双裕东区小区内部状况。董红艳/摄
本报记者 董红艳 北京报道
近期，重庆发文规定了中心城区住宅物业费收费标准，规定电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平米/月，据此大量小区申请降低当前较高的物业费用。而另一方面，部分老小区因为物业费收费过低而遭遇物管公司撤场。
《华夏时报》记者近日调查发现，北京顺义30年房龄的双裕东区小区的物业费仅为0.53元/平米/月，该小区的物业公司北京市大龙物业管理有限责任公司（下称“大龙物业”）公告称因为物业费用低，连年亏损，难以为继，宣布将于近日退出小区物业管理。
大龙物业项目部相关工作人员表示，大龙物业履行正常撤场程序。双裕东区社区工作人员则表示，大龙物业退出双裕东区之后，肯定会有新的物业进场，目前正在对几家物业公司进行评估。
面对业主和物管公司之间的博弈，业内多方对物业费的收费标准和收缴率进行了探讨，指出老小区设备设施少，即便小区规模较大，每平米5毛钱物业费也只能勉强维系企业运营，公司的确挣不了什么钱；老小区更换物业的情况已经很常见；应该对于物业费的定价更加明确，有效避免物管公司和业主双方扯皮；物管公司物业费需要保持高于85%的收缴率，并以优质的服务促进物业管理正向循环。
老小区物业撤场
双裕东区又称双裕小区，是位于北京顺义区后沙峪区域较早的一批商品房小区，1994年建成，房龄接近30年。贝壳网房源信息显示，双裕东区为板楼，15栋，共计1050户，在售房源面积多为70到80平米。
值得注意的是，该小区物业费低至0.53元/平米/月，远低于新房动辄数元的物业收费标准，也低于大部分二手房小区的物业收费标准。
近期，该小区的物业公司，因为收费标准过低，宣布退场。在对双裕东区实地探访中，记者注意到，小区大门口以及单元楼入口墙壁上等多处张贴了落款为大龙物业的“物业撤出通告”，其中提到：由于小区物业管理费过低，且人力、物力成本不断增加，导致公司连年亏损，难以维系，根据相关规定，大龙物业决定于2024年9月1日正式推出双裕东区小区物业服务工作。
从事社区治理顾问工作的大智向《华夏时报》记者表示，老小区设备设施少，即便小区规模较大，每平米5毛钱物业费也只能勉强维系运营，企业的确挣不了什么钱，此前可能就图养个团队。
为了进一步了解情况，记者拨打了天眼查监测到的大龙物业的电话，电话接通后相关工作人员向《华夏时报》记者表示其仅是大龙物业的后勤办公人员，对于具体情况不了解，需要致电项目部了解具体情况。大龙物业项目部相关工作人员表示，大龙物业履行正常撤场程序，但是对于撤场的具体原因，并未作出过多解释。
根据《北京市物业管理条例》第七十五条，物业服务合同期限届满前六个月，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另聘物业服务人，并将决定书面告知原物业服务人。物业服务人不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会或者物业管理委员会。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。
北京二手房市场上，多个老小区的物业收费标准都在1元/平米/月之下。贝壳网房源信息显示，顺义东兴二区小区的物业费收费标准为0.5至0.55元/平米/月，朝阳区麦子店街小区的物业费收费标准为0.6元/平米/月，通州梨花园小区的物业费收费标准为0.8元/平米/月，大兴双河北里的物业费收费标准为0.5至0.8元/平米/月。
“现在老小区更换物业的情况已经很常见。”双裕东区社区工作人员向《华夏时报》记者表示。而在走访的过程中，通过咨询相关工作人员记者了解到，双裕东区隔壁的双裕花园东区也在去年新更换了物业管理公司。
标准怎么定，费用怎么收？
