7月25日北湖壹号小区大门口的两方保安。 董红艳/摄
本报记者 董红艳 北京报道
“这里的房价最高约为1300万元/套，现在价格已经腰斩，大概每套仅有六七百万元。”北湖壹号业主向《华夏时报》记者描述着小区的房源售价现状。究其降价缘由，业主代表将主要原因归于小区物业的“退化”。房价已经不是他们最为关心的内容，一众业主代表正张罗着更换小区物业。
目前，该小区的业主代表已经和原有的物业公司之间形成了戏剧性的对垒关系。7月25日，《华夏时报》记者到访北湖壹号了解到，该小区大门口左边站立的为原有石榴物业的保安，入口右边站立的为业主新雇的保安。
值得注意的是，北湖壹号为北京房企石榴集团开发的别墅项目，而石榴集团的两位股东崔巍和桑春华此前因为利益之争，互相背刺。如今此小区物业或成为两位股东的“内讧”的火力交锋点。
业主对垒原物业
北湖壹号位于北京房山区青龙湖畔，毗邻高尔夫球场和北宫国家森林公园，为北京地产企业石榴集团旗下北京山语湖房地产开发有限公司（下称“山语湖地产”）于2016—2017年开发的商住性质的独栋别墅项目，品质优越的小区环境曾是重要卖点。
项目开发之后，石榴物业服务集团有限公司（下称“石榴物业”）接手北湖壹号的物业管理。天眼查监测数据显示，石榴物业由崔巍和桑春华分别间接持股58%、42%，和两人在石榴集团的持股比例相同。
实地走访北湖壹号小区，记者注意到，该小区部分区域草皮稀少、垃圾成堆，设施、建筑多有毁坏，已经丢掉了临湖别墅应有的风范。而小区的业主代表也向记者控诉了石榴物业的“七宗罪”：防汛防灾失职、环境管理失控、装修管理刁难、业主归家受阻、诚信严重缺失、使用手段威逼利诱、藐视法律。
北湖壹号小区内部垃圾堆积成山。 董红艳/摄
实际上，此前北湖壹号的物业状况并非如此。一位去年在北湖壹号购置房产的业主向《华夏时报》记者介绍称：“去年五一来看房，这里还特别漂亮。”据业主代表何山介绍，2023年石榴物业开始缩减物业服务人员，保洁人员可能就剩下三名左右，物业服务质量大幅下降。
小区位于青龙湖畔的围墙被毁坏后未进行修复。 董红艳/摄
“目前该小区的物业更换申请流程已经完结。但是，截至目前原有的石榴物业仍然拒不移交。”北湖壹号的业主代表向记者反映道。根据业主提供的资料，2024年4月2日，北湖壹号业主向青龙湖镇政府提交了撤换小区物业的申请。而青龙湖镇政府已经在7月13日出具了正式公示文件。
更换物业需要满足怎样的条件？按照《民法典》规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，除非合同对通知期限有其他约定。此外，根据《民法典》规定，原物业服务人应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，并将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会或业主指定的人，配合新物业服务人做好交接工作。
北京盈科（上海）律师事务所合伙人律师张琦在接受《华夏时报》记者采访时表示，《民法典》还规定，原物业服务人如果拒不退出，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，且如果造成业主损失，应当赔偿损失。业主可以通过业主大会或业主委员会向有关行政部门投诉，请求行政干预。通过法律途径，向法院提起诉讼，要求原物业服务人退出并进行必要的赔偿。
不过，目前，北湖壹号小区的物业管理目前处于无序状态。记者了解到，小区内部既有业主雇佣的人员修补草坪，也有石榴物业的保安在四处巡视；小区大门口的保安已经形成两派，左边为原有石榴物业保安，右边为业主自雇保安。
物业成为“交火点”
既然相关法律已经明确规定，为何原有的石榴物业迟迟不肯退出？其中或与石榴集团的两位股东崔巍和桑春华之间的利益纠葛相关。
自从去年石榴集团二股东桑春华被大股东崔巍“扫地出门”后，石榴集团就成为崔巍的“囊中之物”，崔巍多次通过石榴集团的相关公共平台发声。
