本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
这一次，万科携手深圳国资委、深圳地铁集团穿越周期。
近期，万科境外美元债存在较大波动，而关于万科经营安全传闻更是引发了市场担忧。对此，11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。据《华夏时报》记者了解，除了万科管理层外，深圳市国资委主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明，深圳地铁集团（简称“深铁集团”）董事长辛杰也共同出席了此次会议。
会上，深圳市国资委指出，万科并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。
同时，万科大股东深铁集团也表示，已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。
给市场吃下“定心丸”
镜鉴咨询创始人张宏伟于11月6日指出，深圳市国资委和深圳地铁的表态，给出了一个很明显的信号，一方面，万科的基本面没有太大的问题，万科也有信心在这轮市场调整周期中安全的穿越周期，另一方面，大股东深铁及深圳国资委的站台，也说明大股东对于万科的支持。
据记者了解，在万科举行的三季度业绩说明会上，深圳市国资委表示充分认可和信任万科团队的专业性，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。
公开的财务数据显示了万科的稳健。从现金流层面看，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。融资层面，今年1—10月，万科新增融资金额超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。
同时，万科管理层在会上表示，万科一直保持常态化的日周月季滚动现金流管理和压力测试，对资金情况实时可知可视可控，通过前置预案，确保公司安全。更重要的是，万科追求的“安全”，不仅是流动性的底线安全，而是兼顾发展的安全。过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。
“公司对于境内外债务一定会保障如期兑付，市场完全不需要为此担心。”万科管理层强调。
除了表态全力支持外，深圳国资委还实打实地给出了5大具体措施来支持万科，分别为：在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设；通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性；配合万科优化长期股权投资结构；积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作；积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。
有业内人士分析，国资如此立场鲜明地力挺企业实属罕见，这说明此次面对来势汹汹的做空势力和市场过度的恐慌情绪，深圳国资选择与万科共同面对，体现了国资大股东对万科的高度重视。更重要的是，深圳国资不仅有鲜明的表态，还有多项具体举措，无疑是给过度恐慌情绪所影响的市场各方吃下“定心丸”。
此外，据记者了解，深铁还准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。
而深铁集团董事长辛杰也在会上延续了对万科一如既往的全力支持。辛杰表示，深铁对万科的“实质性支持”过去从未间断，未来更加强化。针对近期资本市场的异常波动，他认为，当下信心与团结尤为重要，30多年来，万科历经多次大风大浪，仍一直走在行业前列，用时间证明了自己。此次万科管理团队也一定会不负众望，以实际行动，消除市场恐慌。
此外，辛杰还强调深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资，其出任万科集团董事会副主席也充分地体现了深圳国资对万科的信任与支持，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起。
10月27日，万科发布关于选举董事会副主席的公告，指出，董事会同意选举辛杰董事担任公司第二十届董事会副主席。
“为行业的问题遭受质疑”
万科陷入此轮困境的起因在于，其近期多只债券到期收益率较票面利率大幅偏离，同时，股价也有所下跌。10月28日，有投资者在互动平台上向万科A提问，公司发展一直（以）稳健著称，作为最早意识到房地产危机并采取行动的企业，万科是否会步恒大、融创后尘进入债券违约？
10月31日，万科对此问题进行了回应：“近期公司境内外部分债券品种交易出现异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。”
值得一提的是，在今年8月末举行的万科中期业绩会上，万科首席财务官韩慧华透露，年内已无到期境外债务。明年到期的3笔美元债，整体折合人民币约110亿元。
公开资料显示，万科明年到期的3只离岸票据分别为6.3亿美元VNKRLE5.3503/11/24，14.45亿元人民币VNKRLE3.4505/25/24，以及6亿美元VNKRLE4.206/07/24。
而对于明年的境外债偿还安排，韩慧华曾指出，万科已提前从三方面做好充分的准备，一是境外自有资金方面，万科于境外持有数十亿的自有资金可用于偿债，二是万科的境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等都能提供充分的资金，三是通过银行端市场开展境外融资，万科在8月已获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。
张宏伟则认为，近段时间万科债券和股价的表现，和其他的已经“出险”民营房企的“股债双杀”还不太一样。万科的基本面是没有问题的，万科近期资本市场的表现和大势比较低迷有关，其他的一些房企爆雷明显带动了资本市场情绪，同时，境外资本也利用这个情绪来做空万科。
有业内人士分析称，国际评级机构对企业信用评级的调整，不会直接影响该企业境外债券的价格波动，但会通过影响相关债券持有者，间接影响债券价格波动。
值得注意的是，在万科美元债发生大幅波动之前，国际评级机构惠誉于10月17日下调万科评级。彼时，惠誉预期，中期内万科的杠杆率（以净债务与物业净资产的比率衡量）将高于35%，35%是此前万科满足负面敏感性阈值的触发条件，万科近期的销售额表现弱于惠誉预期，这或侵蚀其现金生成能力及去杠杆进程。而惠誉近期下调了2023年中国新房销售预测亦是评级调整原因。
11月7日，惠誉评级亚太区企业评级董事邓碧莹在接受记者采访时指出，杠杆率的计算逻辑是以净债务与物业净资产的比率衡量。惠誉认为，销售额低于预期将损害现金生成，导致去杠杆化推迟。万科取消A股配售计划也降低了短期内压降杠杆的可能性。
“这次会议没有改变惠誉对万科的股东背景及其对于万科的态度的看法。惠誉对万科的评级是基于其独立信用状况，但是也考虑了其融资渠道得益于其股东背景，畅通的融资渠道是万科的评级支持因素。”邓碧莹表示。
需要厘清的是，虽然惠誉下调了万科的评级，但其给万科的依旧是稳定的预期。惠誉认为，万科拥有畅通的融资渠道，在波动的市场环境中仍保持强劲的流动性，且其债务到期状况在2023年上半年有所改善。
“黎明前总是最冷的”
万科董事会主席郁亮在三季度业绩会上表示，感谢深圳市国资委和深铁集团在关键时刻对万科强大、有力、源源不断的支持，对管理团队的长期信任，相信大家携手一道，一定能迈过行业这个关口。他坦言黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。
中指研究院数据显示，TOP100房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。其中TOP100房企10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%，TOP50房企10月单月销售额同比下降27.3%，环比下降6.2%。
中指研究院企业研究总监刘水认为，在深圳市国资委及深铁支持下，万科将顺利渡过短期风波的影响。目前万科经营稳健，偿债能力较强。一是，经营方面，近期销售恢复较快。销售方面，10月份，万科销售额为318.3亿元，同比微弱下降0.8%，而同期TOP100房企销售额下降超过30%，表明近期万科销售恢复较为较快。二是，融资保持通畅，短期偿债能力较强。融资方面，2023年先后发行了金额为人民币20亿元的3年期中期票据，以及金额为人民币20亿元的3年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。
此外，郁亮还在会上指出，市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。
“目前还存在的难点是‘想买’的问题，就是恢复消费者的信心。要做到这一点，首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。恢复信心其次是需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。”郁亮说道。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
