冉学东
“银行给我短信通知了，我的房贷每月减少了200元。”小王在电话里那头显得很兴奋，“这200元就可以给孩子买奶粉了。”
小王在西部一个小城市买的房子，房价不高，首付也不算太多，但是小两口都是普通职员，两人每月收入加起来也就5千元左右，夫妻俩平日省吃俭用，日子过的紧巴巴的，一边养孩子还要一边还房贷，日子过的紧巴巴。
尽管200元在大城市不起眼，但是在小县城马上就转换成了消费，这是调降居民存量房贷利率后，促进消费的鲜活例证。
而从宏观数据来看，调降存量房贷对消费的推动也是立竿见影。
首先，此前飙升的提前还款开始退潮。根据RMBS早偿率数据，以6月为界，这个数据先上后下，6月一度创下过去4年来的新高。此后随着存量房贷利率下调政策从酝酿到落地，居民提前还贷行为持续回落。
复盘一下政策出台的步骤。7月14日，在国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜也对存量房贷利率调整提出新的观点，他表示“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
这是政府高层首次谈到存量房贷问题，而在此前由于居民大量提前还款，对银行的业务和银行的资产冲击较大，在这次讲话中，明确存量房贷利率调整的原则和具体路径。
8月1日，央行在召开的2023年下半年工作会议上，为支持房地产市场平稳健康发展再次释放明确的政策信号。“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”
细心的人注意到，央行这次表态有微妙变化，过去是‘支持’和‘鼓励’，而现在是‘指导’。这就意味着政策改革进入到实操层面。
一个月过后的8月31日，央行官网发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称“通知”）称，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。通知非常清晰地明确了下调房贷利率的时间和操作模式，即对于2023年8月31日之前的存量首套房贷，购房者可以在9月25日开始申请“重新发放贷款”或者“变更合同约定利率”。
此后各商业银行开始发布存量房贷利率调整的实施细则，到目前，这项工作已经到了收尾阶段，在此前看来很难完成的任务，就这样快速高效的完成了。
降低存量房贷业务，有利于交易的双方，对于银行而言，尽管短期减少了部分利润，但是保护了大量的优质资产和客户，而对于客户而言，降低了贷款利息，相当于增加了收入，而这部分消费者，大多是边际消费倾向高的客户，这部分收入很快就变为消费。
从宏观角度而言，降低存量房贷利率相当于居民的收入增加，资产负债表进一步修复，消费信心大增，对于宏观经济是一大支撑，而反过来又保护了银行的资产质量。
从宏观数据来看，随着我国各项稳增长促消费的政策到位，连同降低存量房贷离率，到了8月份，居民的消费能力已经得到恢复。比如，以今年国庆节的消费数据看，根据文旅部数据，今年中秋国庆假期国内旅游出游人数8.26亿人次，按可比口径较2019年增长4.1%；实现国内旅游收入7534.3亿元，按可比口径较2019年增长1.5%。
同时，今年中秋国庆的人均消费水平已经达到了2019年同期的97.5%，而今年春节、五一、端午节的人均消费水平仅有2019年同期的82.5%、84.5%、84.1%。
而从社会消费品零售总额看，1-2月，受疫情后报复性消费影响，社会消费品零售总额同比增速快速上行至5%；3-7月，由于居民资产负债表受疫情影响，增速开始回落；8月份，社会消费品零售总额同比增长4.6%，比上月加快2.1个百分点；环比增长0.31%,可见，从8月开始，社会消费品零售总额实现年内的第二次复苏，笔者认为这与居民存量房贷利息下调不无关系。
近日，消费已然成为拉动我国经济增长重要引擎，也是经济发展方式转变的必然之选，但是居民消费增长的最关键还是要收入增长，在经济下行压力加大的背景下，如何在财富分配中向中低收入者倾斜，尤其重视边际消费倾向高的群体，比如城市白领，工薪阶层和农村居民等中低收入者，这是未来拉动消费的牛鼻子。
目前绝大多数贷款购房者，属于中低收入者，他们可能也没有那么多储蓄提前还款，存量高利息影响了社会公平，而下调的利息支出等于增加了他们的收入，他们会很快把这部分收入变成消费。因此我们说，降低存量房贷首付是非常成功的一个思路，可资未来政策制定者借鉴。
责任编辑：孟俊莲 主编：张志伟
