深圳楼市。 梁宝欣/摄
本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
据新华视点11月22日消息，中国人民银行深圳市分行发布通知，11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。
同日，深圳市住房和建设局优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。普通住房认定标准仅保留住宅小区建筑容积率和单套住房面积两个条件。
对于深圳同时迎来两项楼市政策调整，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在国家明确了商品房回归商品属性，打造房地产新模式的政策新框架下，房地产政策新一轮的松动窗口已经打开，包括厦门全境退出限购。在此背景下，深圳启动政策松动和调整，在情理之中。
降低住房交易门槛和成本
此次深圳调整楼市政策，主要是下调了二套房首付比例和调整普通住房优惠标准。
具体来看，在二套住房个人住房贷款最低首付比例方面，由原来的普通住宅70%、非普通住宅80%统一调整为40%。根据易居研究院测算，若是购置500万元的二套普通住宅，在政策调整后，其首付将从350万元降低至200万元，首付成本减少150万元。
数据来源：易居研究院测算
易居研究院研究总监严跃进认为，此次政策充分说明，从支持合理住房消费需求尤其是改善型住房需求的角度出发，对二套房的首付比例做了调整，这有助于降低购房门槛和购房成本，利好购房需求的积极释放。
在调整普通住房标准方面，深圳市住建局于11月22日晚发布通知，将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。
截图自深圳市住建局官网
乐有家研究中心认为，此次深圳普通住宅认定标准的调整为取消750万豪宅线。主要利好的是此前总价在750万元以上的购房者。
据《华夏时报》记者了解，深圳750万豪宅线的划分源自于深圳2020年7月15日出台的政策。
2020年7月15日，深圳市住建局联合多个部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了八大楼市调控措施，其中第四条为，细化普通住房标准，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。
另外需要注意的是，2019年深圳市住建局也调整过享受优惠政策普通住房认定标准，彼时深圳发放的是楼市减税“大礼包”，即从2019年11月11日起，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子均为普通住宅，免征增值税。
李宇嘉也指出，“降低普通住房优惠标准，深圳在2019年就采取过 ，事实上是调低了住房交易的成本。由于前几年房价上涨比较快，但普通住房标准一直没有调整。民间一直呼吁很多住房交易被豪宅化。”
而对于此次“深圳豪宅线”的取消，中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，能有效降低144平米以下房源的交易税费，减少交易成本。预计新政短期内将刺激深圳房地产市场成交量明显上升。
交易成本能省多少？按易居研究院测算，若某深圳市民持有唯一一套住宅，面积为120平米，房价由原本的800万元涨到1000万元，持有时间为5年，在新政出台后，上述房源的交易成本总共能减少46.2万元。
数据来源：易居研究院测算
满足改善型住房需求
李宇嘉认为，此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。从2021年5月份开始到现在，深圳二手房价格连续下跌了两年半左右，目前新房和二手房成交量依旧在历史低位徘徊。而且，市场预期非常悲观，已经形成了下跌预期和实际下跌的循环。
国家统计局数据显示，10月70个大中城市商品住宅销售价格变动中，深圳新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均下降0.5%。
同时，根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数模型，深圳10月情绪指数降至-0.65，较上月下降0.32，达年内市场情绪低谷。而据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年第47周（11.13—11.19）深圳新建商品住宅成交555套，环比下降21.83%，同比下降14.88%，成交量已连续下滑两周；二手住宅止降转升，成交765套，环比上升10.71%。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，整体来看，新房成交短期遇冷，房价环比下降，政策接续力有待增强、市场情绪也有待进一步提振，政策松绑的必要性上升。
“此次深圳调整楼市政策，没有从限购退出的角度入手，而是普通住房优惠标准和二套房首付比例，遵从降低住房交易成本，满足改善型住房需求的政策本源。也就是政策小步快跑，没有一次性到位，下一步政策调整预留了空间，先观察此次调整的效果再说。”李宇嘉说道。
不过，李宇嘉还指出，需求端的政策可以释放一部分被政策挤压的需求，但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。因为目前楼市的需求主要是高房价供给与大多数中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。对深圳来讲，除了这个矛盾以外，更重要的是普遍的对房价和楼市前景预期的不乐观。
在李宇嘉看来，支撑深圳过去楼市繁荣的很大程度上是房价的预期，以及大量的资金的涌入。当这个外部的环境不具备了以后，楼市面临着一定的下坠的压力。而实际的刚性和改善性需求对于深圳来讲，相比其他城市又有一个弱点，就是中等收入人群数量相对较少，真正的人口结构就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的结构。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
