本报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
据中指研究院不完全统计，截至5月6日，已有超50城实施“以旧换新”相关政策。另据公开消息，截至5月16日，包括上海、深圳等一线城市在内，已有68城实施“以旧换新”措施。
记者注意到，目前“以旧换新”主要以三种模式为主，即收购模式、帮售模式、补贴模式。其中，“收购模式”较为引人关注，即政府指定收购主体（如地方城投公司等）收购二手房用作保障房等，收购旧房款一般用来置换指定楼盘新房。
5月17日，被称为“中国保障房之父”的孟晓苏对本报记者分析，近两年来，房地产市场每年下跌5万亿元到6万亿元的销售额，现在想要依赖政府来解决全部问题，是不可能的。要激活房产市场，核心还是要依靠市场的力量，譬如可以全面取消限购。
“以旧换新”如火如荼
近日，网络上有消息称“市场传出，相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。该方案可能会让银行提供贷款。需要注意的是，类似的方案已经传过几个版本，但至今皆未见官方证实。”
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，其中提及“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。”
可以说，目前全国各地房产“以旧换新”如火如荼。中指研究院表示，今年4月南京开展“以旧换新”试点，首批试点2000套，郑州明确计划全年完成5000套，与过去相比，推进力度有所加大，为其他城市提供了参考借鉴。截至5月8日，南京“以旧换新”意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。
目前，推动住宅“以旧换新”的城市，已由三四线城市蔓延至一线城市。5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动。
中指研究院研究总监陈文静对本报记者表示，当前不少城市“以旧换新”“收旧换新”政策仍有一定的优化空间，如简化或合并多个流程，减少购房者时间成本、增加可选择项目范围、建立房源库等。
陈文静剖析，从地方国资平台情况来看，当前不少地方国资平台可用资金有限，难以大规模收购二手房，且收购的存量房较为零散，也为后续管理增加了难度。
5月17日，合硕机构首席分析师郭毅对本报记者分析，收购的资金从哪儿来？这是个严峻的问题。近几年来，地方政府财政压力都很大，如果这些二手房保留在政府手里，后续如何运营实现收益是个问题。不管是用作保障房，还是用作租赁，回报率都很难达到正常、合理的水平。
同时，郭毅也分析，目前市场上的存量房规模巨大，如果政府指定收购二手房的数量不能形成足够规模，无法达到理想市场占有率，那么所谓“以旧换新”的调动作用，也将比较有限。
孟晓苏对本报记者表示，“政府通过收购方式化解待售房屋，是很好的举措。早在九十年代末期推动住房制度改革时，我们就提出‘积极发展住房商业机构’的建议，希望能用商业机构的资金，把一时卖不掉的房地产产品从‘生产企业库存’变为‘商业库存’，促进形成房地产‘商业企业和正常流通业务’，避免把处于正常流通中的成品房当成积压空置。”
“发展住房商业流通业务是非常必要的，住房商业企业赢利也是合法的。现在由国务院推动的这项工作，我认为正是在努力建立住房商业体系。我要为这一重要改革措施叫好！”孟晓苏说。
资本市场来看，或受房地产多重利好消息影响，近日房地产板块一骑绝尘。5月17日，A股房地产板块午后再爆发。截至收盘，房地产板块涨幅超7%，万科、我爱我家、金地集团、保利发展等20余只地产股涨停。
多种模式并驾齐驱
据了解，目前“以旧换新”主要以三种模式为主，即收购模式、帮售模式、补贴模式。
具体来说，收购模式，即政府指定收购主体（例如地方城投公司等）收购业主的二手房，收购旧房款项一般用来置换指定楼盘新房，如郑州；帮售模式，即房企、中介、购房者三方联动，购房者先选定新房房源，同时中介优先推售旧房，目前上海、深圳等城市采取这一模式；补贴模式，也被广泛使用，即政府提供税费优惠、购房补贴等。
以上三种模式中，最为引人关注的是“收购模式”。在部分业内人士看来，政府指定收购主体来收购符合条件的二手房，以用作保障房或租赁使用等，这是多方共赢的做法，不仅能让业主更快速住上新房，也让城投公司等房企有效实现去库存。
另外，“肇庆”模式值得一提，方式较为独特，无需卖房即可“换新”。广东肇庆针对住房“以旧换新”提出：存量房屋持有人通过“旧转保”（旧房转保障性住房）的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。
5月17日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者分析，无论哪种模式的“以旧换新”，都是一种渠道，都有利于市场循环、有利于住房消费升级、有利于稳定房价预期。问题的关键在于，各地方政府如何才能真正打通各环节。
2023年审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文件）提到，规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。
根据14号文件，业内有人提出，配售型保障房的土地由地方政府直接划拨，这就不存在土地出让金的问题。保障房最终定价基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。这种情况下，配售型保障房的价格会很低，所以其实收购存量房转变为配售型保障房成本比较高。
“中国保障房之父”孟晓苏对本报记者表示，“部分商品房是有可能变为保障房的，包括地方城投公司开发的一些商品房项目，还没有缴纳土地出让金的，就可以变为配售型保障房。那些已经缴纳土地出让金的商品房项目，如何能变为保障房呢？保障房与商品房的主要区别，是不包含土地出让金、不摊入城市设施配套费用，所以才能有低房价。这就需要地方政府开动脑筋，多想办法。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
