本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
如今，发展较快的一线城市面临着“产业空心化”、“办公楼、产业园空置率高”等问题，同步到相应的企业端，则体现为经营数据减弱。
在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。包含在新三板上市的武侯高新在内，16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。
值得一提的是，观点指数研究院指出，在产业园区的困局之下，生物医药园区仍是投资者关注的重点。从投资者角度看，由于当前投资者更看重园区出租的稳定性，如租期较长的工业厂房，涉及到环评、证照且生产研发设备难以搬迁的医药类产业园等，且由于医药园有较强壁垒，因此租约较其他高新园区更为稳固。
同时，在12月12日由观点机构主办的首届“大湾区产业论坛”上，招商蛇口产业园区事业部园区运营中心总经理宁高风向《华夏时报》记者表示，“做产业园区跟政府捆绑很重要”。他还指出，“如果在某地做产业园区能够帮助地方政府落实上级的战略和精神，这是非常奏效的产业园区的做法。”
生物医药园区是投资者关注的重点
在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023 年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。
图源：观点指数
数据显示，16家样本上市企业中，有12家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10家毛利率较去年同期下滑。
图源：观点指数
其中，张江高科利润大增主要由于期内有重大资产出售事件发生，对公司当期利润贡献较大。期内，张江高科将旗下子公司张润置业的股权出售予华安张江产业园 REIT，以推动该单REIT 完成定向扩募的操作，张润置业为张润大厦原始权益方。
观点指数研究院指出，去年同期由于疫情影响，园区运营企业业绩受到较大冲击，因而大量企业有动机在一季度集中结转物业销售收入以粉饰业绩。而今年同期再无该项发生，因而引致该部分企业业绩出现大幅下滑。除此之外，市场此前预计的商业活动快速恢复的情况未见，新增需求不足，且受国际需求急跌的影响，外向型的企业订单削减，企业扩大生产规模、增加租赁面积的意欲大减，甚至出现大租户缩减业务并退租的现象。
值得一提的是，在上述业绩整体下滑的大背景下，1-11月份，产业园REITs在二级市场上整体表现弱势，市场每况愈下。观点指数指出，去到11月，刚在10月完成解禁的临港创新园REIT和东久新经济REIT尽管已较10月跌幅收窄，但仍维持跌势，份额解禁对二级市场价格的影响超预期，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市场波动更大。
除此之外，湖北科投光谷产业园 REIT、杭州和达高科产园REIT跌幅均处于6%-7.5%间。
而从前三季度累计可供分配收益完成情况来看，博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT、华安张江产业园REIT三支产业园REITs完成度分别为62.79%、67.59% 67.97%。
需要注意的是，在园区底层资产方面，华安张江产业园REIT、建信中关村REIT出租率下行明显。其中，在华安张江产业园REIT方面，出租率则受到哲库的退租事件拖累。据此前报道，OPPO在今年5月12日宣布终止旗下芯片子公司ZEKU（哲库）业务，3000多人的团队就地解散，而哲库科技正是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础资产的重要承租方。
此外，观点指数研究院指出，该退租事件引起机构投资者乃至证监会、交易所的关注，亦令下半年起投资者对租户集中度高的产业园愈发担忧，纷纷在投资者交流会中提出疑问。不过，困局之下，生物医药园区仍是投资者关注的重点，但亦出现一定的需求隐忧。
具体来看，园区依然是我国生物医药产业发展的重要载体，各园区针对生物医药产业的政策保障力度不断提高、相关政策数量稳步增加。生物医药产业成为各地园区发展的重要支柱产业，生物医药园区则成为区域经济发展的重要依托。我国生物医药产业园区仍存在产业规模有待提升、源头创新能力不足等问题，同时面对国际产业竞争加剧，供应链可能受阻的外部环境。
观点指数研究院表示，从投资者角度看，由于当前投资者更看重园区出租的稳定性，如租期较长的工业厂房，涉及到环评、证照且生产研发设备难以搬迁的医药类产业园等，且由于医药园有较强壁垒，因此租约较其他高新园区更为稳固。
如何做好产业园运营工作
在产业园区经营态势向弱的情况下，怎么做好产业园区运营工作，产业园区的未来何去何从，成为不少业内人士关注的问题。
12月12日，在观点机构主办的首届“大湾区产业论坛”上，中集产城党支部书记、产业研究院院长张一平指出，其旗下园区之所以招商做得好，诀窍是从拿地时候起就在做运营。“大家知道做园区招商难，但是我觉得运营更难，招商和运营有非常大的关联。”
张一平进一步说道，“我在拿地的时候就在想运营，拿地以后就在想做什么产业，要什么样的空间，要什么样的配套。所以从某种意义上讲，我们运营比招商还要早。在我的实践中，很多客户来是因为服务做得好，很多准客户是被服务能力打动的。”
润城新产业副总经理肖琴在谈到产业园区精细化营运及产业生态构建时也提到：“产业运营不是等交付以后才开始运营的，从产业的产品设计到产业的招商，就在为后段的产业运营做服务，所以我们认为产业运营是在前期的产业定位、产品设计的时候就要考虑到，后端的运营怎么样使用这样一些空间。”
值得一提的是，在润城新产业的招商运营经验中，肖琴还表示，除了根据客户的需求做一些客户产品的定制外，还有一个重点就是要和政府合作。她指出，真正招大商离不开和政府的互动，政府可以对接到更多的龙头企业、大企业。
招商蛇口产业园区事业部园区运营中心总经理宁高风也在会上强调“做产业园区跟政府捆绑很重要”。在宁高风看来，“如果在某地做产业园区能够帮助地方政府落实上级的战略和精神，这是非常奏效的产业园区的做法。如果我们在当地有产业园区的话，就可以借势。”
宁高风举例提到，2021年中央经济工作会议的报告有20多页纸，基本上每页都在讲数字经济，表达了对数字经济高度重视。在哈尔滨的深哈产业园就抓住这个机会，跟政府一起谋划，打造成了黑龙江的数字经济标杆园区，后来成为省级数字经济示范园区，在全省推广。
此外，宁高风还表示，产业园区发展需要配合当地的产业发展做好的规划，有主导产业链，加一两条辅助产业链。项目只要进入当地主导产业发展规划里面，就可以跟政府进行共建，项目也会在共建的过程中有获得很多匹配的产业政策。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
