本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
“现在经营贷年化利率2.8%—3.05%，是近年来最低，你说它会更低吗？基本上不可能了。”1月12日，深圳罗湖一助贷机构工作人员张强（化名）向《华夏时报》记者提到目前经营贷的利率情况。
同时，张强还向记者保证，房贷转经营贷没有风险。“你做经营贷的资料要提交银行，我们跟银行经常对接都很熟的。说句不好听的，你找我们办事花点钱，其他我们帮你搞定，回避一些风险，我们最终的目的要把你这个钱搞下来，你才会给我们辛苦费，搞不下来对大家都不好。”张强说。
而广东华商律师事务所周争锋律师在接受《华夏时报》记者采访时表示，现在银行通常会每3年对抵押的房产进行估价。假如3年过后，购房者所持有的房产价格下降，那购房者可能面临到期后，还不上本金构成违约房产被拍卖的风险。
乐有家研究中心数据显示，2021—2023年，深圳二手房成交均价从8字头，跌到7字头，再到6字头，不断下调。值得一提的是，近期，有市场消息称，部分深圳购房者之前将住房按揭贷款转经营贷，但随着房价下降，银行对房产评估价也随之下调。对此，上述购房者面临着经营贷续贷风险，即需要补上评估价下调的差额，若是还不上，则面临房产被法拍的情况。
经营贷利息较低
深圳的陈晨（化名）是一位将房贷转经营贷的房主。据她向记者描述，她六七年前就已经操作将房贷转为经营贷，当时想着拿到更多的资金投资来换取最大收益。
同时，陈晨还向记者透露，房产主要买在香蜜湖和前海。当时银行放贷的时候，没有给予抵押房产过高的评估价。不过，因为买的时候便宜，即使现在房产再降价也是赚的。陈晨还表示，自己是拥有一定的资金量，并不是百分百将杠杆加满，即使银行抽贷也影响不了太多。
“最近评估确实严，但是也没影响太多，我们其实还转的动，基本没有太多二押的，就一套二押。最近钱放不出去，中介说（贷款利率）比之前便宜一个点。但是（经营贷）怎么都还是比房贷便宜的。”陈晨说道。
周争锋律师表示，不少购房者选择房贷转经营贷，主要是有三大好处，第一，可以突破住房按揭贷款对购买二套住房，支付高额首付款的限制；第二，可以先还利息后还本金；第三，年化利率低。
所谓房屋按揭贷款是指，个人购买具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款。房屋按揭贷款，又分商业性贷款和公积金贷款，显著特征是贷款时间年限长，受调控政策影响大。
而企业经营贷款，是银行向企业法人发放的贷款，用于经营公司流动资金的周转。该服务对象主要针对由于财务管理暂不规范、信用评级不达标等因素导致暂不能达到银行贷款准入标准，但经营情况良好的中小企业。
房贷如何转经营贷？
“说白了，就是把房子去做抵押，也叫二押，就是目前你和银行的买房贷款是一方面，另一方面是你拿到这个房子，去做评估，让银行做一个高评估。比如现在你房子500万元买的，但是银行评估到800万元，然后按照800万元再去贷70%，560万元。就是500万元买的房子，可以贷出560万元。它具有套资金的优势。但是经营贷的话会产生费用，因为中间垫资过桥，需要用金融公司的钱。”深圳南山房产中介黎继荣（化名）向记者说道。
而据记者向罗湖某助贷机构工作人员张强（化名）了解，房贷转经营贷的步骤为，赎楼—买壳（企业过户）—养壳（运营企业）—申请银行贷款—贷款提取。期间，赎楼的费用可以由按揭中介垫资，1万元的借款利息为1天4—5元，若是按4.5元来计算，借款600万元每天产生的利息将近3000元，赎楼预计要12—15天。按最长的时期15天，大概需要4.5万元的利息费用。
“除此之外，还有其他费用，如按揭机构的服务费，像600万元的服务费差不多需要4.8万元，以及过户公司的费用差不多需要4500元。整套流程下来，将评估价600万元的房贷转为经营贷大概需要10万元的费用。当然，之后还有每年需要支出运营的费用，每年大概1000元左右。”张强说道。
不过，张强还提到，虽然差不多需要10万元的费用支出，但是将600万元房贷转为经营贷后，这些费用不到半年就可以省回来了。
值得一提的是，黎继荣还向记者透露，“按照自己的估算，我们几年前交易的房子有30%到40%是用经营贷。现在的话，没有那么多，只有小部分做生意的，确实平时手里有流动资金，生意人（算了笔账）比较做得过来才选择经营贷。经营贷利息低，基本上现在做的低的话，也就是2.8%、2.7%。现在深圳首套房贷利率的话是4.1%。”
房贷转经营贷风险
