北京某平房小院入口。董红艳/摄
本报记者 董红艳 北京报道
私产平房是北京二手房“老破小”中的典型，房龄久远，面积狭小，居住属性较弱，但是学区资源优越，总价较低，常年被购房者入手用于“占学坑”。单价超过20万元/平米，总价超过300万元的情况曾经很是普遍。
当前市场环境之下，平房的市场走势也发生了变更，出现了普遍降价的情况，部分房源降价总额达100万元，部分房源即便降价，也长时间未能成交。在此情况下，越来越多的平房一改此前破败形象，纷纷“披上”了精装修。
业内多方分析认为，北京平房作为学区房，价格出现普遍下调一方面和当前整体的较为低迷的市场环境相关，另一方面也是因为生源正在面临减少，入学政策也发生了调整，平房的教育资源有所折损。而对于平房精装修，业内认为这一方面能够提升部分房源的居住属性，也是为了加速市场成交。
平房直降百万元
北京的平房，虽然90%都是公房，私产平房总体较少，但是因为相比楼房而言总价低，且学位并没有那么紧张，一直保持着较高的市场活跃度。
“现在平房都降价了，去年还卖350多万元的，今年就奔二百八九十万元的样子。对应厂桥小学的一间14平米的房源，今年二百五六十万元还卖不出去。十三中附小有一个18.8平米的现在也在卖，去年总价是358万元，今年卖280万元的价格也挺长时间，一直也没卖出去。”多年从事北京平房中介工作的周千帆（化名）向《华夏时报》记者感叹道。
另外一家平房中介人员张诗逸（化名）向《华夏时报》记者表示，近年来北京平房价格出现明显的下降，“除了雷锋和西什库，宏庙和奋斗降的少，其他都挺多”。
“降得最多的是南城的平房，像碳儿胡同小学，多的降了100多万元。”周千帆表示，就连素来坚挺的北城平房也没有之前那么“香”了。“之前什刹海片区300万元以内的基本上买不到房，今年雷锋小学的一百五六十万元的房子都有。黄城根小学的房都有总价200多万元的了。”周千帆告诉记者。
对应学区为厂桥小学，位于北京护国寺街附近的13.8平米的平房房源，报价为226万元。“去年这间平房旁边的那间成交总价还有260万元，今年开年同样的房源就降到了240万元，到现在降到了226万元。”张诗逸也告诉记者：“买南城大栅栏的平房，可以上实验一小，总价100多万元就可以实现。”。
记者到访了位于北京西城区鼓楼大街附近一套近16平米的在售平房房源。该套房源对应的学区为什刹海的鸦儿胡同小学。据中介人员介绍，该套房房源目前售价约为258万元。“这258万元还包含十多万的土地出让金。”中介人员补充道。
对于平房降价的原因，周千帆认为，平房市场也受到整体二手房市场的影响，房价普遍下降，购房者都是买高不买低。而且楼房价格变低之后，部分购房者转向购买楼房，虽然现在政策放宽了，但是更多是利好楼房，对于平房市场的利好不大。
成交数据上看，北京的二手房市场成交量有所回升，但是成交价格仍然较为低落。据安居客公布的监测数据显示，2024年6月，北京二手房均价为49279元/平米，环比降幅为1.5%。而8月8日，北京二手房住宅网签542套，截至8月8日共3232套，同比去年增加45.85%，但是环比7月同期3534套下降8.55%。
除了整体市场的影响，平房背后的学区资源亦发生了变化。合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，平房的居住体验比较差，大部分平房都是单间，成交大多是因为它附着了学区资源，相比其他住宅单价高，总价低。随着北京生源数量的减少，以及北京学区进行大片区划片，购买平房之后，进入到名校的概率有所减少，再加上东西城各个区也都有针对性学籍政策，晚购房，晚入学，晚入户籍的家庭，较难进入对应划片学校，因此平房的附加的教学教育资源有所折损。
一边和购房者电话沟通签约事宜，一边领着意向人在胡同穿行，盛夏时节，张诗逸的工作依旧繁忙。张诗逸向记者表示，“现在看房的人还是挺多的。”
对于未来走势，周千帆认为：“估摸着今明两年平房的买卖量还是会慢慢上升，但是回升的幅度有限。”张诗逸表示，平房后期出手也比楼房容易。如果手头资金宽裕的话，现在入手平房已经是非常好的时间，现在价格已经降得差不多了，“也就这样了”。
郭毅指出，北京内城也可能会进行原拆原建、拆迁腾退。整体看来，未来北京平房的成交可能会下降，但市场仍在；价格上，随着学区属性的逐渐的减弱，平房的市场价格也会一直保持在一个相对低位的情况。
精装修促成交
记者注意到，目前平房中介发布的房源信息中，越来越多的平房不再是往日满眼的破败杂乱。为了进一步了解情况，《华夏时报》记者实地走访东西城的多处平房房源。
走过窄长的胡同，推开红漆小门，记者来到北京什刹海大石碑胡同的一处约20平米的平房。
该房源刚刚进行了精装修，被改造成复式一居室。崭新黑色边框的断桥铝门窗、全屋米白和草绿相间的清爽配色、时尚的长虹玻璃浴室门和二楼围挡，不同于此前的“老破小”形象，让人眼前一亮。不大的平房内五脏俱全，洗手台、洗衣机、电磁炉、油烟机、餐桌、橱柜、花洒、吊灯、床垫配备完整，可以实现“拎包入住”。
装修过后的平房外部状况。董红艳/摄
装修过后的平房内部状况。董红艳/摄
装修过后的平房内部状况。董红艳/摄
张诗逸表示：“这间平房目前售价约为315万元，用来自住都没有问题。之后还可以开天窗增加采光。出租的话每月租金大概5000元。”记者注意到，该平房院落中，还有其他平房也有着和张诗逸所介绍房源类似的装修。
当被问及装修能否给平房增值时，张诗逸向记者坦言，房主进行精装修的目的就是让房子更好卖，并不能增值，所有房子的装修，在完成之后价值都会打折，可能只有装修款的一半。
行走在胡同中，记者注意到一辆货拉拉车辆正在搬运装修建材。也有平房院落墙边摆放着沾着白色腻子的装修木梯。周千帆透露，十三中附小18.8平米的平房最近也进行了装修，做成了全屋地暖loft，一室一厅，目前趁着北京楼市新政的热度，挂牌价上调到了298万元，但是“实际成交奔着原本的280万元，也能成交”。
经过装扮后的平房，成功吸引到了购房者的目光。张诗逸告诉记者，该房源右侧的一间平房，“没装修之前，三年都卖不出去”，不过目前已经有客户交了意向金，目前正在商谈具体的价格。
郭毅表示，平房带上装修来出售，提升了平房的它的居住的属性。当居住属性强于他的学区属性，平房的这种低总价的优势更加能够凸显。未来市场上有更多的平房会进行装修。结合优质的地段价值、周边丰盛的配套资源，以及较低的总价，装修将有利于平房的市场成交。
“之前卖平房就是卖学位，不注重装修，但是现在卖平房都得讲究亮点、卖点，装修后，可能会更好往出卖一点。而且，装修后就算卖不出去，也能够暂时先出租，获得一些收益。”周千帆向记者分析道。
不过，并不是所有平房都适合做装修。张诗逸告诉记者，面积越小的平房房源，业主对其装修的可能性会越小。面积太小不能住，就只能纯粹用于占坑落户。“平房背后的最大的价值还是学区，学区好价格就高。其实，买平房不用太注重装修，确认片区后瞄准合适的房源就行。”
责任编辑：李未来 主编：张豫宁
