武汉楼市 董红艳/摄
本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道
在多个城市还在讨论“限跌令”实施的合理性的时候，武汉新房楼盘早已经采取了主动降价促销的方式展开自救，甚至启动了“亏本甩卖”的降价模式。记者了解到，武汉新房“亏本甩卖”的背后，是新房市场长期以来的量价齐跌以及二手房市场的低迷。
业内专家分析认为，当前的市场环境之下，武汉并不适合推行“限跌令”。武汉楼市的政策调整空间较小，目前可针对改善以及存量房业主制定部分调整方案。但是，总的看来，在经济回暖之前对于武汉楼市的预期都不持乐观态度。
房价不限跌，新房“亏本甩卖”
随着房地产行情的触底，武汉楼市营销策略渐渐摒弃了“花拳绣腿”，动起了真格，诚意十足地祭出了多重降价手段。近年来，武汉多数新房楼盘的备案价均在下调。记者注意到，2020年以后，武汉众多新房楼盘通过精装调整为毛坯销售，将备案价下调了1000—3000元/平米。
如今，降价的方式已经演变为“亏本甩卖”。公开报道显示，中建湖北文旅壹品公馆楼面价24162.8元/平米，加上建造成本、资金成本、营销费用等，该项目成本约为31000元/平米。原本开盘备案价为35000元/平米，今年6月份亏本推出特价房价格28000元/平米。
记者咨询了多个在售楼盘，销售人员均向记者表示，武汉目前的确存在新房亏本甩卖的现象。其中，大华城市公园的销售人员告诉记者，该楼盘最早开盘价约13000元/平米，“现在房地产市场不好，我们楼盘也扛不住降价促销，现在的销售均价为每平米八、九千元。而这个项目地价约6000元/平米，按照目前的售价肯定是亏本的”。城建悦享湖璟的售楼部销售顾问告诉记者，武汉现在的新房楼盘基本都在亏本甩卖或者处在亏本甩卖的边缘。
“一般房屋销售价大于等于拿地价的2.5倍，才能保证不亏本。”58安居客研究院分析师陶乐在接受《华夏时报》记者采访时表示，目前，武汉楼市观望用户居多，新房销售惨淡，二环外多数楼盘较前几年高峰期销售价跌幅达50%，多家房企已经是亏本销售以保证现金流。
事实上，目前全国多个地方对房价实施“限跌令”。例如，公开报道显示，昆山两家房企就因为“擅自大幅度降价销售”，被住建部门公开通报批评并处罚。
不过，多年以来，面对房价的下跌，武汉并未对房价实施“限跌令”。公开资料显示，2021年10月中旬，武汉中海光谷东麓的楼盘在售均价下调约3000元/平米，降幅超20%。多名业主以所购楼盘的新房价格降价，自身利益受损为由，到武汉人民政府周边聚集，但最终被通报为扰乱公共场所秩序，被行政拘留。而武汉东湖新技术开发区管委会对于该楼盘被反映“开发商恶意降价促销”的问题，在长江网武汉城市留言板上回复称，“该行为并未违反《商品房销售管理办法》相关规定。”
对此，陶乐认为，限跌相关政策可以稳定房地产市场秩序，减少对地方土地财政收入的影响。但是，武汉并不适合实施房价的“限跌令”。如果不采取带有诚意的降价方式来吸引客户，武汉房地产市场或将持续惨淡，相关房企的压力会更大。
当前环境下，亏本甩卖对于房企具有一定的积极意义。武汉一名房地产业内人士李维（化名）告诉《华夏时报》记者，楼盘的降价是正常的市场行为。目前，武汉没有要求开发商不能亏本卖房子，而开发商在这一套亏了，下一套还有可能赚钱。一时间的亏本并不影响房企运行的可持续性。陶乐认为，在当前的市场环境下，进行甩卖可能会增强企业的项目交付能力，缓解房企紧张的现金流压力。
对于购买“亏本甩卖”楼盘的购房者，李维认为，购房者需要对其开发商的靠谱程度进行考量，“央企、国企肯定是没问题，民营企业如果亏本，那可能需要警惕”。也有业内人士向记者表示，亏本的项目如果是现房和准现房，对于购房者来说并没有什么风险，期房的话，购房者需要谨慎考虑。
市场持续下探，调控空间有限
“亏本甩卖”的背后，是新房量价的持续下跌。据国家统计局70城房价指数显示，7月份，武汉新建商品住宅价格环比下跌0.1%，同比下跌0.3%，同比已经是16个月连续下降。
同时，武汉新房成交量呈“骨折式”下滑。据武汉房管局公布的数据，2023年7月份，武汉新建商品住宅成交量仅有4881套，环比上月减少约21%，仅占3月份成交量的约三分之一。截至8月30日，武汉8月份新建商品住宅成交量为6442套，相比上月成交有所回升，但是仍然不足三月份成交量的50%。
武汉新房库存保持高企，去化速度持续走低。据武汉房管局统计数据，截至2023年6月末，武汉已批准预售尚未网签的商品住房159914套，面积1831万平方米。据中指研究院监测数据，今年上半年，武汉新房销售开盘去化流程仅为20%。陶乐表示，对比前几年武汉楼市处于高位时新房市场销售总量，预计今年销售量将衰减近4——5成。
同时，新房的在量价方面也受到二手房的影响。陶乐认为，今年武汉二手房抛售量猛增，并且价格断崖式下跌，吸引不少刚需置业者购买“笋盘”，也加大了新房销售难度。
二手房供应方面，据诸葛找房网统计，截至6月15日，武汉二手房挂牌量已经达到187754套，接近19万套，相比今年4月底增加近1万套。截至8月31日，诸葛找房网显示，武汉各个区二手房挂牌量总和已经达到195934套，相比6月中旬增加了约1万套，也就是说从4月底到8月底，4个月挂牌量增加约2万套。近一周（8月23日—8月29日），每天房价下调房源数量基本都在1500套以上，远超过房价上调房源的数量。
同时，对比新房的价格跌幅，二手房的价格下跌幅度更大，购买二手房成为更加优惠的选择。据国家统计局70城市房价指数显示，武汉二手房价指数环比下跌0.6%，同比下跌3.9%，已经是连续17个月同比下跌。二手房的环比跌幅比新房多出0.5个百分点。
而从政策层面来看，武汉的购房门槛已经非常低。记者了解到，目前，武汉实行“认贷不认房（贷款不看房子多少，只看贷款几次，最多贷两次）”政策。首套房贷利率低至3.8%，二套房贷利率为4.8%。二环内限购区域首套房首付比例为30%，二套首付比例40%。二环外首套房首付比例低至20%，二套首付30%。
总体看来，武汉的楼市政策调控空间并不算大。陶乐表示，目前，武汉楼市的购房资格和购房成本都处于超低水平。后期的调控，应针对改善以及存量房业主制定优化方案，例如改善性住房换购应进一步减免税费，提高公积金贷款额度或出台商贷转组合贷政策，降低利率高位存量房业主的月供还款压力等。
另外，记者注意到，近期深圳、广州两大一线城市已经官宣实施“认房不认贷”，如果武汉也推行“认房不认贷”政策，部分有过贷款记录的购房者也将能在武汉按照首套房进行贷款。
不过，陶乐认为，武汉看起来急需利好“大招”来救市，但经济下行，收入走低，宏观环境之下的预期、信心缺失才是导致目前楼市现状的根本原因。因此在经济回暖之前对于武汉楼市的未来预期都不持乐观态度。而也有购房者向记者表示，今年不考虑入手武汉的房子，要买的话想等明年再看。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