张强向记者保证，只要名下公司正常运营，即每年正常申报，期间不转其他银行，就算房子估价下跌，房贷转经营贷后不会有风险。“贷款600万元，10年授信，3年一续，就一直续，反正只要不出现意外，每个月还1万多元的利息就行了，不用还本。到了最后一期的时候，要还本，要一下子拿出600万元来，如果没有600万元，到时候你又可以转到其他银行。”
张强还提到，贷款期间如果有闲钱，也可以提前还本金，之后的利息就可以少还。
不过，深圳中国银行某客户经理向记者指出，“我们现在是按照当前的房产情况，评估公司来评估查看，它的评估价格，我们最多按七成来给你贷款。这个额度可以10年，但是在这个额度下，你每一次用款，比如说这次给你800万额度，你800万元的额度都用了，那么每一次用款是最长3年，3年之后要根据你企业的经营情况重新用款。”
上述客户经理还提到，如果不是做的额度（产品），单纯只借3年，3年到期以后，需要还款，然后重新申请，那么抵押物已经出现了变化，肯定是按3年之后抵押物的状态去处理，另外市场情况变了，抵押贷款的产品有可能也会变。
此外，一业内人士则向记者表示，银行给经营贷的期限，一般只有3年，还没听过有10年的。
假如3年过后，购房者所持有房产的评估价下降，那购房者将面临什么风险？对此，周争锋律师表示，到期后，还不上本金构成违约，面临房产被拍卖的风险。
值得一提的是，近段时间，有媒体报道称，有购房者在某社交媒体上表示，3年前用福田区顶楼复式房子做经营贷，月底到期，现在房价下跌，房子评估价跟着下调，续贷金额和首贷差距较大，最近在各种找办法补救，目前评估机构、金融中介和银行客户经理都找了，均说搞不定。
乐有家研究中心数据显示，2021年深圳一手住宅网签成交量52417套，与2020年相比上涨15.5%；成交均价6.40万元/平米，与2020年相比上涨15.7%。
乐有家研究中心数据还显示，2021—2023年，深圳二手房成交均价从8字头，跌到7字头，再到6字头，不断下调。2023年四季度深圳二手房成交均价6.5万元/平米，比2021年历史最高点8.3万元/平米跌幅22%，比2022年跌12%。
图源：乐有家研究中心
具体来看，乐有家研究中心数据显示，2023年深圳二手房成交TOP50片区中，只有东门、华强南、福田中心区微涨1%，丹竹头、科技园、保税区持平，其他片区多处于下跌状态，跌幅多在5%—20%。
而据黎继荣向记者透露，有很多业主在市场很好的时候，用杠杆买房，买了之后房子又跌了很多，一算资不抵债了，即房子卖出去的钱，可能还不够偿还贷款，干脆就被法拍了。
名下房产位于深圳前海的张晔（化名），之前就一直想将自己的房贷转成经营贷，但是一直不敢做。“因为违法，担心清算，毕竟没事大家都好，有事只有自己倒霉。中介不会管这些的，肯定早跑路了。还有就是中介拿了你的资料，中间利用手续去做了什么操作，根本不清楚。”张晔向记者坦言。
有业内人士还向记者指出，除了中途将房贷转经营贷外，还有很多人，在买房的时候没有搞过房贷，就是用经营贷买的房，现在房产价格下跌，抵押物下跌，用经营贷买的资产（房子）也下跌，而且无法出手，所以也会造成资金链断裂。
“强烈不建议将房贷转经营贷”
“经营贷压力在哪？三年之后，手里要能拿得出那些钱，还会产生费用，就是重新再来（申请经营贷）一遍，肯定是要承担资金压力的，这种比较适合手里有现钱的。如果是单纯的追求低利率，说真的就没有意义了，因为现在房贷也不高，深圳首套4.1%，已经是历史最低的了，而且做完经营贷之后，还是要承担中间（利率）浮动的风险。”黎继荣说道。
黎继荣还表示，“我们经手的客户，咱现在就是忠告，除非是真的需要用这笔钱去投资，去干别的事情，否则的话强烈不建议。”
上述业内人士还一针见血地指出，想将房贷转经营贷的人，只看到存贷款利率的下行，而忽略了资产价格也会同步下行。
而周争锋律师也提醒道，即使之后房产价格没下跌，反而上涨了。在这种情况，“房贷转经营贷”仍存在被银行发现贷款不是用于经营而是用于房地产投资的风险，在这种情况下，会被要求提前还贷，俗称抽贷。还不上，房产还是面临被拍卖的命运。
需要注意的是，2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设报办公厅、中国人民银行办公厅3部门联合发布了关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。文件显示，近期一些企业和个人违规将经营贷投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。
上述文件还明确，要加强经营贷的贷中和贷后管理，落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
