他短期贷款去置换存量房贷，这种操作不但暗存许多金融风险，对于商业银行和借款人也有潜在危害。
比如用目前广泛存在的3.4%的消费贷利率置换6.1%的利率，宽阔的利差非常有诱惑力，但是实际上，监管部门一直明令禁止“经营贷”“消费贷”违规流入楼市。按照监管规定，银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，银行若发现经营贷、消费贷资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任。多数经营贷、消费贷合同1至3年就要续签一次，如果银行抽贷，客户会面临较大资金周转压力。
同时，商业银行在房贷领域面临的压力也很大，根据媒体统计，截至6月27日，国家金融监督管理总局公开的行政处罚中，23家银行（包括分支机构）今年以来收到282张罚单，罚没金额达6.48亿元，其中许多案例涉及经营贷和小微贷违规挪用置换房贷。
长痛不如短痛。房贷对于商业银行属于优质资源，大面积的提前还款，长期而言对于商业银行经营产生消极作用。短期看，尽管下调存量房贷成本，商业银行会承受一些利息损失，但是从长期讲，可能会保留一些优质房贷资产，并且释放了居民的消费潜力和房地产购买能力，对于商业银行是一个好事。
责任编辑：孟俊莲 主编：张志伟
