本报记者 胡金华 上海报道
二手房市场挂牌量急剧增长的2024年，一线城市法拍房市场呈现量价齐跌的局面。
“我拍中了一套长宁区福泉路的法拍房，72平方米的高层住宅，二拍只有我一个竞拍人，起拍价是276万元，法院评估价是493万元，接近该区域二手房市场平均价，我以起拍价竞得，按照评估价折算享受了5.6折优惠，算是捡了一个大漏。”8月2日，刚刚拍得一套法拍房的上海居民程华（化名）接受《华夏时报》记者采访时表示。
而本报记者获得的最新上海法拍房住宅成交数据显示，7月23—31日共有28套房源挂牌，其中有11套房源一拍流拍；其他17套成交房源折扣率只有两套是溢价拍出，其余的成交折扣在7—9折区间，也拍出了前述一套5.6折房源。
有业内人士分析指出，低起拍价和高折扣率成为当前上海乃至全国法拍房市场的共性，法拍房从以前的“香饽饽”变成了乏人问津的普通商品。
一半流拍，一半七折成交
事实上，从6月开始，上海一家权威拍卖平台发布的每周法拍住宅成交情报就显示，一半流拍一半高折扣成交。
“6月份也出现过5.6折和5.9折成交的房源，也就是说法拍房源一拍流拍二排起拍价降到5.6折左右。以前法拍房基本不用愁卖不掉，而且价格要高出同区域同类房源不少，抢拍者人数也众多，但是自从上海二手房年初上架不断增多，而且整体二手房价也在下降，再加上上海对于限购政策的放松调整，买家可挑选房源的余地变大，法拍房其实是比较尴尬的。”吉拍科技业务经理张祥祥接受《华夏时报》采访时坦言。
上海的挂牌二手房源到底有多少套？诸葛找房网最新发布数据显示，目前上海挂牌二手房超23万套，近期新上房源超7000套。这一量级和上海法拍房数量无法形成比较，根据中指数据发布数据显示，2024年1—5年，上海住宅法拍房1066套（其中住宅612套），成交量564套（住宅393套），平均成交折扣率在75%左右，流拍率约为35%。
“数十万套的二手房源和千余套的法拍房相比，谁会去拍法拍房呢？六七月上海法拍的数据更不乐观，从每周公布数据看，参拍人数明显少了很多，剔除流拍房源，成交房源中，仅有一两套是多人竞拍溢价成交，其余的基本是一人参拍一人竞价，折扣在七折左右。总体上来看，六七月的上海法拍房市场折扣率明显增加，其中8折以下成交占比59.8%，7折以下成交占比25.1%。原来市场很少会出现5折、6折价格的房源，如今这类房源出现的频率明显增多，大部分是因为流拍的缘故。法拍房与二手房不同，不能完全用二手市场的价格体系来衡量，其本身的价格受心态影响大于市场的影响。”8月2日，上海一家大型房产中介负责人金骏（化名）接受本报记者采访时表示。
58安居客房产研究院院长张波此前指出，楼市的低迷直接影响了法拍房成交率，现行的法拍制度也使得普通人对法拍房望而却步。
谁在买法拍房
从以前的一房难求到现在问津者寥寥，上海法拍房的成交价是否也跟随着二手房市场“随行就市”呢？
“上海仍然执行着全国最严格的限购政策，在法拍房市场也没有放开。在以前房地产市场火热的时候确实有抑制效果，不过现在我国房地产市场已经变成卖方市场，这样的限制其实没有必要。那反过来看，在并不活跃的法拍房市场仍然有买家出手，他们为什么不去买更加安全可靠的二手房，却要买法拍房源呢？其中也有不少原因。”金骏指出。
在金骏看来，法拍房会以市场价格的 7折进行拍卖，当第一次流拍后，第二次拍卖会以5.6折的价格进行拍卖。因此许多原本价格很高的二手房小区偶尔会出现一两套远低于市场价的房源出现，这些房源尽管价格在千万元级别，不过竞拍者也有十几个使其溢价成交，但这一溢价远低于同小区其他房源。
“另外的原因，比如参拍者熟悉此套房源，觉得价格合适可以出手；再或者房屋置换者通过法拍中介了解这些房源后知道风险不大，可以参与竞拍；还有就是债主等等。但是对于有购房资格的人来说，现在已经很少去关注法拍房源了，所以对我们的业务也有不小的影响。“张祥祥指出。
上海劲力律师事务所律师高永峰接受《华夏时报》采访时分析，法拍房的出现增加了市场上的房源供应量，虽然对市场房价产生一定的冲击，但是这种冲击影响不大。反而是当前各个城市的市场房价对法拍房会产生影响，市场房价下跌时，法拍房的价格会更低于市场价。
“市场房价的走势会影响到借款人的还款能力，进而影响到法拍房的数量和价格。当市场房价下跌导致借款人负担过重时，法拍房数量可能会增加；反之当市场房价上涨时，法拍房数量可能会减少。法拍房的增加也会对市场房价产生一定的影响，法拍房的增加可能会导致市场房价的下跌。”高永峰说。
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