本报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
郑州市二手房“以旧换新”最新消息，试点将于4月20日开始，截至6月30日，试点期限仅两月有余，二手房房龄不超过15年，500套为限。
所谓“以旧换新”，简单理解就是政府出面安排，把业主符合条件的二手房收购了，但业主要再买一套新房，且新房总价不能低于旧房。
资深业内人士王晓东对本报记者表示，二手房以旧换新，每收购一套旧房，就意味着卖掉了一套新房，本质就是去库存，而这种方式其实也有助于稳定二手房房价。同时，所收购的二手房被用作保障性住房，当地也能完成保障性住房的指标任务，这是一举多得的政策。
15年以内的二手房不用再愁卖
4月15日傍晚，郑州市住宅与房地产业协会发布《郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作公告》表示，郑州将启动二手住房收购试点工作。
郑州这次二手房“以旧换新”细则出炉半个月前，曾印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》通知。彼时，郑州的创新式操作，引起业内广泛关注。不少居民也觉得好奇，房屋以旧换新到底怎么个换法？
有心想要搭载政府“以旧换新”福利的居民，很快迎来好消息。2024年4月20日开始，他们就可以报名参加“以旧换新”，报名时间截至到2024年5月31日。不过，想要报名参加房屋以旧换新也有条件限制。
根据最新消息，郑州市的二手房以旧换新，要求二手住房性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内；房屋建筑面积不超过120m²(含)等。
资深房地产业内人士张亮对本报记者说，“这次郑州以旧换新把15年房龄作为分水岭，这意味着2008年以前的房屋被排除在外。由此来看，房龄15年以上的‘老破小’的价值，进一步被市场质疑，现在连政府置换链条也未能入围。”
王晓东对本报记者表示，与家电以旧换新不同，旧家电面临的命运可能是消失，但旧房子的价值仍在，或将用来当作保障房。所谓二手房以旧换新的终极目的，其实就是为了促进新房去库存。尤其郑州，去库存的压力尤甚。
近日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，目前热点城市新房和二手房都出现疲弱，甚至出现相互竞争、循环降价的现象，这导致房地产循环链条中断。但同时，市场上又有卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型需求。此时，迫切需要政府及时介入。
为什么政府会出面指定收购主体来收购二手房？在业内人士王晓东和张亮看来，这显然是因为如今的二手房实在太难卖了，买房人杀价也尤其厉害。“以前买房人杀价是一两万元的杀价，现在一开口都敢10%甚至20%的杀价了。”王晓东说。
有助于稳定二手房房价
根据4月15日发布的《郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作公告》，收购主体支付二手住房全部购房款，其中：二手住房过户相关税费直接支付至换房群众，剩余房款支付至换房群众购买的新建商品住房开发企业。
此外，以旧换新报名也有要求：换房群众购买新建商品住房总价款不低于二手住房收购总价款。王晓东分析，政府出手回购这些并不好卖的二手房，显然是有条件的，就是你必须再买一套新房，而且总价不能低于所卖的旧房。
根据郑州市4月1日发布的“以旧换新”相关通知，郑州市以旧换新的核心途径，其实是通过指定收购主体来收购。4月15日的相关公告明确，郑州城发安居有限公司就是收购主体。
天眼查显示，郑州城发安居有限公司成立于2021年，以租赁业为主，由郑州城市发展集团有限公司全资控股。后者由郑州市人民政府国有资产监督管理委员会全资控股。
王晓东觉得，所谓二手房“以旧换新”本质是为去库存，唯有新房去库存，才能帮助开发商回笼资金。另外，这种“以旧换新”的方式，也在某种程度上达到稳定二手房房价的作用。
房天下显示，郑州市的二手房挂牌价近3年来连连下跌，2021年10月15599元/平米，2022年10月12828元/平米，当前11485元/平米。从2021年至今，两年半内每平米下跌4115元/平米，下跌幅度为26.37%。王晓东说，“二手房房价是真正的市场行情风向标。”
结合多年市场实践经验，王晓东说，有些卖房业主希望能迅速卖掉房子置换新房，但当下行情出售难度大、时间长。部分业主为了快速卖掉房子，不得不选择无底线的降价，但降价行为使得整个小区的房价受到直接影响。这是同小区业主最不想看到的，同时也是周围的新房楼盘不想看到的。但如今政府回购二手房，这就让二手房业主不必再连连降价，从而起到稳定该小区房价的作用。
此次郑州市二手房以旧换新的措施，能在多大程度上促进市场活跃？在王晓东看来，效果或许并不大，当下最主要的是信心不足，悲观情绪高涨，大多数买房人处于观望情绪。唯有一线城市行情回暖，热度可能会蔓延至二线城市，但一线城市若要行情回暖，只有全面放开限购政策、继续降低首付比例和降息等大动作才行。
近日，合硕机构首席分析师郭毅接受本报记者采访时提到，郑州二手房以旧换新的措施给三四五线城市盘活房地产市场提供了新的启发，但这也要求实施这一措施的地方政府要有用于收购二手房的资金，但事实上，各地政府的情况并不相同。而郑州实施这一措施的效果，有待于通过市场传递呈现真实的影响。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
