文/董红艳、李贝贝
“房地产开发需要大量资金，没有资金则房地产企业无从经营。房企融资情况的好坏，直接影响其能否生存，能否实现良性循环与可持续运营。” 首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受《华夏时报》记者采访时表示。
在中央相关政策背景下，“三支箭”被视为房企融资改善的重要渠道。记者注意到，今年以来，股权融资方面，已经取得了实质性的进展，债券融资方面或将继续扩大覆盖面，“三支箭”正在加速发力。
不过，业内多方向记者表示，房企资金环境的改善，最终取决于房企的销售情况的回暖。呼吁从消费端政策入手，去拨正整个房地产发展方向。
“三支箭”工具加速发力
2022年底，中央加大对房地产企业融资支持力度，“金融16条”“三支箭”等政策相继出台。但是，回顾2023年上半年，房企的融资情况改善并不是十分明显。
从房企资金到位状况看，房地产行业仍然存在较大的资金压力。国家统计局数据显示，2023年上半年，房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%，下跌幅度进一步扩大。房地产开发企业到位资金已经连续16个月同比下滑，保持下滑超过一年的时间。
具体看来，2023年上半年，房企国内贷款总额8691亿元，下滑11.1%；利用外资28亿元，下滑49.1%；自筹资金20561亿元，下滑23.4%；定金以及预收款24275亿元，下降0.9%；个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%。
房企的资金到位情况，与融资的推进直接相关。中国房地产数据研究院执行院长陈晟向《华夏时报》记者表示，目前融资稳定性对房企特别是民企来说是十分关键的问题。目前整体房企的融资数据并不够理想。据中指研究院监测数据，2023年1—6月，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%，延续了下降态势，降幅收窄。其中信用债2340.5亿元，同比下降7.0%；海外债110.7亿元，下降34.6%；信托211.4亿元下降69.6%；ABS 1379.1亿元，下降4.5%。海外债、信托融资金额锐减，信用债成为融资主力。
其实，在去年年底融资相关政策发出之后，债券、信贷、股权的“三支箭”被视作房企融资改善的重要工具。“第二支箭”，债券方面，据2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上介绍，去年11月以来，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。
值得注意的是，今年6月底，“第三支箭”得到实质性落地。公开消息显示，6月16日，招商蛇口的定增方案率先获得了证监会同意注册批复，A股上市房企股权融资首个“第三支箭”项目正式落地。6月27日，大名城、保利发展、福星股份和中交地产的定增项目申请也获得证监会批文。5家房企的定增合计获批金额为283.9亿元。
还有怎样的发展空间？
事实上，距离去年年底“第三支箭”的发出，已经过去了半年的时间。而据克尔瑞监测数据，截至2023年6月27日，已披露定增预案的房企计划募资总规模已经达到957.8亿元，目前已经落地的定增额度不到三分之一。
“由于实际流程推进时间可能比半年的平均值更长，且可能部分房企的募资规模最终不及预期，我们估计2023年A股上市房企定向增发规模预期值可能与2015年的水平较接近。”易居房地产研究院分析指出。而据克尔瑞监测数据，2015年A股上市房企定增总额为684.7亿元。
不过在资本市场上，多家上市房企股价跌至1元以下，蓝光发展、泰禾集团等数家房企宣布退市，中国奥园、建业地产等也面临着退市风险。业内认为，房企在资本市场的表现将给“第三支箭”落地带来阻力。
而“第一支箭”银行授信方面，据媒体统计，截至2022年12月14日，已经有60余家银行向超100家房企授信4万亿元。但是，授信并不意味着到手的“真金白银”。陈晟表示：“目前房企银行端的授信比较多，但是实质到位的资金，因为银行的风险考量，流入受限。”
同时值得注意的是，“三支箭”融资取得进展的房企多为状况较好的国企以及部分优质民企，尚未大量覆盖较为困难的民企。
近日，房地产行业被重新重磅定调，“房地产市场供求关系发生重大变化”，将“适时调整优化房地产政策”，资本市场上地产股应声集体大涨，房地产整体回暖势头强劲。
不过在此背景下，业内对房地产的融资预期还是比较保守。其中，陈晟表示，预计金融方面进一步稳定呵护的措施，具体来讲房企的债务展期安排，可能会相对积极。不过，房企的整体融资，还是会进行额度管理，杠杆率不会超过六倍，流向房地产行业的资金总额，不会超过九十万亿元。整体的房企融资只是会回归正常状态。赵秀池认为，房企融资“三支箭”应该进一步释放政策空间，降低房企融资成本，尤其是对民企应该一视同仁。
“房企的资金一方面包括直接和间接的融资，另外一方面来自于销售端的回暖。” 陈晟向记者表示。赵秀池也指出，良性融资的根本还在于房企是否能够实现良性循环，所开发房屋能够及时销售出去，及时回笼资金，偿还各种负债，并进行下一轮拿地、房地产开发。
目前，房地产销售端总体有所回暖，但是回暖力度不足。记者注意到，今年第一季度，全国多个城市积压的购房需求得到释放，销售升温，但是第二季度，购房需求支撑不足，信心疲软，市场急剧转冷，出现了“倒春寒”。7月17日，国家统计局监测数据显示，2023年上半年，商品房销售额63092亿元，同比增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。不过，商品房销售面积59515万平米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。
因此，除了“三支箭”等融资政策，赵秀池认为，房地产的调控政策也影响到房企的融资情况，例如，“四限政策”的调整、预售制政策的调整。“房企融资情况比较复杂，需要多方发力，才能解决房企融资问题。”赵秀池说。
“表面上的融资问题，其实是房地产发展模式的转换问题，如果快周转的房地产发展模式不再成立，那么需要辅之以低成本的融资方式，帮助开发商实现发展模式的转换。”赵秀池向记者表示。
陈晟表示，相信伴随今年下半年销售端的好转，房企资金状况会相应地有所改善，避险的气氛会有所缓解，优质的民营企业不会再释放风险信号。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
