冉学东
存量房贷利率再次成为人们关注的焦点，这是由于近期新一波房贷利率下行政策出台，新增房贷利率降低，但是不包括存量房贷，存量房贷和新增房贷之间的利差进一步拉大，部分存量房贷客户提前还款再次增多。
5月17日，央行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各城市纷纷响应。从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前，大多数城市的首套房贷利率已降至3.1%—3.5%间，远低于此前的市场平均水平。
问题在于去年在降低存量房贷利率的政策中，降低存量房贷利率的幅度不能低于当时所在城市住房贷款利率政策下限，部分城市，尤其是一线城市当时为了抑制房价，加点幅度非常高，降低后存量房贷利率水平仍然较高。
根据当时各城市公布的房贷利率调整方案，存量房贷利率方面，北京首套房利率为贷款市场报价利率（LPR）+55个基点、上海首套房利率为LPR+35个基点、深圳首套房利率为LPR+30个基点，而目前深圳和上海的首套房利率均为LPR-45个基点，目前一线城市深圳和上海的手套房贷利率均在3.5%附近。由此测算得出，按照存量房贷利率还款要比新增房贷利率还款多了几十万元。
在如此高的利差之下，居民的第一反应是提前还房贷，在去年存量房贷利率调整前，有一波强烈的提前还款潮，利率下调之后，提前还房贷的人数减少了，理论上讲，如果有足够的现金，且没有其他消费或者投资安排的业主，在这轮提前还贷潮中大多数都已经归还了。
那么此轮提前还房贷者，除了一部分后知后觉者，则是一部分现金不够，或者向朋友亲戚借款，或者变现其他资产来归还房贷，这将导致这部分业主债务转移，同时投资或者消费大大缩减。
那么还剩下不能提前归还房贷的，则是账面上实在没有存款的业主，这部分借款者在目前经济下行压力仍然较大的情况下，其房贷变成不良贷款的可能性就更大。
对于银行而言，由于特殊的国情，我国居民的个人信用相对较好，房贷违约仍然较少，房贷资产属于优质资产，在目前存量房贷和新增房贷利差过大的情况下，他们都会提前还贷，这种行为，在银行资产负债表上表现为，业主把自己银行里的存款去归还存量房贷，银行负债端的部分存款归零，同时银行资产端的部分贷款归零，这是银行资产负债表的自动收缩。
在目前资产荒的形势下，银行要找到好的收益高风险低的资产也是难上加难，但是却由于存量房贷和新增房贷之间的利差过大，而白白损失掉大量优质资产和优质客户实在不是明智之举。
有观点认为，下调存量房贷利率的最大阻碍在于近几年商业银行利差持续收窄，商业银行的盈利压力很大。笔者认为这不是理由，利差收窄要从宏观经济发展和银行经营的角度去寻找解决办法，不能由借款者去承担责任。
而存量房贷利率是市场化的利率，新增房贷利率下调的同时，存量房贷利率就应该相应下调。同时，当时各地执行LPR加点的行为，主要是为阻止购房人盲目购房贷款，防止房价过快上涨，目前我国房地产的供求关系已经发生根本性转变，由以前控制购房，到目前的鼓励购房，那么此前的加点政策是否还应该保留呢，答案是明确的。
金融业属于服务行业，要以服务的质量、服务的水平、服务的态度，其中包括尽职备调、资产定价和风险控制等等来取得收益，真心的服务才能得到和留住真心的客户，尤其是对于那些有一定还款潜在能力，但是又遇到由于宏观经济压力下，暂时其还款能力不足的客户，相应降低利率，本来就是商业银行经营中题中应有之义。
笔者认为，再次降低存量房贷利率，对于银行和客户都是双赢之举，势在必行。
责任编辑：孟俊莲 主编：张志伟
