本报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
近日，中指研究院发布最新报告。2023年，百强物业企业管理面积增速，出现近5年来首次低于10%。同时，2023年百强储备面积均值为1881.78万平方米，首次出现下降，同比下降10.15%。另外，从经营绩效来看，2023年，百强物业企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，但降幅收窄。
2023年，百强物企第三方管理面积占比达到54.53%，已连续三年超过50%。中指分析师提到，市场竞标难度较大，竞争激烈，行业内卷严重，尤其住宅领域出现了“物业带资进场”的“疯狂”现象。
长期以来，物业管理行业被视作是低门槛、低收入、低发展的“三低”行业，相关从业者，特别是在一线提供基础服务的员工的平凡劳动和默默付出恰是成就行业快速发展的基石。
储备面积首次下降
近日，中指研究院发布《2024中国物业服务百强企业研究报告》显示，2023年，百强物企管理面积均值为6798.10万平方米，同比增长6.21%，增速较上年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较上年下降9.43个百分点。
值得提到的是，在行业发展降速的背景下，头部物企仍然保持着相对较快的增速，竞争优势明显，企业分化加剧。中指报告显示，2023年TOP10物企管理面积均值达到4.53亿平方米，同比增长13.01%，管理面积均值和增速分别是百强物企的6.67倍和2.10倍。
中指分析师认为，百强物企出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目，以质量置换数量，这提升了留存项目的效益水平。此外，部分物企年内部分项目到期未能续约而自动终止，当新增项目不能完全覆盖减少项目时，管理面积出现减少趋势。
不得不说，房地产市场的整体下行对百强企业的储备面积产生了不利影响。中指报告显示，2023年，百强企业储备面积均值为1881.78万平方米，首次出现下降，同比下降10.15%，未来在保持管理面积持续增长以及项目拓展方面将面临较大压力。
对此，中指分析师认为，从长期发展趋势看，房地产开发市场增量逐步萎缩，新开工面积和商品房销售面积连年下降，地产关联方的项目供给将逐步成为百强企业拓规模的重要补充，起到“锦上添花”的作用。
市场外拓面临困局
报告显示，2023年百强企业第三方管理面积占比达到54.53%，已连续三年超过50%，与2022年基本持平。
中指分析师认为，当前阶段，百强企业在市场外拓方面面临困局。一方面，2023年并购市场冷淡，高速外拓的方式不可持续；另一方面，市场竞标难度大，竞争激烈，外拓节奏有所放慢。
另外，中指进一步分析，长期看，市场化拓展将随着行业的发展变得越来越重要，是体现企业市场竞争力和品牌影响力的核心所在。市场竞标难度较大，竞争激烈，行业内卷严重，尤其住宅领域出现了“物业带资进场”的“疯狂”现象。
未来，物业服务企业应该从哪些方面发力以提升外拓能力？中指研究院常务副院长黄瑜对《华夏时报》记者表示，第一，加强团队建设。百强企业积极调整拓展策略，成立专业的市场拓展团队，提升拓展能力。第二，明确拓展方向。打造样本标杆积累经验，树立口碑，再“以点带面”复制推广。同时，增加核心优势区域及城市的拓展力度，提升管理密度及运营效益。第三，把握拓展机会。跟踪各大城市土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，精准高效进行项目拓展。
与市场竞标相比，以合资合作或战略合作的方式获取第三方项目更灵活，成为百强企业重要的拓展手段。这种轻资产的合作模式不需要花费重金，但能充分发挥合作双方的资源优势、品牌优势，达到“1+1>2”的效果，有利于百强企业拓展非住宅和专业赛道，强化外拓能力。
值得注意的是，2023年以来，行业并购市场进一步降温。报告指出，当前并购的情况是：第一，并购案例的金额普遍较小，绝大多数不超过1亿元，并购涉及交易总金额约19亿元，相比2022年大幅下降约75%，表明百强企业对待并购的态度更为谨慎。第二，“规模型”并购减少，并购标的主要聚焦环卫、餐饮、科技类公司，实现更精准的“物业+”。第三，终止并购的案例时有发生，且终止收购的多为金额较高的大标的，体现了收购方对理性并购、标的质量及性价比等多方面的考量。
2023年“增收不增利”现象仍在持续
2023年，百强企业营业收入均值为15.5亿元，同比增长4.56%，增速较上年下降6.06个百分点，首次低于10%。TOP10企业营业收入均值为142.44亿元，同比增长为8.72%，较上年大幅下滑12.83个百分点。
黄瑜认为，百强企业中多数央、国企营业收入仍旧保持两位数的增长，显著高于整体水平，呈现出良好的发展态势。第一，受益于关联方的稳健发展，能够获得优质且稳定的项目和资源支持；第二，外拓竞争能力强，相对更易获得公建、城市服务等项目，提升业务增量；第三，风险把控更加严格，运营更加稳健，抗风险能力更强。
报告显示，2023年，百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，但降幅收窄。同时，2023年百强企业毛利润均值为3.23亿元，较上年增长0.81%，转降为升。净利润均值为8385.5万元，较上年下降11.18%，降幅收窄11.22个百分点。
2023年，百强企业毛利率均值为20.85%，较上年下降0.77个百分点，净利率均值为5.41%，较上年下降0.96个百分点，降幅分别收窄2.72个百分点和1.75个百分点。
在利润构成方面，2023年，基础服务毛利润占比78.53%，较上年提升3.88个百分点；增值服务毛利润占比19.48%，下降3.64个百分点；创新型服务毛利润占比1.99%。
毛利率方面，基础服务毛利率维持在18%左右，保持稳定；增值服务毛利率为30.59%，下降2.36个百分点；创新型服务毛利率降至14.82%。
相关分析表示，造成利润下降的主要原因包括：第一，受关联方影响，非业主增值服务大幅缩减，高毛利业务占比下降，由过去的利润“贡献点”转变为当前的“沉重负担”；第二，关联方应收款项计提的减值准备大幅增加，利润“失血”。第三，2023年，百强企业出于谨慎性考虑，计提商誉减值准备。
“中国物业服务市场正在从增量与存量并重的蓝海市场转化为存量主导、增量辅助的红海市场。市场形势的变化，加剧了企业与企业之间、企业与客户之间的竞争和博弈，推动客户地位快速上升，放大了其对高品质服务的预期；同时，倒逼物业企业破除增量惯性思维，转变经营思路，追求高质量发展。”黄瑜表示。
值得提到的是，中指院在报告中指出，让奋斗在一线的基础服务劳动者，工作有尊严、生活有保障，将是行业真正实现高质量发展重要标志。长期以来，物业管理行业被视作是低门槛、低收入、低发展的“三低”行业，相关从业者，特别是在一线提供基础服务的员工，他们对工作的价值感、获得感较少，而这些人的平凡劳动和默默付出恰是成就行业快速发展的基石。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
