截图自广州公共资源交易中心官网
本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
11月21日，广州公共资源交易中心官网显示，黄埔区、白云区、花都区分别挂牌今年第四批次土地出让的首宗宅地。值得注意的是，上述挂牌地块均按照“价高者得”原则出让，并未设置地块最高成交限价。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者指出，这也意味着，广州正式执行“取消地价上限”。未来，广州核心区域的优质地块将恢复市场定价，同时还能增加卖地收入，且还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。
11月22日，广州规划和自然资源局的工作人员向《华夏时报》记者表示，现在广州没有设置土地成交最高限价了，像越秀、天河也不设置了。
广州宅地土拍市场分化明显
中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，今年以来，广州宅地土拍市场分化现象相当明显，多宗中心城区核心地段宅地竞争激烈，近远郊区域宅地多以底价成交或中止交易。
中指研究院数据显示，今年广州共有10宗宅地触顶摇号成交，主要分布在天河区、海珠区、荔湾区、番禺区等中心城区及近郊热点板块。此外，公开资料显示，今年1—10月，广州土地出让金为951.5亿元，同比下降了7.6%；总成交建面555.2万平米，同比降幅为22.8%。
据了解，广州住宅用地实施最高限价机制源于2021年。当年3月，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地，其中这22城里就包括了广州。
2021年4月，广州进行第一批集中供地，推出48宗住宅用地，其中45宗地设定最高溢价率为45%，其余3宗溢价率设定在20%—40%之间。
2021年8月，自然资源部给集中供地城市提出要求，包括单宗地溢价率不得超过15%，不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高；在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
而据杨红侠透露，广州之前通过设置最高限制地价，触顶后转入竞配建面积、触顶后转竞自持面积、摇号等方式，控制土拍溢价，涉宅地出让溢价长期控制在15%。此次取消“限地价”政策，有望进一步提升中心土拍热度，促进市场预期的边际改善，带动新房市场回暖，加快市场筑底进程。
广州中原研究发展部指出，10月广州新房网签6521宗，环比上升43%，比去年同期成交上升23%，创近5个月以来新高。在广州中心五区社保“5改2”，黄埔、番禺取消限购，全市增值税征免年限“5改2”三条措施主导的“920新政”刺激下，10月新房市场呈现明显复苏态势。此外，广州市房地产中介协会的数据显示，广州的二手住宅10月份网签9361宗，环比、同比的增幅分别为9.6%、41.3%。
不过，在房价表现方面，国家统计局数据显示，10月广州新房环比下降0.7%，已连续5个月下跌；二手房价格环比下降0.8%，则连续6个月下跌。
李宇嘉认为，在新的政策架构下，广州恢复价高者得的竞拍原则，意味着不再限制房价，也不再竞配建、竞自持。对开发商来说，就能根据房价水平直观地计算出利润空间，显然这是在给市场让利、休养生息，提振市场拿地的积极性。
“未来，广州核心区域的优质地块将恢复市场定价，同时还能增加卖地收入，且还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。”李宇嘉说道。
政策导向发生了改变
中指研究院最新监测数据显示，截至11月21日，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”。
需要注意的是，近期多城不再限地价，主要是不久前自然资源部明确土地出让取消价格限制。据经济观察网10月17日消息，早在今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
对此，李宇嘉表示，政策导向发生了改变。针对房地产新形势，特别是需求端纾困效应减弱的情况，近期政策主动应对，如不久前自然资源部明确土地出让取消价格限制。而当国家授意对土地出让模式进行调整，兄弟城市都进行了调整，对土地依赖度更大的广州此次调整，也在意料之中，主要的意图就在于提振土地市场。
数据显示，10月，全国出让金3761亿元，同比下滑29%。1—10月全国出让金28629亿元，较2022年同期下滑26%，较2021年同期下滑48%。
不过，杨红侠也指出，部分城市在取消地价后的首拍中，出现高溢价率地块，引发市场极大关注。据中指研究院测算数据，今年10月济南土拍取消最高限价后，首场土拍出现溢价率53%的地块，相较于10月9日周边底价成交的地块，成交楼面价上浮66%，政策效果显著。
而对于“取消地价上限”的政策效果，李宇嘉表示，此举是让开发商看到赚钱的确定性，然后增加拿地。因此，预计后期开发商拿地的积极性会提振，对后续卖地有积极效果。但是，如果不设地价上限，如果开发商参拍多，溢价率收窄，也可能导致效果减弱。
“具体效果要看具体地块。目前市场情绪仍比较低迷，新房、二手房价格继续下降，二手房挂牌、新房批售都在高位，需要市场消化到一定程度，有了触底的迹象，供地新政的效果将会显现。”李宇嘉说。
此外，中指研究院还指出，目前北京、上海、深圳、宁波仍在执行限地价政策。其中，北京在前段时间还传过“取消地价上限”的信息，不过被官方迅速辟谣。
11月7日，有媒体报道称，北京拟在今年第三批次供地中取消地价上限。对此，北京市规划和自然委员会方面回应，北京“取消地价上限”为不实消息，北京市将坚决贯彻党中央、国务院决策部署，坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”工作目标，继续坚持“房地联动”，确保首都房地产市场平稳健康发展。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
