2013-2023年房企代建业务新增建面走势图（万平米）。 图源：亿翰智库
本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
历史经验证明，挑战与机遇往往并存。房地产开发主业遭遇发展瓶颈，房地产行业进入新的发展阶段，各房企纷纷探索新的增长点，其中，代建领域获得了较快发展。
据亿翰智库统计，对比2023年商品房销售面积增速明显放缓，同比下滑8.5%的情况，2023年代建领域的新签约建筑面积同比增速却实现了53%增长率，全年新增签约建筑面积高达16996万平方米。截至2023年末，进入代建领域的企业已超过90家，接近百家的企业纷纷宣告进军代建市场。
金地（集团）股份有限公司董事长徐家俊在4月18日举行的首届中国房地产代建峰会上表示，代建模式是房地产行业高度成熟后，通过专业分工来提高生产效率的必然产物，在发达国家已经是一种相对成熟的模式，未来在中国房地产市场也将形成一定的发展趋势。
“中国房地产业已进入新的发展阶段，房地产业新发展模式在逐步构建，不少房地产企业正逐步由开发商向运营商、服务商转型，由重资产驱动向轻重双轮驱动转型，而代建模式无疑是开发商轻资产转型和管理服务输出的自然选择。”徐家俊说道。
代建业务同比增速三成
近年来，随着房地产行业的深度调整，代建业务作为一种新兴模式，逐渐崭露头角，成为推动行业创新发展的新势力。如何紧跟时代步伐，积极应对挑战，共同推动代建业务实现高质量发展，成为业内普遍关注的焦点。对此，4月18日，首届中国房地产代建峰会在深圳召开。此次峰会由中国房地产业协会（下称“中国房协”）主办，金地管理、中国房协代建分会承办，广东省房地产行业协会支持，以“和合代建”为主题，旨在深入探讨代建行业在新形势下面临的新挑战、新趋势与新机遇。
中国房协代建分会副会长、克而瑞集团董事长丁祖昱在首届中国房地产代建峰会上指出，房地产市场进入到一个趋稳筑底的过程，代建是目前房地产各个赛道当中活力最强、前景最好、市场空间最大的赛道。截止到一季度，布局代建的企业已超过90家，TOP200房企下属企业有70家，民营企业占一半。百强企业有60多家设了专门的平台公司，有30多家已开通代建微信公众号，一定程度上也代表代建已成为这些企业未来一个发展方向。
不过，丁祖昱也提到，2024年一季度TOP20代建企业新增签约3464万平米，是2023年全年的29%；政府背景类委托方占比达61%。代建企业梯队已经形成，17家企业代建总合约规模超千万，其中总规模超过一亿平米的有两家，超过5000万平米的有三家，未来竞争将更加激烈。
据记者了解，代建业务具有轻资产、高盈利、抗周期性特征，无需大量资金投入，且利润率高。在行业降杠杆的发展趋势下，代建赛道可为房企抵御风险增厚利润，无疑拥有着很好的发展前景。
中国房协代建分会副会长、金地集团副总裁、金地管理董事长郝一斌也在会上阐述了代建行业的核心价值。他通过“房价、地价双曲线模型”分析代建行业的底层价值所在，并指出房地产的价值分为α（开发管理收益） 和β（投资效益），其中代建行业的价值是为客户创造价值从而实现自己的价值，而创造代建行业的α价值，则需要代建企业拥有耦合精密的各专业协调体系及品牌美誉等多方面的能力。
如何发力代建业务
近年入局代建领域的企业越来越多，目前有近百家房企布局，竞争日益激烈，已然进入“红海”市场。不过，近年来，随着城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”陆续启动，政府代建需求大量增加，以及商业代建的进一步发展，代建赛道仍有广阔的发展空间。
在机会与竞争并存的市场中，代建企业想占据一席地位，还需打造自身核心竞争力，形成较突出的综合实力。值得探讨的是，代建企业需要何种能力来应对客户的需求？
对此，金地管理总经理蔡戈鸣指出，代建业务的客户大体可以分为四类，国资类（包括政府和城投国企）、中小房企、金融机构、商办和产业方。这些委托方存在一些共性的需求，比如都追求质量安全、成本可控、品质口碑、服务周到、责权明晰、沟通高效等等。但是也有差异化的诉求，国资类的客户更加注重安全合规和资产的保值增值，中小房企更看重开发效益和融资的协助，金融机构则是将资金安全和收益放在首位，而商办和产业的客户往往会更加关注项目的空间功能以及性价比。
在代建企业核心能力模型上，蔡戈鸣则剖析道，“代建三力”包括产品力、经营力和服务力，是代建企业应该构建的必备能力。其中产品力，强调产品作为代建服务终端载体的重要性，他强调金地管理要帮委托方打造的是具有商品价值属性前提的好产品；经营力，不仅要求代建企业具备精细化的“小”运营能力，用不同的战术去攻克难关，而且还要求能够提供“代建+”延伸服务，为委托方创造更长链条的服务价值；服务力，代建企业需要通过建立明晰的权责和议事规则沟通服务体系，来提升沟通效率和决策质量。
“代建可以通过专业赋能帮助委托方降低建造成本、管理成本和交易成本，提升产品品质、开发效率和投资收益，进而推动房地产行业提升土地资源开发价值和不动产建设管理效率，这是代建之美。”蔡戈鸣说道。
四大发展方向值得关注
对比海外成熟的房地产市场来看，我国代建业务仍处于起步阶段，房企业务重心还在前端开发向后端服务转移过程中。
郝一斌从海外成熟同行发展模式吸取经验，并结合国内行情，探究国内代建的四大发展方向：一是满足开发管理能力和品牌影响力不足的需求；二是满足政府民生公建类开发需求，为政府提供公共产品；三是满足自用型物业开发和经营管理需求；四是满足融资方式改变及资金效益提升的需求。
“代建行业要想实现穿越经济周期的长时间稳定发展，必须做到轻重资产优势的结合、业务模式的精准匹配、收入的均衡稳健以及组织风险的有效隔离。”郝一斌表示。
此外，对行业的发展，郝一斌表示本轮房地产的周期调整在长度和深度均是前所未有的，或许部分人正面临迷茫，但悲观者往往正确，只有乐观者才能获得生存和成功。行业不管面临多大困难，唯有勇毅前行才能穿越周期，郝一斌倡导代建企业共同努力，促进行业更加规范发展，实现和合代建、合作共赢。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