截至目前，距离大龙物业宣布退出的双裕东区的日期已经仅剩半个月的时间。上述社区工作人员向记者透露，大龙物业退出双裕东区之后，肯定会有新的物业进场，目前正在对几家物业公司进行评估。如果在期限内未能敲定的话，大龙物业还是需要服务到新的物业进场，小区的物业管理不会出现空档期。而至于物业费是否会在0.53元/平米/月的基础上涨价，目前也尚不未确定。
2010年，北京发布了住宅物业服务标准，住宅小区物业费不再按住房面积全额收取，住宅物业服务被划分为5个等级。去年年底，北京颁布了《北京市住宅项目物业服务合规手册2023年版）》明确物业服务企业从事经营活动应遵守的监管规则和标准，并提示违规风险和法律责任，为物业规范服务提供依据。
“北京物业管理的相关规定并未详细规定不同等级的物业收费标准。目前北京的物业费收费标准，大多会邀请第三方公司结合项目自身的情况，运营成本，参考同地域、同品类、同品质的物业费标准，来评估测算确认。”大智解释道。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师在接受《华夏时报》记者采访时表示，在符合法律规定的前提下，合理的物业收费标准需要在业主需求与服务水平、业主付费能力与公司利益保障之间寻求平衡，从而可以在满足小区管理所需与保障公司盈利之间形成良性循环，促使物业服务市场的长远发展。
“对于物业费收费的高低，小区的物业管理方和业主多有相左的观点，这个矛盾在全国范围内都具有普遍性。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》记者表示，地方上，对于物业费的定价需要更加明确。将标准列出来，双方也就不用扯皮了。同时，当前的物业管理，可以尝试在保有原有小区管理架构的同时，更加灵活地采取部分外包业务，引入流动性的物业公司，做不定期的管理。
记者注意到，2023年11月，广州市也发布了物业费新规，住宅一级前期物业服务收费最高不超过2.8元/平米/月。2024年6月1日，重庆正式施行《重庆市物业服务收费管理办法》，前期物业服务收费最高1.9元/平米/月。而据此，大量小区呼吁降低当前执行的高于“1.9元”的物业费标准。
除了物业费标准较低，大龙物业的退出是否还有其他方面的原因？上述社区工作人员透露，大龙物业的退出可能与其本身的业务方向调整有关。另外，记者留意到在双裕东区小区大门出口处张贴了一张《关于收取2024年物业服务费的通知》，落款同样为大龙物业，时间为2024年6月。通知表示，2024年1月1日起双裕东区已经开始收取2024年度物业费，但是部分业主仍然欠费，要求欠费业主须尽快交费，对于拒付物业费的大龙物业可能会上门催缴，甚至诉讼催缴。
物业收费难的问题亦受到普遍关注。武汉经开区的一位业主向记者表示，其所在小区刚交房的时候物业缴费率应该挺高的，因为不交物业费，就拿不到物管人员手中房门钥匙。而通过其小区业主群记者了解到，当前部分业主以物业服务不到位、物业费收费标准过高等为由，拒绝继续缴纳物业费。
在一众房企陷入流动性危机之际，多数脱胎于房企的物管公司因为稳定的在管面积和可观的现金流，从房企的“陪衬”演变为优质资产。但是，当前环境之下，物企发展承压，物业费的收缴率下滑明显。克而瑞物管调研数据显示，受房价下跌、满意度下行等多方面因素影响，典型城市物业费收缴率均有不同程度的回落，整体跌幅在2%-3%之间，其中上海，2023年收缴率则跌至90%，同比减少2个百分点，而北京2023年收缴率则远低于上海。500强物企物业费收缴率跌至80%，同比减少4个百分点。
“一个小区的物业费如果能够保持85%的收缴率，就基本上能够达到预期。”严跃进表示。而王玉臣指出，实现正向循环的物业费收缴率往往需要结合不同物业公司各自的经营状况、投资成本等，并不能以固定且统一的物业费收缴率确保物业管理的正向循环。物管公司收缴率起码需要确保成本可覆盖，在此基础上，仍有资金可以用于提升服务水平，如引入新型设备、员工培训、服务升级等，以优质服务稳定原服务小区，并不断扩展市场，从而做到物业管理的正向循环。
责任编辑：李未来 主编：张豫宁
