本报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
多年来，和平区在天津一直是傲娇的存在，学校最优质，房价最高。从前，和平区是中介们口中的香饽饽。但近来，河西区和南开区逐步取而代之，成为中介和市场眼中的新宠。
天津的中介老炮儿们介绍，目前和平区的小学入学关难过。譬如要求户籍和学籍一致、所持和平区房产满3年，而且还是六年一学位。“孩子还是幼儿时，家长就得赶紧买房落户。即便买了房，鉴于六年一学位，另加小升初对房产也有要求，所以这套房子总共要窝在手里十多年。”中介说。
和平区设置的重重关卡，变相为河西区和南开区的房源销售提供了驱动力。在此背景下，中介们纷纷建议外地购房客朝着河西区和南开区进军，尤其河西区更受热推。
近日，《华夏时报》记者从某中介内部人士处获取的资料显示，今年以来，整个天津市，河西区和南开区的二手房成交量最高，明显高于其他区域两倍、三倍甚至更多。
中介不再热推和平区房源
据公开消息，全国31个省市高考录取率排名中，天津以本科录取率81.6%位居榜眼，仅次于北京。另外，天津和北京一样，都是自主命题。
多年来，去天津买房的外地人前仆后继，他们多数是奔着户口去的。给孩子谋划一个天津户口，才能享受到天津的高考红利。
作为一名小学生的家长，在天津买房该如何着手？近期本报记者多番调研后发现，中介们纷纷推荐购买河西区或南开区的房子，尤以河西区更被热推。
房天下显示，和平区目前的二手房均价约6.83万元/平米，河西区3.43万元/平米，南开区为3.1万元/平米。这三个区的房价，是天津市16个区中最贵的。
东临渤海，北依燕山，天津下辖十六个区。其中，市内六区是教育资源的聚集地。据了解，目前天津的中考被称为“锁区”政策。简单理解就是，市内六区的初中生可考市内六区的高中，其它区域一般只能单独考所在区的高中。
天津的中介们基本都是通透的“教育中介人士”，他们基本吃透了当地的教育政策，以便为购房的家长们答疑解惑，提出具有建设性的建议。
中介老炮儿们说，按教育资源等级划分，天津的市内六区被划分为上三区和下三区。和平区、河西区和南开区被奉为上三区，河东区、河北区和红桥区则为下三区。
上三区是外地购房家长的首选，但目前中介却不再热推和平区。依照资深中介邵俊（化名）所说，要上和平区的小学太麻烦了。譬如，要求户籍和学籍一致、所持和平区房产满3年，而且还是六年一学位。
按照上述规则，假设一名儿童6岁入学，至少在3岁时，家长就要把和平区户口和和平区房产落实到位。买房虽然有钱就行，但落户还是有些门槛的。
有学历的外地购房客，可按照人才引进政策落户，落户速度快则三四个月。但没学历的人们，也就是中介们口中的“大白”，就要靠积分落户，多数需要两三年的时间。也就是说，如果计划让孩子在和平区的小学入学，自打怀孕时起，就要有所谋划，开始着手购房和落户事宜。
另外，和平区目前是六年一学位的政策。邵俊表示，外地家长费九牛二虎之力买下和平区的房子，至少小学六年内这个房子很难交易。六年之内，学位只有一个。即便房子卖了出去，后面接盘的人，也没有学位可用。没有学位的学区房，谁还接盘呢？
“在和平区买房风险不小，必须做好充分的背调，万一该房源的学位已经被占用，那就白买了。”邵俊分析，“买了和平区的学区房，起码要窝在手里十多年。”
这不单是中介邵俊一个人的说法，记者在市场调研的过程中，多位中介都提到同样的问题。他们的建议是，目前外地购房者可向河西区和南开区进军。
中介：河西区相对南开区是更优选择
通常而言，面对外地购房者，经验丰富的中介们首先询问的就是，“孩子现在几年级？”他们根据孩子所处的教育阶段，为购房客提供一整套参考意见。
目前和平区不再被中介们热推，被热推的是河西区和南开区。马跃（化名）等多名中介都认为，河西区的教育资源更具优势。马跃称，南开区只是借光“南开大学”的名牌效应，因此名气更大一些，其实河西区的教育资源更出色。
马跃分析，河西区按照学位分为一片区、二片区和三片区。一片区教育资源最优质，但房源以老破小为主，面积小则二三十平米，大则五六十平米，且多数没有电梯。有的家长买了房，因为房子太老旧、环境太差，还要再花一笔钱另租一套房子居住。
以孩子就读四五年级为例，马跃建议这样的家庭不要考虑河西区一片区。马跃认为，一片区以重点小学为主，对于即将升入初中的家长而言，既然不打算享受一片区的重点小学资源，也不必再和一片区的老破小较劲了。
针对河西区的二片区和三片区而言，马跃认为，可优选三片区。他分析，三片区的优质初中数量多，如果未来摇号入学，就读优质初中的概率就大了许多。
河西区真的很受热捧吗？目前，多个购房平台无法查阅到天津市各区的销售详情。据了解，某中介销售人员内部有一个内网，内网数据平时主要供内部人士参阅。近日，《华夏时报》记者从一位内部人士处获取一份内网数据。
根据现有数据，今年4月天津市内六区二手房成交量2695套，此后一路下滑，至今年8月成交量跌至1770套。但至9月，二手房成交量转头向上，成交量突然加大，当月成交2562套，比8月成交量超出792套。截止10月8日，10月的成交量已达661套。
从成交量的柱状图来看，河西区和南开区的成交量占比明显高于其他区域。这两个区的成交数量是其他区域的两倍、三倍，甚至更高。与南开区相比，河西区的成交量更高。
根据销售提供的内网数据图，从具体占比来看，今年4月至9月，河西区单月的二手房成交量在全市的占比大约在15%至18.5%之间，南开区的数据大约在14%至17%之间。
从单日来看，以今年10月6日为例，据某中介公布的数据，当日天津整个城市的二手房交易量是226套。这226套房源中，哪些区域的销量最高？
根据内部人士给记者提供的内网数据，10月6日当日所出售的226套房源中，南开区和河西区的成交量最高，分别是43套和37套。此外，河北区、河东区当日分别成交16套，红桥区成交14套。当日，和平区仅成交4套。
值得提到的是，为防止空挂户籍等情况，天津市的教育政策已越来越收紧。今年9月下旬，天津发布相关通知，对于仅持有天津户口，但学籍却不在天津的初中生来说，想要回津参加2024中招考试的，体育与健康科目总分值只有22分。也就是说，原本的18分平时成绩分值直接变为0分了。
对于参加中考的学生来说，18分意义重大。这也就是说，家长们不仅要在天津买房，还要让孩子扎扎实实在天津就读才行。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