7月22日，山语湖地产所设“V7北湖壹号”的公众号曾发布一则落款为石榴物业的声明，其中提到北湖壹号带头更换物业的业主为“非法”业主，均是由桑春华主导布局，意在恶意侵占资产、非法转让产权单位股权的受让人。
此前，石榴集团还曾在其企业公众号发布一则风险警示，其中提到，北湖壹号为石榴集团所持资产，220套房源中有83套房源未售出。未售出的房源遭到免职高管桑春华以及同伙的非法侵占，占据已经被司法查封冻结的售楼处，并重新对外销售。
在此背景之下，北湖壹号小区内多个路口悬挂着“房屋涉诉 谨慎购买”的醒目横幅。业主代表向记者表示，此类横幅不仅让购房者对待售新房望而却步，也妨碍了业主向购房者出售二手房源。“这里的房价最高约为1300万元/套，现在价格已经腰斩，大概每套仅有六七百万元。”业主向记者感叹道。
北湖壹号小区内部悬挂着“房屋涉诉 谨慎购买”的横幅。 董红艳/摄
当被问及非法侵占以及指使更换北湖壹号物业相关问题时，桑春华并未直接回应相关问题，而是向《华夏时报》记者发送了含有一个38份文档的电子资料包，从2024年1月份的“北湖壹号成立业委会”到2024年7月24日“业主共建美好家园”的公告，内容比北湖壹号业主代表提供的内容更加详细。
为了进一步了解情况，7月28日，《华夏时报》记者向石榴集团发送了采访提纲，但是截至发稿并未收到相关回复。
北湖壹号多处张贴的解聘物业的通知书。 董红艳/摄
现场走访记者注意到，北湖壹号的售楼处处于开放状态，售楼处的沙盘清晰陈列着该项目房源已售和在售情况。不过，鲜少有购房者进入到售楼部进行咨询。而售楼部大厅二楼围栏处赫然悬挂着多条“共建美好家园 迎接新物业公司”的红色横幅。
北湖壹号售楼处沙盘。 董红艳/摄
北湖壹号售楼处横幅“共建美好家园 迎接新物业公司”。 董红艳/摄
张琦表示，如果业主存在“恶意第三人”的身份，可能会影响物业投票的真实性和程序的合规性。根据法律规定，业主大会的决议应当是业主真实意愿的体现，如果存在恶意操纵或影响投票结果的行为，可能导致决议无效。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师也在接受《华夏时报》记者采访时表示，更换物业需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如果业主中存在恶意第三人，即便投票的程序及投票比例看似合规，但实际上也会造成投票不实。
本次业主新选聘的物业公司为天北京陆诚物业有限公司（下称“陆诚物业”），天眼查显示，陆诚物业成立于2023年，实际控制人为刁仁真，法人代表为杨玉风。而杨玉风被石榴物业方指为桑春华的表弟。
对于相关质疑，业主代表何山回应《华夏时报》记者称，本次业主所更换物业与桑春华无关，本次所更换的物业公司，股权穿透后和桑春华本人亦无关联性。至于石榴物业所提到的新换的公司法人和桑春华之间的亲属关系，何山表示业主方并未进行相关查证。
北湖壹号大门前方业主的横幅（左）和物业的横幅（右）对峙。 董红艳/摄
小区物业缘何成为股东利益之争的交火地？张琦认为，其中可能与物业的经营权和收益权有关。物业服务不仅涉及日常管理，还可能涉及小区公共区域的经营收益等，这些因素可能成为股东之间利益争夺的焦点。
另外，张琦还指出，如果小区物业被开发商利益之争裹挟，业主应该积极行使自己的权利，通过业主大会等形式表达自己的意愿和诉求；寻求法律援助，通过法律途径解决纠纷；向有关行政部门反映情况，请求行政干预和支持。
王玉臣也表示，如果出现物业的违法、违约行为导致业主利益受损，或者在业主选聘新物业后原物业拒不退出等情况，业主可以直接提起民事诉讼，要求物业赔偿损失、退出小区等。判决后如果物业拒不履行判决义务，业主可以向法院申请强制执行。
石榴集团两位股东的利益之争尚未形成定论，两位昔日兄弟之间争斗的是否会波及更多的待售、已售项目？对此记者将持续关注。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
