本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
近日，福州打出一连套楼市松绑“组合拳”。
9月11日，福州市住房保障和房产管理局、福州市不动产登记和交易中心联合发出《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），取消福州市五城区（鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区）的限购政策，并优化住房上市条件。
9月13日，福州市住房保障和房产管理局、中国人民银行福建省分行、国家金融监督管理总局福建监管局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，福州市将从2023年9月14日起，实施“认房不认贷”政策。
9月14日，福州房产中介黄雯（化名）向《华夏时报》记者表示，“目前外地人在福州买房没有限制，随便买，福州的房价比较稳定。”
取消执行近7年限购、限售、限贷政策
上述《通知》指出，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，福州市优化购房服务流程，在城区五区范围内购买商品住房（含二手住房），不再审核购房人资格；优化住房上市条件，在五区范围内的商品住房（含二手住房）取得不动产权证后可上市交易。
据记者了解，按照福州此前的房地产政策，福州市户籍居民在限购区域内限购2套建筑面积144平米及以下的商品住房，且商品住房网签2年后才可上市交易。
此外，值得注意的是，《通知》和“认房不认贷”政策的出台，意味着福州全面取消执行近7年的限购、限售、限贷政策。
公开资料显示，2016年10月6日，福州出台“限购”政策，2016年10月7日起五区户籍在五区范围内限购2套144平米及以下商品房，非五区户籍在五区范围内限购1套144平米及以下商品房（需提供购房之日前2年内在福州五城区累计缴纳1年以上个税或社保证明）。
同时，2016年10月，福州还进一步完善差别化住房信贷政策，要求对在五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭，拥有五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于30%；非五城区户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于40%。对拥有1套住房且相应贷款未结清的五城区户籍家庭购买第2套商品住房，申请商业性个人住房贷款首付比例不低于40%。
彼时，福州市政府指出，“限购”政策和差别化住房信贷政策的完善是为了进一步加强福州市房地产市场调控工作，合理引导住房需求。
随后的2017年3月28日，福州进一步出台“限售”政策，要求五城区户籍的居民购买家庭第二套房、非福州市五城区户籍的居民购买家庭第一套房，取得房产证时间不满2年的不得上市交易。
克而瑞研究中心指出，2015年“地王年”后房价激增胁迫恐慌性置业，福州城区五区成交298万平米，政策加码初期的2016年，福州城区五区商品住宅成交面积达265万平米，2017年伴随着紧缩性调控政策逐步加码，成交“腰斩”，一度降至131万平米。
政策落地效果如何仍有待后期检验
此外，克而瑞研究中心还指出，伴随调控常态化，福州五城区2018—2020年年成交基本持稳在210—260万平米之间。而2021年成交量冲高至344万平米则与2020年末落户放开密不可分。
据了解，2020年12月，福州市公安局发布通知称，2021年1月1日起进一步降低福州市落户条件，不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州市落户，六县(市)、长乐区人员均可申请在五城区落户。同时支持近亲属投靠落户、租房落户和集体户落户。
克而瑞数据显示，落户政策出台后，2021年3月福州五城区商品住宅成交面积激增至40万平方米，同比增149%，创2010年后十年新高。
2022年3月，福州放宽了限购和限贷政策，在限购方面，降低了外地户口和非主城户口的购房门槛，限贷方面则降低了房贷利率并给予公积金购房更多支持。彼时克而瑞指出，在前一轮需求已被大量消化后，市场对2022年3月实行的新政反馈一般。
而纵观2022年的成交数据，据克而瑞研究中心统计，福州主战场，即城区五区+闽侯中（闽侯中心城区），住宅仅成交19121套（含别墅），相当于前五年住宅平均成交量的60%。扣除2017年因网签受限导致的低成交量，2018—2021年中，每年的成交量都在3万套以上。
图源：克而瑞研究中心
今年8月30日，福州进一步放宽楼市调控，发布相关通知指出，福州市户籍的非五城区居民家庭在限购区域内限购2套建筑面积144平方米及以下的商品住房（含二手住房）。不过，随着福州9月11日发布的政策落地，其8月底发布的政策也随之失效。
同时，克而瑞指出，像福州等城市本周才有限购松绑等大力度政策密集出台，政策落地效果如何仍有待后期检验。
值得注意的是，克而瑞数据显示，2023年8月，福州主城区五区普通住宅供应量下滑至近一年最低位，成交量环比小幅下滑，依旧低位徘徊，连续5个月下滑，月度成交呈现“5连降”，成交均价在高端项目备案带动下高位运行；闽侯成交量环比下滑明显，至近一年最低位，成交均价环比小幅下滑。
而在实际认购方面，8月福州主城区五区认购523套，总认购量环比下滑6%，同比下滑23%；普通住宅存量环比小幅下滑，去化周期环比持平，为16.4个月。
此外，9月15日，国家统计局网站发布了今年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，福州8月新建商品住宅销售价格环比下跌0.3%，同比下跌1.4%；二手住宅销售价格环比下跌0.5%，同比下跌3.1%。
9月14日，中指研究院市场研究总监陈文静向记者指出，9月以来，全国各地优化政策节奏加快，根据中指监测，截至13日，已有超30省市出台政策40余条，核心城市“因城施策”力度加大，多个二线城市全面取消限购限售政策，叠加9月14央行下调金融机构存款准备金率，房地产市场预期有望进一步修复。短期来看，多项有利政策带动下，预计核心一二线城市市场活跃度将有所提升，从而带动全国房地产市场逐渐筑底企稳。
公开资料显示，福州为二线城市。此外，福州自2023年9月14日起，实施“认房不认贷”政策。不过惠誉认为，限贷政策松绑不太可能显著提振全国新建商品住宅销售，因为可能实施政策松绑措施的高能级城市仅贡献了住宅成交量的一小部分。此外，高能级城市改善型购房者出售的住宅会提升当地二手住宅供给，一定程度上挤压当地的新建商品住宅需求。
“一些低能级城市的新建商品住宅销售可能会面临周边高能级城市限贷政策松绑所带来的竞争。比如，已在周边低能级城市贷款买房的购房者被认定为一线城市的二套房购房者，若政策松绑，不少这类购房者可能出售其名下低能级城市住宅，以助其在一线城市新购住宅。”惠誉指出。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
