本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道
5月下旬，金融街（000402.SZ）接连亏损转让惠州、天津的星级酒店给关联方，回笼资金近8亿元，提升偿债能力。同时，金融街还在推进天津房开100%股权承债收购，向外提供9亿元的债务担保。
一退一进背后，既有老牌星级酒店的没落，也有房企在当前市场行情之下的谨慎的利弊权衡。5月28日，金融街公开表示，天津房开所开发的迎水道项目位于天津南开主城区的核心地段，项目周边配套完善，经营前景较好。
对此，5月28日，业内专家向《华夏时报》记者分析指出，房企出售资产可以缓解资金压力，也及时清退不良资产，重整房企业务。国家层面和金融端鼓励优质房企收购优质项目，承债式收购也有利于房企调整市场经营结构。二者其实并不矛盾，既“腾笼“又”换鸟”，有利于房企自身发展。
不过，回看近年来的业绩数据，金融街整体的销售恢复状况并不理想。2023年金融街营收仍然下滑明显，净利润由盈转亏；2024年第一季度，金融街营收增加，净利润却在大幅下滑，地产销售业务存在以价换量的情况。
另外，值得注意的是，彼一时此一时，金融街是曾经的“险资宠儿”，但如今险资正在慢慢撤离。4月17日至5月20日，大家人寿保险股份有限公司（下称“大家人寿”）减持金融街总股本的4.10%，持股比例由9.10%下降为4.99%。
“腾笼“又”换鸟”？
为了回笼资金，提升资产周转效率和偿债能力，5月24日，金融街发布公告，将出售惠州喜来登酒店以及金融街津门（天津）置业有限公司（下称“津门置业”）100%股权及债权。交易的买方为控股股东金融街集团间接持有的北京金昊房地产开发有限公司（下称“金昊公司”），交易形成关联交易。
据悉，本次出让的惠州喜来登酒店和津门置业的主要资产瑞吉酒店均为当地的五星级酒店，均被委托给喜来登海外管理公司进行管理。
其中，惠州喜来登酒店位于惠州惠东县巽寮镇海滨旅游度假区，资产转让价定为2.75亿元，本次转让对金融街当期归母净利润影响约-5931万元；位于天津张自忠路158号的瑞吉酒店是当前津门置业的主要资产。津门置业100%股权及金融街对津门置业的全部债权总转让价定为约5.17亿元。津门置业100%股权转让价款暂定为约2.35亿元，截至2月29日对津门置业的债权约1.56亿元，2月29日至工商变更登记完成日期间公司对津门置业新增债权约1.265亿元。本次转让对金融街当期归母净利润影响约-1.45亿元。合计下来，两项交易的总金额为7.92亿元，将给金融街带来2.04亿元的亏损。
老牌星级酒店已经不再是市场上的香饽饽，金融街本次酒店出让也是颇为曲折。记者注意到，有不少消费者在酒店预订平台评价称，惠州喜来登酒店装修和设施陈旧，位置相对偏远、荒凉。金融街也在公告中表示，近三年，就酒店的转让事宜与多组市场客户谈判，客户均未表达明确购买意向。金昊公司是金融街集团酒店业务板块主要管理主体，根据业务发展需要，最终与金融街协商一致进行关联收购。
另外，值得注意的是，金融街一边艰难出让资产回血，一边还在张罗承债收购向外“输血”。2023年，金融街曾发布公告称，全资子公司天津丽湖融景置业有限公司以股权0元的价格承债式收购天津房开咨询有限公司（下称“天津房开”）100%股权。自天津房开取得迎水道项目《不动产权证》次日起，向深圳市普利安咨询有限责任公司提供连带责任保证担保，本次担保本金金额为9亿元，还款期限为两年。
5月23日，金融街发布相关进展公告称，已于近日，收到相关债权人发送的《债权转让通知书》以及深圳市普利安咨询有限责任公司出具的《关于债权转让通知书的说明》。
迎水道项目到底成色如何？5月28日，金融街在投资者互动平台回应称，迎水道项目位于天津南开主城区的核心地段，项目周边配套完善，经营前景较好。
对于一边出售资产，一边向外并购的举动，5月29日，上海秦兵（北京）律师事务所刘馨远律师向《华夏时报》记者表示，房企出售资产可以及时回笼资金，缓解资金压力，及时清退不良资产，重整房企业务。国家层面和金融端鼓励优质房企收购优质项目，承债式收购也符合房企战略规划和目标，有利于房企调整市场经营结构。二者其实并不矛盾，既“腾笼“又”换鸟”，有利于房企自身发展。
以价换量，险资出逃
当前的市场行情下，尚有余力进行承债并购的房企并不算很多。不同于较多企业的负债率居高不下，自2022年以来，金融街的资产负债率基本控制在75%以内的水平，2023年经营活动产生的现金流量净额为60.58亿元，同比增长7.96%。
不过，今年一季度金融街的“活水”流入状况并不是十分乐观，一季度期内经营活动产生的现金流量净额为1.878亿元，同比下滑90.07%，筹资活动产生的现金流净额为-9.97亿元，现金及现金等价物净增加-8.021亿元。
整体看来，金融街的业绩表现并未出现实质性复苏。财报数据显示，2023年，金融街实现营业收入125.71亿元，同比下降38.70%，实现归母净利润-19.46亿元，由去年的盈利转为亏损，销售毛利率为7.34%，同比下降8.30个百分点。
今年第一季度，金融街的销售状况有所恢复，但是，增收并未增利，净利润亏损面持续扩大。季报数据显示，2024年一季度，金融街实现营收61.48亿元，同比增长116.84%；归属于上市公司股东的净利润-2.8亿元，同比下降32.79%。
究其原因，金融街也同不少房企一样，采取了以价换量的销售方式。金融街解释称，2024年第一季度采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，促进项目销售去化，但是房产开发业务结算项目毛利率下滑，部分项目调整销售价格出现亏损，最终导致净利润下降。
在此背景下，曾经被险资视为“宠儿”的金融街，面临险资减持的局面。5月21日，金融街发布公告称，4月17日至5月20日，大家人寿保险股份有限公司通过集中竞价累计减持金融街股份122662201股，占总股本的4.10%，减持后持股比例由9.10%下降为4.99%。
为了进一步了解情况，5月24日，《华夏时报》记者向金融街发送了采访提纲，但截至发稿并未收到其相关回复。
而对于险资的出逃，奥优国际董事长张玥向《华夏时报》记者分析指出，在当前的房地产市场环境下，房企自身的经营和债务问题会影响保险资金的配置决策。万联证券投资顾问屈放也在接受《华夏时报》记者采访时表示，房地产行业近年来持续下滑，风险敞口逐渐放大，导致风险增加，因此险资需要减少对房地产领域的投资比重。险资可能会增加在长期国债和权益市场的投资比重，重点流向人工智能、生物科技、数字化转型等新兴行业，以及绿色金融领域、稳定收益领域、权益类等领域。
截至5月28日，金融街股价为3.08元，今年跌幅为15.15%，总市值为92.06亿元。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
