本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道
在“租购并举”的政策导向下，我国的住房租赁市场得到了长足发展。1月23日，在由华夏时报社、中国城市商业网点建设管理联合会（中国城商联）主办的“2023华夏美好城市与智慧人居发展论坛”上，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华对住房租赁政策、行业、市场进行了深度解读和前瞻性展望。
邹琳华向《华夏时报》等记者表示，2023年住房租金总体先升后降，低于上年的同期水平，一线城市租金微涨为主，二、三线城市租金下跌的居多、房源出租速度有所减缓；同时，预计未来住房租金总体将稳中有降，但是成交规模会上升，不同城市呈现繁荣和低迷共存的局面；另外，建议阶段性减少新建租赁住房，挖掘存量；轻重并举，加大对规模化轻资产模式租赁企业的政策支持；将保障性租赁住房优惠政策延及市场化租赁企业，缓解住房租赁企业经营困难。
租金先升后降，一线城市微涨为主
住房租赁市场经过多年发展，正在呈现其特有的气质。邹琳华表示，当前住房租赁行业发展呈现出三类特征，即各地因城施策、创新多元化方式加快推进保障性租赁房源管理和供应；住房租赁市场主体活跃度较高，陆续有新品牌、新产品线、新项目推出，企业合作增多；租赁企业多个融资渠道发力，产业基金数量和规模、银行贷款规模均保持增加，项目上更多聚焦保障性租赁住房。
“回望2023年，住房租金先升后降，但是并未呈现单纯下跌或者上涨，而是经历了季节性的上涨，但涨幅和上年相比有所下降，整体并没有出现大起大落。”邹琳华概括道。
据纬房研究院数据，2023年核心40城住房租金指数平均为100.01，而2022年平均租金指数为101.25，相比下降了1.22%。从不同的时间来看，受到毕业季租房需求的影响，核心40城住房租金指数从2022年末的98.61涨到2023年7月的101.45，但是随后又进入下降趋势，到2023年末降到了97.44，相比于上年末下降了1.19%，不过，并未突破2020年4季度的低谷数据。
具体到各个城市，情况有所不同。纬房研究院监测数据显示，其重点监测的40个城市租金价格有涨有跌，有15个城市租金是上涨的，有25个城市租金是同比下跌的。一线城市以涨居多，其中，广州、北京和深圳2023年住房租金分别上涨0.87%、0.15%和0.09%，上海住房租金下跌3.85%；二线城市以跌居多，26个样本二线城市中，有8个城市2023年住房租金上涨，其余18个城市的住房租金呈下跌趋势。其中，长沙住房租金涨幅最高，达到4.8%，西安涨幅3.47%，成都涨幅2.72%，而南昌、郑州和南通降幅最高，超过5%。
值得一提的是，2023年的租房成交速度正在减缓。据贝壳研究院数据，全国重点40城2023年三季度房源成交周期环比减少2.1天，同比增加2.7天，客源成交周期环比延长1天，同比延长1天。
究其原因，邹琳华分析道，“随着个人租赁房源、保障性租赁住房以及集体土地租赁住房的增加，总体库存房源量呈现同比增加的趋势，租客面临的选择项也会增多。”2023年9月12日，住建部发布数据称，全国已经筹集了保障性租赁住房204万间的任务已经完成了72%，各地近两年已经建设筹集保障性租赁住房508万套，完成投资超过5200亿元。
预计租金稳中有降，建议阶段减少新建
结合当前的政策、行业、市场现状，邹琳华对住房租赁市场走势作出了“稳中有降”的初步预判。一方面，邹琳华认为，随着保障性租赁住房、集体土地租赁住房等的持续入市，租赁住房供给增加，租金总体稳中有降，随着购房观念转变及房价预期变化，重买轻租现象发生改变，接受长短期租房者增加，租房市场成交规模上升。
另一方面，邹琳华还认为，随着城市间人口流动的加剧，未来人口流出城市租房市场将出现低迷、租金下降，而长沙、西安、成都等受到青年人喜爱、人口净流入城市租房市场热度不减，租金将温和上升。
同时，为了进一步推进住房租赁市场健康发展，邹琳华还提出了三个方面的建设性意见，即阶段性减少新建租赁住房，改为以挖掘存量的方式筹集；轻重并举，加大对规模化轻资产模式租赁企业的政策支持；将保障性租赁住房优惠政策延及市场化租赁企业，缓解住房租赁企业经营困难。
对于阶段性减少新建租赁住房，挖掘存量的原因，邹琳华解释道，主要是考虑到当前租房市场存在一定规模的滞销、库存房源，需要的租赁房源可以通过收购租赁存量住房以及收购交通配套条件相对比较好的库存商品房的方式筹集。
轻资产住房租赁企业，曾出现过较多的问题，导致政策面和对于住房租赁企业的主要支持集中于重资产企业，而社会面对轻资产企业的住房租赁接受程度也比较低。不过，邹琳华认为，考虑到当前重资产经营企业的市场风险比较大，而且房源的阶段性过剩现象比较突出，应该从市场现实出发，加大对规模化轻资产租赁企业的支持，从而实现轻重并举，进一步提升租房的效率，改善租赁的体验。
最后，邹琳华还指出，当前住房租赁市场的优惠政策主要是集中于保障性租赁住房，对市场租赁住房的有效支持政策较为有限，而市场租赁住房仍然是住房租赁市场绝对的供应主体，特别是在2023年，不少城市租金下降，住房租赁企业也面临着经营困难，有必要加大对市场化租赁企业的政策支持，缓解企业的经营压力，促使政策优惠能够惠及到更多的租房家庭。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
