本报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
不光家电能以旧换新，郑州的二手房也能以旧换新了！4月1日，郑州市六部门发布通知，实施二手房“卖旧买新、以旧换新”工作方案。
据了解，方式主要有两种：一是政府指定收购主体，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房；另一种方式是，政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
对此，合硕机构首席分析师郭毅提示，买房人房贷批复后，资金直接转入开发商监管账户，这需要政府加强资金监管，确保款项专款专用，用于项目建设，确保能够按时、保质交付。
郭毅还对《华夏时报》记者分析，“政府通过收购主体所收购的二手房将用于保障性住房，但这带来的回报周期比较长。那么，收购主体在收购二手房的过程中，如果价格压低，业主是否能接受？”
政府指定收购主体
4月1日，河南省郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》通知（下称《通知》）。
《通知》明示，实施该举措是为了进一步激活存量住房市场，支持群众“卖旧买新、以旧换新”等改善性住房需求，促进郑州市房地产市场供需匹配，加快优质商品房供应，逐步形成住房一、二级市场联动与梯次消费效应。同时，通过国有保障房运营公司收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，目前热点城市新房和二手房都出现疲弱，甚至出现相互竞争、循环降价的现象，这导致房地产循环链条中断。但同时，市场上又有卖一买一、卖旧买新、买小买大的改善型需求。此时，迫切需要政府及时介入。
根据《通知》，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。那么具体如何实施？《通知》显示，主要通过两种方式实现。
第一种方式是：郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体，以下简称收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房先行在金水区、郑东新区等区域进行试点。试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在全市全面实施全年计划完成5000套。
概括而言，这种方式的收购工作步骤分为五步：制定二手住房收购计划，房源筹集，二手住房收购洽谈，签约、过户，二手住房房屋交接。其中，制定二手住房收购计划时，收购主体根据市内八区保障性租赁住房需求和缺口，在满足职住平衡前提下，制定收购计划、收购房源条件等。
李宇嘉对本报记者表示，在存量房源足够大，且供求关系已发生重大变化的形势下，政府低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房，作为保障性租赁住房人才房，这是合理的。
但同时，李宇嘉也提出了担忧，“政府授意国企大规模收购，一方面受限于财力和债务约束，另一方面，要匹配供需关系，只有市场行为才是最真实、最科学的手段。”
根据《通知》，房源筹集的途径是，换房群众通过信息平台登记待售二手住房信息，同时选定意向购买的商品住房，与开发企业签订《新房购买意向书》。
另外，《通知》还提到，在二手房收购洽谈时，委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估并出具评估结果，收购主体和换房群众双方洽谈，签订《收购意向协议》，收购主体向金融机构申请贷款。如洽谈不成功或贷款申请审核不通过，则收、换购工作流程终止。
在《二手房收购协议》及《商品房买卖合同》签订后，交易双方办理房产交易过户和不动产登记手续。金融机构发放贷款，房款转入开发企业账户。之后，换房群众与收购主体办理二手住房交接手续。
对此，郭毅对《华夏时报》记者分析，“政府资金下场，能很快撬动相对大规模的二手房成交，二手和新房，预计能够盘活 2 万套住房，有助存量去化，促进市场流通的良性循环，但也存在不确定性。”
不确定性在哪里？郭毅说，“政府通过收购主体所收购的二手房将用于保障性住房，但这带来的回报周期比较长。那么，收购主体在收购二手房的过程中，如果价格压低，业主是否能接受？”
市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”
除以上方式，郑州市还提出另一种方式：政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。郑州市称，如果通过以上两种方式换购新建商品住房，将现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。
市场化“卖旧买新、以旧换新”工作分为三个步骤：房源筹集、二手住房交易、购买新建商品住房。
首先，房源筹集的方式是，房地产中介机构和换房群众通过郑州房产网登记或发布待售二手住房信息。同时，换房群众登记购买新建商品住房需求信息。
其次，市场化二手住房交易，换(购)房群众通过自行洽谈或专业中介机构参与服务，达成市场交易，买卖双方及时签订《存量房买卖契约》、办理交易过户手续。期间，如交易价格谈判、契约协商签订、贷款审批等不成功，则换购工作流程终止。
再次，购买新建商品住房，在达成二手住房交易的同时，换(购)房群众同步购买商品住房。期间，群众可申请二手住房“以旧换新”交易过户绿色通道，依据法律法规办理商品住房契税征免。
李宇嘉认为，在促进市场良性循环方面，政府应该借助自身公信力和公共职能搭建信息平台。让买卖双方能通过这个信息平台来获得真房源、真客户、真价格，从而更好的匹配需求和供应，降低交易的沟通成本、信息成本和交易成本。
同时，李宇嘉还表示，政府应该对新房和存量房源进行公共配套补短板和老旧小区改造工作，从而提高这部分房源的居住舒适度，最后借助市场的力量完成存量房的交易和与新房的循环。
诸葛找房显示一年内郑州市二手房挂牌价的走势，走势来看，呈明显下滑趋势。2023年4月挂牌价13391元/平米，截至2024年3月，二手房挂牌价为12568元/平米，每平米下降823元。
郭毅说，郑州的措施给三四五线城市盘活房地产市场提供了新的启发，但这也要求实施这一措施的地方政府要有用于收购旧房的资金，但事实上，各地政府的情况并不相同。郑州实施这一措施的效果，有待于通过市场传递以呈现真实的影响。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
