万科股东大会现场。 梁宝欣/摄
本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
4月30日下午，万科举行2023年度股东大会。会上，对于外界关切的万科股价问题及稳定经营方案的进展，万科董事会主席郁亮表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地产新发展阶段继续领先领跑。
而对于投资者关心的股价波动问题，郁亮指出，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，目前正制定增持管理团队股票计划方案。
制定一揽子方案
在郁亮看来，提振股价最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。对此，万科制定了一揽子方案。
据了解，上述一揽子方案，主要包括两个阶段。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。
“一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。”郁亮解释。
而万科制定了一揽子方案，主要是为了实现三项目的：第一，“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；第二，完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。第三，完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。
郁亮称：“未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求。居民的居住条件改善、租赁住房方面、物业服务的需求空间和前景仍然广阔，这些业务万科更有优势。住宅和物业服务是万科发展的起点，已建立全面的竞争力，租赁住房的规模和运营效率上也都做到了行业第一。综合来看，万科仍然是面向客群最广、场景最丰富、综合建设运营能力最强的房地产企业之一，相信聚焦之后，三大主业会发展得更好。”
对于上述万科制定的一揽子举措，万科大股东深铁集团董事长辛杰表示，这体现了万科管理层坚决的态度，在行业的冬天下，万科管理层顶住了压力。作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。
辛杰指出：“企业发展过程中遭遇困难和调整在所难免，从来就没有一帆风顺的企业。关键是面对困难的态度和解决问题的决心，万科管理层对当前形势的认识是充分的，下决心聚焦主业，瘦身健体，降低负债、加快融资模式转型。这一揽子举措，体现了管理层坚决的态度，只要齐心协力，相信没有克服不了的困难。”。
融资已逐渐好转
在今年3月举行的2023年业绩会上，万科总裁祝九胜指出，万科受到的挑战主要来自三方面，一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降；二是融资模式改变，由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间。三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差。
承接3月业绩推介会的表态，祝九胜此次在股东大会上则以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三项工作重点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。
“得益于银行支持和自身努力，融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。”祝九胜说道。据了解，今年以来，万科已新增融资提款168亿，境内新增融资平均成本3.33%。
值得一提的是，在万科举行股东大会的同日，万科旗下中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（下称：中金印力消费REIT）在深交所正式上市。公开资料显示，中金印力消费REIT发行规模为32.6亿。REIT成功发行所筹集的资金除用于归还 22.3亿的项目负债，进而降低负债水平外，还将有4至5亿用于未来的发展。
另据记者了解，中金印力消费REIT得到了大股东深圳地铁和国内金融机构的支持，包括国寿投资、中信证券、首钢基金、建信信托、平安理财、招银理财、泰康资产、大家资管、海港人寿、上海信托。
辛杰还在万科股东大会强调，REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。目前，扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁对该平台的发展具有长足信心。
另有业内人士表示，消费基础设施公募REIT有关政策的推出，能够有效盘活优质存量资产，拓宽社会投资渠道，降低实体经济杠杆，也有助于帮助企业降低资产负债率，创新经营模式，提高经营能力，对我国基建领域的未来发展具有深远意义。
此外，辛杰还指出，深铁与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。而股价涨跌受多种因素影响，深铁集团秉持长期主义，不会因市场波动而动摇。
最后，郁亮表示，行业经历深刻调整走向新发展阶段，势必是一个瘦身健体的过程，过程绝不容易，但结果是通向更健康和高质量发展。当前的压力是阶段性的，未来两年会初见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续发展。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
