大瓦窑地块位置。 李凯旋制图
本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
2023年刚刚火热收官，2024年北京土拍又迎来了“开门红”。1月4日下午，北京2024年首场土拍落锤，4宗地块共揽金122亿元。其中，丰台大瓦窑“双子星”地块全部触顶摇号成交。
据悉，“双子星”地块一宗被中建信和纳入囊中，一宗被京能置业纳入囊中，两宗地块的销售指导价均为8.3万元/平米，可上下浮动8%。从价格上来看，两宗地块的销售指导价与3年半之前成交的地块价格几乎持平。
《华夏时报》记者在采访的过程中了解到，丰台大瓦窑区域房价区间较大，且刚需项目较多，改善性项目较少。其中，有两个较大的二类经济适用房项目的二手房均价在4万元/平米左右，偏向于改善性的万科紫苑二手房均价则在7万元/平米左右，与“双子星”的销售指导价存在一定的高低差。
4宗地块揽金122亿元
1月4日，北京2024年首场土拍落下帷幕，4宗地块均找到了买家。《华夏时报》记者了解到，此次北京出让的4宗地块分别位于丰台区和房山区。值得关注的是，地块热度不一，有两宗地块触顶摇号，有两宗地块则是底价成交。
整体来看，开年的第一场土拍，北京揽金122亿元。此次土拍的总出让面积约为17.26万平米，总开发规模约为35.5万平米，总起始价则为112亿元，4宗地块均是采用“限地价+摇号”的方式出让。
此次丰台将羊坊地块摆上了货架。据悉，羊坊地块的建筑规模为5.67万平米，挂牌起始价为22.3亿元，地价上限则为25.645亿元，销售指导价为7.2万元/平米。最终，该宗地块被中建壹品以22.3亿元的底价摘得，成交楼面价为39322元/平米。
《华夏时报》记者注意到，在此次土拍中，“中建系”收获颇丰，丰台区大瓦窑L42地块则是被中建信和纳入囊中。
房山区的拱宸地块这次热度较低，仅有北京城建一家房企报名。公开资料显示，该宗地块的建筑面积为13.82万平米，挂牌起始价为22.8亿元，销售指导价为4.5万元/平米。最终，该宗地块被北京城建以底价纳入囊中，成交楼面价为1.65万元/平米。
值得关注的是，近期北京城建对于房山的兴趣似乎较大。2023年12月20日，北京城建刚刚以12亿元的底价拍下了房产长阳镇北广阳城棚改地块，两宗地块的直线距离约为2.2公里。
“房山拱宸地块位于市郊铁路副中心线良乡站东侧，其北侧是中建的京西印玥项目，目前月均流速约为30套。而丰台羊坊地块则位于南五环内，距离北京荟聚购物中心仅2公里，紧邻招商的臻园项目。该地块向北4公司即可到达丰台科技园，可以进一步完善园区周边的职住平衡。”中指研究院土地市场研究负责人张凯对《华夏时报》记者说。
大瓦窑“双子星”触顶
《华夏时报》记者从多位业内人士处了解到，2024年北京首场土拍可谓是给市场带来了不少惊喜。其中，触顶成交的丰台大瓦窑“双子星”地块热度之高令市场有些始料未及，一时间记者朋友圈被大瓦窑地块“刷屏”。
自2023年开始，丰台区便成了北京城六区主要的土地供应区域。除了上述提到的羊坊地块之外，此次土拍丰台还出让了大瓦窑L42和L44“双子星”地块。据悉，L42地块吸引了中建信和、京能置业、保利、兴创、中铁建5家房企竞拍。
在触顶之后，仅中建信和和兴创参与摇号。最终，L42地块被中建信和以38.525亿元的触顶价竞得，溢价率为15%，销售指导价为8.3万元/平米，上下可浮动8%。
而L44地块的争夺更为激烈，中建壹品、京能置业、天恒、华润、城建、兴创6家房企参与报名。在摇号环节，除了华润之外，有5家房企参与。最终，京能置业作为“幸运儿”摇中L44地块，该宗地块以38.41亿元的触顶价成交，溢价率为15%，销售指导价则与L42相同。
“L42与L44地块均位于西南五环内，两宗地块仅一路之隔。地块紧邻14号线大瓦窑地铁站A出口以及京港澳高速，交通优势明显。”张凯对《华夏时报》记者说。
“双子星”后市如何？
尽管毗邻地铁站，但由于已经到了西五环，业内有观点认为，指导价在8.3万元/平米的“双子星”地块后续或许在去化上存在一些难度。
《华夏时报》记者了解到，“双子星”地块周边目前有两个新房项目，分别是天阅山河和国誉万和城。上述两个项目均在2020年7月份拿地，目前已经陆续交房。值得关注的是，已经入市的两个项目其网签均价均在8万元/平米左右。
“时隔3年半的时间，大瓦窑区域新出让地块的销售价仅有小幅增长，这体现了北京在稳地价、稳房价、稳预期方面的工作成绩。”张凯对《华夏时报》记者如此分析。
《华夏时报》记者从置业顾问和房产中介处了解到，丰台大瓦窑周边的二手房价差距较大， 二手房和新房项目的品质以及设计也存在比较大的差异。“这边的二手房大部分都是刚需户型，小区的物业、公共配套肯定是和新房没法比的。”丰台区的房产中介人员佳年（化名）对《华夏时报》记者说。
佳年表示，大瓦窑区域的绿洲家园和丰泽家园的房价相比来看较低，其二手房均价在4万元/平米左右。“但是绿洲家园和丰泽家园是二类经济适用房，不能够大额贷款，所以价格比较便宜。”佳年对《华夏时报》记者说。
“品质好于上述两个项目的万恒家园则因为楼层的不同而销售价格不同。目前有一套三居室在挂牌中，大约是119平米，均价是5.3万元/平米。如果付款方式比较好的话，还可以往下谈一点。”佳年说。
更偏向于改善性的万科紫苑项目目前均价在7万元/平米左右。“有电梯的、南北向的在7万元/平米到7.4万元/平米。没有电梯的，东西向的二手房则是在6.5万元/平米左右。”佳年向《华夏时报》记者分析了目前丰台大瓦窑区域的二手房市场。
在佳年看来，新入市的天阅山河项目和国誉万和城项目定位为改善性住宅。“特别是国誉万和城项目，最小的户型就是140平米，对客户的资金要求比较大。刚拍的两块地究竟是什么样的产品类型还是要看后面的规划，如果想要在丰台大瓦窑置业，且预算比较充足的话可以等这两块新地的项目入市。”佳年对《华夏时报》记者说。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
