本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
1月24日，重庆市人民政府发布了《重庆市人民政府关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》（以下简称《决定》），对房产税的税率、免税面积、计税依据、减税或免税情形等4方面内容进行修改。
其中，在免税面积方面，“将新购的独栋商品住宅、高档住房免税面积由为100平方米修改为180平方米”更是引起市场热烈反响。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《华夏时报》记者采访时指出，2023年，重庆市销售的新房平均每套的面积为110平方米，意味着改善型或大户型销售比较多，这是各地的共性，大户型或高档住宅是新房的主力，也是地方政府卖地的依赖。
“当房价预期上涨，房价实际也在上涨，对高档住宅征税没有太大的影响。但是，当市场对房价预期不再乐观，甚至预期下跌。这时，针对高档住宅的房地产税，就成了新房市场的阻碍。”李宇嘉说道。
建筑面积180平米内免税
重庆是我国首批房产税试点城市，其自2011年1月开始率先试点对个人住房征收房产税。李宇嘉指出，重庆对高档住宅征收房产税，无论是作为房地产长效机制、房地产新发展模式，或者改变地方土地财政等，还是作为平衡和调节房地产导致的收入差距、实现共同富裕等，房产税被市场和学术界寄予厚望。
不过，李宇嘉也表示，房产税并不是一个逆风向行事的短期之举，可以说取消就取消，比如限购，只能优化和调整。特别是当房地产市场持续下行，地方财政和增长面临困境时。
具体来看，此次主要修改了四个方面的内容：一是，降低应税住房的计税价值。将原来的计税价值为房产交易价，修改为按房产交易价的70%计算缴纳，并指出条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。而原本的“应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率”也修改为“应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率”。
二是，统一税率。将原来根据成交建筑面积价格分档执行的三档税率（0.5%、1%、1.2%）统一为0.5%的一档税率。三是，提高免税面积。将新购的独栋商品住宅、高档住房免税面积由为100平方米修改为180平方米。四是，在《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》税收减免与缓缴税款中增加市政府认为需要减税或者免税的其他情形。
据重庆华龙网发布的案例解读，如重庆市民王某持有2018年在两江新区购买的家庭首套应税独栋商品住宅，当年已办理不动产权证，建筑面积200平方米，交易价320万元，原税率0.5%。
政策调整前后王某应缴纳该房的个人住房房产税为：政策调整后2024年应纳税额=（200-180）×（3200000÷200）×70%×0.5%=1120元。而政策调整前2023年应纳税额=（200-100）×（3200000÷200）×0.5%=8000元。
值得一提的是，这是继去年9月以来，重庆第三次对房地产税的征收内容进行调整。2023年9月，重庆宣布“三无人员”（在重庆无户籍、无企业、无工作）在渝购买的首套普通住宅豁免缴纳房产税，同时将纳税期限由每年的10月1日至31日调整为每年的10月1日至12月31日，并调整了相关细则。
今年1月1日，重庆宣布上调房产税的“税线”，从去年的每平方米28566元上调到29616元。
根据重庆房产税试点政策：个人新购的高档住房要征房产税，高档住房是指高于主城新建商品住房建筑面积成交均价两倍的房子。
因此，房产税线的计算依据是近两年新房均价的两倍。
助力改善型需求释放
中指研究院重庆分院研究主管戴小红向《华夏时报》记者指出，本次调整主要针对改善型产品，从计税标准、税率和免税面积多维度出发，降低改善型产品的购房成本，助力改善型需求释放。
中指研究院数据显示，2023年，重庆市商品住宅（不含保障房）成交57249套，同比增长8.3%。其中，套总价300万元以下成交53887套，同比增长8.9%；套总价300-500万元成交2472套，同比下降5.3%；套总价500万元以上成交890套，同比增长14.7%。
此外，数据还显示，2023年重庆中心城区商品住宅成交659.1万平方米，同比上涨6.0%，成交均价14522元/平方米，同比上涨0.9%。
“尽管2023年重庆中心城区商品住宅市场量价整体保持平稳，但与2021年成交量相比仍存在较大差距，购房者预期未出现明显转向。近年来，重庆新房市场持续向改善型需求转变，新政适应市场形势，有助于更好的满足改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”戴小红说道。
不过，李宇嘉则指出，此次重庆全方位调整房地产税的征收，对本地税收没有影响。本来这个税收，对重庆的贡献度就很低。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右，占本级财政收入的比重仅为0.03%左右。
“但是，在调整贫富差距、实现共同富裕的背景下，要扩大征收范围的传言甚嚣尘上，再加上房价下跌预期，房产税始终是市场预期头上的那个箭。由此，政府也就有了收缩房产税的想法。但是，由于平均交易面积只有110平方米，免税面积有180平方米，会受到房产税影响的高档住宅所剩无几了，再加上税率、应税依据下调，别墅类新增供地减少，实质上这个税收在重庆基本不再起作用了。”李宇嘉补充说道。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
