本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
房企融资再迎利好。1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（简称《通知》）。
《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度等要求，发放经营性物业贷款除用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款等外，还可用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
1月25日，中指研究院研究副总监徐跃进向《华夏时报》记者指出，按此规定，房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。
可用于偿还房企存量贷款
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者指出，发布上述政策的根本目的是，改变银行单一的依赖抵押物价值保障为依据的贷款投放，改变为承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等综合因素确定，以承贷物业本身现金流为第一还款来源。这是解决房地产和银行之间信息不对称，诞生房地产白名单的唯一路径。
经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
具体来看，此次《通知》的出台，有两方面备受市场的关注。一是，拓宽了贷款的使用范围，可用于房企还债。《通知》指出，经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，以及置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。
需要特别注意的是，《通知》还明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
“在增量时代，房地产融资靠的是房价和地价上涨预期。而这一逻辑在存量时代是难以维持的，因为房价和地价很难保持上涨。这时就需要发挥企业存量物业经营价值和现金流价值的最大化。有这样的物业和经营团队和能力，即便企业集团整体风险是存在的，但部分用于良好的物业是不受企业风险影响的，从而倒逼企业加大存量物业经营价值，最大化导向的运营，也使得抵押价值和评估价值得以最大化。”李宇嘉说道。
二是，贷款额度有所提升。《通知》指出，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。
有业内人士向记者指出，此前金融机构在开展经营性物业贷款时，要求贷款额度原则上不超过承贷物业评估价值的50%，最高不超过60%，这次贷款额度较现有商业银行的要求有所提升。
此外，《通知》明确要求，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。而经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。
对商业银行是巨大的考验
在李宇嘉看来，《通知》的出台既改变银行风险控制逻辑，也是为了防范和化解风险。当前风险不断蔓延，银行对企业根据所有制来判断风险大小，无视企业持有资产的经营状况。对一些有良好的经营资产，但现金流紧张资产负债率比较高的企业来说，外部融资被一刀切的切断。如果能根据企业经营性物业现金流的状况来决定是否发放贷款，则能够将企业整体风险尽可能地最小化。
不过，《通知》也指出，商业银行要加强对承贷物业经营收支情况的监测，保障信贷资金安全。商业银行发放经营性物业贷款应以承贷物业作为抵押品。结合第三方评估公司价值评估情况等，审慎确定物业评估价值。
《通知》还明确，商业银行应严格开展贷前调查和贷中审查，科学区分房地产开发企业与集团控股公司风险，承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的风险因素，并采取针对性的风险缓释和保全措施。
对此，李宇嘉表示，这对商业银行过去一味的依赖抵押物市场价值上涨来维护银行债权的简单经营逻辑和风控是巨大的考验，需要商业银行具备经营性物业经营的市场前景和现金流判断，这是巨大的考验。
“如果能做到这一点，经营性物业贷款将会获得放量增长，从而实现房地产风险的防范和控制，从中也能厘清哪些房地产企业是优质的，这是房地产白名单诞生的唯一路径。对稳健经营和长期持有运营不动产的房企首先利好。”李宇嘉说。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
