本报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
4月17日，北京住房公积金管理中心发布通知，市民购买改造后的老旧小区，房屋可贷年限将从低于房屋剩余使用年限减3年优化为低于剩余土地使用年限减3年。
具体来说，砖混结构房屋使用年限通常为50年，钢混结构房屋为60年，而土地使用年限则是70年，这就意味着已改造、符合条件的老旧小区贷款期限将延长10年或20年。资深房地产业内人士张亮表示，当前被改造的老旧小区多是砖混结构。
业内人士对本报记者表示，优质位置或者良好学区的“老破小”年龄虽老，价值却常青。这次公积金新政，无疑让这部分“优质老破小”更香了。
公积金贷款年限增加20年
4月17日，北京市公积金中心官网发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》表示：对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，借款人在申请贷款时予以支持。贷款期限核定标准从贷款期限低于房屋剩余使用年限减三年优化为低于剩余土地使用年限减三年。
贷款年限究竟如何计算？以借款人张强为例，张强是一名单身白领，他的月存公积金额度是1250元，缴存比例12%。张强购买了一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房。按照原来的政策，公积金贷款年限是用“房屋剩余使用年限”减三年。按此规定，张强买这套房无法使用公积金贷款。
但在今年4月17日之后，张强再买这套房，就能申请公积金贷款了。此次新政以后，在符合其他贷款条件的情况下，张强不仅能申请公积金贷款，且贷款期限最长20年，首套住房的贷款金额93万元。
另外，这次公积金新政出台后，公积金贷款从贷的短、贷的少变为贷的长、贷的多。譬如单身白领李玲，她的个人月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1987年砖混住房。
按原政策，在符合其他贷款条件的情况下，李玲最长可申请的贷款期限为10年，首套住房的贷款金额最多为53万元。此次政策优化后，在贷款条件不变的情况下，李玲的贷款期限可延长至30年，贷款金额放大为120万元，与原政策相比，相当于增加20年贷款时间。
此外，申请同等贷款额度，月偿还金额下降，有效减轻借款人还款压力。譬如，市民王武购买一套完成老旧小区改造的1987年砖混住房。按原政策，他最长可申请的贷款期限为10年，如贷款120万元，每月的最低还款额为6085元。此次政策优化后，王武的最长贷款期限可延长至30年，同样贷款120万元，月最低还款额为4601元，每月可节省月供1484元，有效降低还款负担。
中指研究院市场研究总监陈文静对本报记者表示，近几年北京加大老旧小区改造力度，每年有约200个小区开工改造。随着老旧小区改造完成，房屋的使用年限将延长。这次北京加大住房公积金对完成老旧小区改造住房的支持力度，优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款的期限核定标准，将有效解决老旧小区住房买卖中贷款期限较短的问题，有利于减轻借款人购房和还款压力，可以更好地支持住房消费。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，老旧小区的交易进一步活跃，利于促进卖一买一，卖旧买新的商品房市场循环，推动刚需和改善性需求、新房和二手房的循环，降低二手房挂牌量，特别是降低二手房“老破小”卖不出去或大幅度降价给整个价格体系带来的冲击。
10日内北京连出两条公积金优惠政策
近两三年，随着我国房地产市场“房住不炒”的定调，房地产交易行情较之以往明显冷清。为了让市场再次火起来，不少专家曾给予各种建议。原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏接受《华夏时报》记者采访时曾表示，作为一线城市，北京应该全面放开限购，这样才能带动全国市场行情、真正提振市场信心。
有业内人士对本报记者表示，北京全面放开限购，涉及到方方面面的权衡，并非易事。虽然全面放开限购似乎遥远，但北京的购房优惠政策正在陆续推出。2024年4月，在10天之内，北京连续输出两条公积金优惠政策。
4月17日的公积金新政出台10日前，北京曾发布《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法》公开征求意见公告，针对绿色建筑，对于申请住房公积金个人住房贷款购买二星级绿色建筑的借款人，最高贷款额度上浮20万元；对于申请贷款购买三星级绿色建筑的借款人，最高贷款额度上浮30万元。与此同时，针对装配式建筑的借款人，最高贷款额度上浮30万元。
据中指研究院不完全统计，截至4月17日，2024年全国各地已出台公积金相关政策约80条，占各地政策总频次的比例超40%。4月以来，已有14城出台16条公积金政策。优化公积金政策成为各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。
陈文静表示，近期多地优化公积金节奏有所加快，北京10日内接连优化公积金政策，广州、苏州、沈阳、盐城等城市也有相关政策出台。短期来看，优化公积金相关政策的城市或继续扩围，针对特定人群、绿色建筑或老旧小区等的配套政策有望持续优化调整，更大力度发挥公积金政策在保障住房需求上的积极效用。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
