本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
物管行业市值排名第一的华润万象生活（01209.HK），在8月30日召开2023中期业绩发布会，其上半年实现营业收入67.93亿元，同比增长28.7%；核心净利润14.22亿元，同比增长36.7%。
据了解，华润万象生活分为两大业务板块，住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务。营收增长的原因为，在管购物中心规模和业绩提升，令商业运营管理服务收入增长；收并购公司财务并表及市场化外拓，物业管理在管建筑面积增加带来显著的业绩增长。
而在业绩会上谈及未来发展时，华润万象生活管理层表示，会在存量市场里面继续去寻找更多项目的机会，尤其是一些处于比较好区位的存量项目，通过改造能够迅速贡献零售额以及管理费收入。
购物中心板块毛利率达71.8%
华润万象生活商管板块今年上半年同比增长20.1%至23.09亿元，毛利率同比增加8.2个百分点至58.5%，表现较为亮眼。据了解，其商管板块下面细分购物中心和写字楼业务。
今年上半年，华润万象生活在营购物中心实现零售额841亿元，同比增长41%，业主端租金收入105亿元，同比增长52.1%，业主端经营利润率同比提升9.4个百分点至67.2%；购物中心板块毛利为10.11亿元，毛利率达到71.8%。
数据显示，今年上半年，华润万象生活新开业购物中心3座，首个第三方重奢项目兰州万象城落地，旗下在营重奢万象城增至12座，位列行业第一。在业绩会上，华润万象生活管理层表示，从利润率的角度看，与经营非奢商场相比，重奢商场的经营利润率更高，大致平均高10—15个百分点。
同时，华润万象生活管理层还指出，竞争壁垒是规模壁垒。从行业数据上看，公司合作的国际品牌数量超过115家，店铺数超过500家，规模壁垒基本上已经形成，后面再要进入是非常难的。下半年计划新开10座购物中心，持续扩大在营购物中心规模。
值得一提的是，华润万象生活今年上半年新签约商业轻资产外拓项目7个，新签约项目主要位于上海、成都、深圳、武汉等核心城市，均为一二线城市大型TOD项目，平均计容面积超过10万平米，存量项目占比达43%。据了解，自2020年上市以来，华润万象生活已获取外拓商业项目32个。
华润万象生活执行董事及总裁喻霖康在业绩会上表示，今年将继续增强存量项目布局，会在存量市场里面继续去寻找更多项目的机会，尤其是一些处于比较好区位的存量项目，通过改造能够迅速贡献零售额以及管理费收入。
同时，华润万象生活董事会主席李欣在半年报中也指出，展望未来，商管业务做优存量、做实增量，万象城、万象汇、万象天地三大产品线均实现规模、效益和品牌影响力的综合领先。
据了解，机场商业运营是华润万象生活开辟商业轻资产输出新赛道。记者获悉，目前，华润万象生活在和西部的机场展开合作，比如西安机场。“目前合作的西安机场客流量稳定全国前十，客户质量较好，可租赁面积达2万平米。从这个项目开始介入机场商业新赛道，未来希望在这方面做更多探索。”华润万象生活管理层表示。
此外，截至今年6月30日止6个月，华润万象生活在写字楼业务方面的收入约为9亿元，占总收入13.2%；新增合约项目21个，新增合约面积95万平米，期末写字楼物业在管项目156个，写字楼物业在管面积1164万平米，合约面积1414万平米。
物管第三方合约面积占比持续提升
上半年，华润万象生活住宅物业管理服务板块收入44.84亿元，较过往期间增长33.7%，占总收入的63.5%；毛利率为20.1%，较去年同期下降0.9个百分点，主要由于增值服务收入占住宅物业管理服务收入的比例较过往期间下降所致。据了解，其住宅物业管理服务包括物业管理服务、针对物业开发商的增值服务，以及社区增值服务。
今年前6个月，华润万象生活物管合约面积净新增2867万平米，其中通过竞标直拓及合资合作实现新增第三方合约面积2825万平米，76.7%位于一二线城市，而城市公共空间、社区生活空间及办公产业空间各业态面积占比分别为84.1%、13.3%及2.6%。
对此，华润万象生活方面表示，“伴随房地产行业阶段性调整，物管行业规模扩张增速大幅放缓，公司坚持有质量的规模增长。”
数据显示，截至2023年6月30日，其物管业务覆盖全国189个城市，合约面积3.80亿平米，在管面积3.25亿平米，较2022年底分别增长9.0%及11.8%；第三方合约面积及在管面积占比分别为61.6%和59.2%，较2022年底分别提升0.4及1.6个百分点。
而在收并购方面，华润万象生活于上半年完成中南服务和禹州物业投后业务及团队融合。据了解，华润万象生活2022年相继收购了禹洲物业、九洲物业（51%股权）及中南服务等3家物企。
值得一提的是，8月28日，华润万象生活与朗基集团在深圳签署协议，收购朗基生活服务100%股权。合作后，华润万象生活将为朗基集团在管及后续开发的项目提供物业服务。公开资料显示，朗基集团是一家川系房企，业务领域延伸至全国十余个省市，主要战略板块分为朗基地产、朗基产业和朗基生活服务。
展望下半年的发展，李欣指出，华润万象生活物管业务将坚持“有质量规模增长”，加强市场化直拓，积极关注细分赛道项目收购机会；提升服务能力；聚焦城市公共空间服务。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
