本报记者 李贝贝 上海报道
12月14日晚，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等多部门发布通知称，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。
通知显示，上海对“普通住宅”的单套建筑面积及价格作出调整，并将首套住房最低首付款比例调整为不低于30%、二套住房最低首付款比例调整为不低于50%，而五大新城最低首付款比例调整为不低于40%。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，此次上海优化住房信贷政策和调整普通住房标准，降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，有利于支持居民刚性和改善性住房需求，提高市场交易活跃度，进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。
新政落地后，已经网签但还未走完流程、未办理房贷的住宅如何执行利率和首付？上海链家一名负责办理网签的人士向《华夏时报》记者透露，目前银行内部细则还没出，“具体要等消息”，但“应该可以（按照新政执行）”。
上海落地重磅楼市新政
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。各城市可根据房地产市场形势和当地政府调控要求，自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
12月14日，北京降首付比例首套房至30%二套房至40%，同时对“普宅”标准及房贷利率进行了调整。而在北京发布政策后数分钟，上海紧随其后也调整普通住房标准、降低二套房首付比例、优化差别化住房信贷政策等。
当日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局、上海市财政局、国家税务总局上海市税务局等多部门发布通知称，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。
在“普通住房”标准调整方面，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。本通知自2023年12月15日起施行。
首付比例及房贷利率方面，一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%；二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。
同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。
对比来看，本次新政落地之前，上海“普通住宅”的条件分别为：五层以上（含五层）的多高层住房、不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套住宅建筑面积≤140平米。价格方面分别为：内环以内≤450万元/套、内外环之间≤310万元/套、外环以外≤230万元/套。调整后，容积率条件不变，单套住宅建筑面积调整为≤144平米，并取消了套总价条件。
而此前上海全市（不含实施差异化政策的区域）首套房首付比例为35%、二套房首付比例分别为非普通住宅70%、普通住宅50%；调整前，首套房贷利率为4.55%、二套房贷利率为5.25%。调整后，首套房贷利率降至4.1%，二套房贷利率降至4.5%。
有助提高市场交易活跃度
上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，此次上海优化住房信贷政策和调整普通住房标准，降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，有利于支持居民刚性和改善性住房需求，提高市场交易活跃度，进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。
“首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。”严跃进表示，以600万元总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的首付款支出。
与此同时，房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。
新政后，住房交易成本也得以降低。严跃进向《华夏时报》记者解释说，普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。
市民高先生在新政前一周刚刚购买了二套房，目前已经网签，正处于缴费阶段。上海新政的落地令其兴奋不已，“起码可以是‘普宅’、少缴纳契税了，也许首付压力也能小一点”。
新政落地后，已经网签但还未走完流程、未办理房贷的住宅如何执行利率和首付？上海链家一名负责办理网签的人士向《华夏时报》记者透露，目前银行内部细则还没出，“具体要等消息”，但“应该可以（按照新政执行）”。
值得一提的是，今年以来，上海已多次对房地产政策进行调整。
例如，9月1日，上海开始执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。这一新政落地后，新房市场快速做出反应，购房者来访量、认购情况均有显著提升，前期观望情绪得以释放。
与此同时，上海还数次按照“因区施策”原则优化限购政策。例如，9月7日，临港发布了定向放松限购政策，优化调整临港新片区人才住房政策，对重点支持单位工作人才的工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上；10月24日，金山区出台人才安居新政（简称“新政”）规定，金山滨海城区、高新社区、亭枫社区部分区域施行人才购房政策，非沪籍购房者所在单位或个人满足一定条件且有3年个税或社保，单身即可在上述区域买1套房。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
