深圳楼市。 梁宝欣/摄
本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
继广州取消了120平米以上住宅的限购、上海放松部分区域的单身限购、北京通州优化双限政策后，深圳也跟上一线城市优化住房限购政策的步伐。
2月7日晚，深圳市住房和建设局发布《关于优化住房限购政策的通知》（下称《通知》）。《通知》取消了深圳3年的落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险满3年年限要求，落户即可买房；非深户购房要求，由连续缴纳5年社保或个税年限降低为3年。
对于上述政策的出台，落深户未满3年但之前想在深圳买房的李小姐直呼，“没想到！太出人意料了！这个政策也太宽松了吧。”按照李小姐原本的预测，深圳优化住房限购政策会往深户的社保或个税缴纳年限三年改一年，非深户则五年改三年的方向修改，没想到现在深圳落户就能买房。
同时，美联物业全国研究中心指出，深圳本次限购政策的放松，无疑为深圳房地产市场带来更多的购买力，为市场成交量稳步回升注入更多的力量。但由于大部分市民已回乡准备过年，政策的效力最快将在年后才会出现。
落户即可买房
根据《通知》，自2024年2月7日起，深圳户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳户籍居民的家庭）限购2套住房，深圳户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。
同时，《通知》还提到，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。
而此前深圳市的住房限购政策是，深圳户籍入户满3年，且在购房之日前提供连续缴纳36个月及以上个税或社保证明，可以购买商品住房。若是深圳入户未满3年但能提供5年及以上个人所得税或社会保险证明，也可以购买商品住房。非深户，则需要提供5年及以上个税或社保证明，才能购买商品住房。
对于上述《通知》出台的目的，深圳市住建局表示，是为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。
外来人口通过落户深圳炒房情况已明显减少
2月7日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，深圳户籍家庭购房的规定，恢复到2021年7月15日新政之前的政策，主要基于以下两点考虑：一是之前宽松的落户政策下，外来人口通过落户深圳炒房的情况已经明显减少；二是深圳近年来常住人口出现减少，户籍人口增长也出现了疲态，需要调整户籍购房政策来增加深圳对常住人口和户籍人口的吸引力。
深圳统计公报数据显示，2022年深圳全市年末常住人口1766.18万人，其中，常住户籍人口583.47万人。2021年深圳全市年末常住人口1768.16万人，其中，常住户籍人口556.39万人，占常住人口比重31.5%。
乐有家研究中心指出，2022年常住户籍人口约增加27万人，其中不乏高学历、高收入群体，降低落户年限及个税、社保年限要求后，可满足更多新市民购房需求。
此外，李宇嘉也提到，深圳非户籍人口购房资格，从之前的连续5年社保要求降低到3年，这一政策与广州非户籍人口限购政策一致，同样也是基于近年来对于非户籍人口吸引力下降的考虑。需要通过住房政策调整，增加城市对于非户籍人口的吸引力，促进住房与新型城镇化协同发展。
值得一提的是，此次深圳出台楼市优化政策的背景是，2023年深圳住宅市场供需同比均上涨，市场上大部分项目依赖折扣驱动成交。克而瑞数据显示，2023年深圳整体开盘去化率下滑至28%，去化率分有三档，核心优质项目高去化，售罄或600套以上，次核心去化100——150套为主，外围去化不足50套。
而进入2024年以来，深圳的新房成交并未有明显回暖。深圳房地产信息平台数据显示，2024年1月，深圳一手房住宅成交1788套。
对于深圳此次优化住房限购政策带来的后续影响，不少研究机构持有较为乐观的态度。美联物业全国研究中心认为，深圳本次限购政策的放松，无疑为深圳房地产市场带来更多的购买力，为市场成交量稳步回升注入更多的力量。
乐有家研究中心则认为，本次放松限购，是在深圳供需关系发生重大变化后的一次针对性调控，在需求端精准发力，满足更多新市民及“深二代”等购房需求，能有效释放更多潜在购买力。而且，在开年之际出台政策，能有效提振市场信心，助力2024年深圳市场交易活跃度的提升，促进深圳房地产市场稳健发展。
不过，落深户未满3年但之前想在深圳买房的李小姐，反而在楼市新政出台后打起了买房的“退堂鼓”。她表示，之后会不会在深圳买房仍不好说，怕没钱，没啥信心。
一线城市集中调整楼市限购政策
从1月27日早，广州取消120平米以上的住宅限购开始，再到上海、北京的小范围楼市限购放松，最后是此次2月7日晚深圳优化住房限购政策的出台，一线城市此轮的楼市优化政策暂时告一段落。
易居研究院研究总监严跃进更是在2月7日晚直接表示，一线城市放松楼市限购是近期的政策动向。此次深圳也做出了放松限购，说明放松不是偶然的，而是“默契一致性”的，说明一季度政策边际调整的重点在于持续松绑限购，这是当前政策的重点。
李宇嘉指出，4个一线城市集中调整限购政策，主要的市场背景就是，2023年新房市场明显下滑，背后的原因一方面是房地产风险蔓延导致大家对期房的接受度下降，另一方面就是二手房的替代效应。新房市场下滑，对防范房地产风险蔓延，对减缓地方财政冲击，对稳定房地产对宏观经济的贡献度，都是非常不利的。
“调整一线城市需求端的限购政策，与供给端防风险和大工程为代表的住房供给侧改革形成共振效应，以一线城市房地产领头羊的效应，带动二线和全国商品房市场稳定。”李宇嘉说道。
在李宇嘉看来，4个一线城市在春节前集中调整了限购政策，一方面是基于去年第四季度楼市表现相对比较弱，另一方面也是基于1月份以来楼市疲态依然的考虑。更重要的是，希望通过政策的适度调整步调一致的给市场释放积极的信号，集中造势、告别挤牙膏、单打独斗，通过媒体集中宣传的效应，提振市场预期，为楼市2024年一季度的开门红打造基础，形成成小阳春的效应，避免在去年第一季度高基数的情况下同比继续大幅度下滑，恶化市场预期。
中指研究院数据显示，2023年，全国商品房销售面积11.2亿平米，同比下降8.5% ，其中住宅销售面积同比下降8.2% ；商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
另从1月的成交数据来看，据中指研究院初步统计，重点100城新建商品住宅成交面积环比下降约33%，低基数下同比下降13%，对比来看，1月重点100城新房成交面积处2016年以来同期低位，市场表现仍较弱，调整压力仍在。
从各线城市楼市表现层面来看，1月，一线城市新房成交面积环比下降16%，同比增长20%；二线代表城市环比下降39%，同比下降16%；三四线代表城市环比下降26%，同比下降18%。
图源：中指研究院
此外，严跃进还预判了一线城市集中放松楼市限购后的市场走向。他指出，在市场交易数据方面，由于限购放松带来了新的购房需求，所以市场交易行情预计在3月份网签数据上会明显体现出来，即明显拉升。同时，从价格方面看，由于交易量的上升或预期上升，所以价格方面止跌或企稳的可能性明显增加。这是后续市场的趋势或逻辑点。
李宇嘉则表示，除了一线城市集中调整限购政策之外，预计一季度LPR和按揭利率也会继续下降。再加上，三大工程支持的项目清单积极落地，近期融资对接机制启动后对项目融资的贷款落地，从而积极修复房地产的杠杆功能，避免资金过快地离开房地产，最终从供需两端对房地产形成提振，预计一季度市场表现会好于去年第四季度。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
