本报记者 冯樱子 北京报道
9月29日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。
随后，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》），其中提出“让借款人尽早获益”，明确了存量房贷批量调整时间为2024年10月31日前；调整范围包括首套、二套及以上存量房贷，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内；房贷利率批量调整至不低于LPR“减30个基点”。
据记者初步计算，到2025年1月1日重定价日后，存量房贷利率批量调整及LPR重定价后，假如借款人存款房贷利率现为4.75%，将有望降至3.35%。
此外，《倡议》还提出，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。
存量房贷利率降至不低于LPR减30个基点
中国人民银行9月29日发布公告，进一步深化利率市场化改革，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加息幅度，促进降低存量房贷利率。
同时，市场利率定价自律机制发布《倡议》，其中明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，并明确，商业银行将贷款市场报价利率（LPR）加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量调整至不低于“减30个基点”。
换句话说，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于LPR减30个基点。北京、上海、深圳三地的二套及以上存量房贷需考虑当地政策下限。
假设借款人调整前的存量房贷利率为LPR加55基点，以2024年初重新定价日时LPR4.20%计算，利率为4.75%，批量调整后存量房贷利率为LPR减30个基点，即利率降至3.9%。
截至9月30日，5年期以上LPR已下降至3.85%，因此2025年1月1日重定价日后，上述借款人存量房贷利率将调整至3.55%。
另外，不少业内专家预计，随着7天期逆回购操作利率“降息”，年内预计LPR还将下降20个基点。如此一来，2025年重新定价后，原本4.75%的房贷利率，或将进一步降至3.35%。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.75%降至3.35%，可节约借款人利息支出每年约9300元。
而对于选择固定利率存量房贷的借款人，央行公告及《倡议》明确，固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。
置换时，利率以最近1个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近1个月贷款市场报价利率的差值。调整后，将加点幅度调整为LPR减30个基点。
对于此类情况，一借款人张先生对《华夏时报》记者介绍，他在一国有大行办理房贷，利率为4.2%的固定利率。对此，如果按照9月最新5年期以上LPR为3.85%计算，先将其固定利率转换为即LPR加35个基点，再将“加35个基点”调整为“减30个基点”，批量调整后为3.55%，如果年内LPR下降20个基点，重新定价后，房贷利率同样能降至3.35%。
此外，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。权威专家指出，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。
需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
对于存量房贷，在10月的批量调整阶段，若一对一协商重定价周期，将严重影响批量调整进度，拖延借款人享受低利率的时间。因此，商业银行会优先调整存量房贷利率的加点幅度，暂不调整重定价周期，使借款人尽早享受较低利率。自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。
多家商业银行相继响应
相关政策、倡议发布后，多家国有银行、股份制银行跟进发布公告称，积极响应、落实好市场定价自律机制倡议，依法有序开展存量商业性个人住房贷款利率调整的准备工作。
工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、邮储银行等国有大行及股份制银行明确，拟于10月12日发布操作细则公告，并于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。
其中，农业银行率先发文称，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，该行坚决落实《中国人民银行公告〔2024〕第11号》，积极响应市场定价自律机制倡议，正在依法有序开展存量商业性个人住房贷款利率调整的准备工作。
农行将按照市场化、法治化原则，通过多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作，将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。农行后续在中国农业银行官网、微信公众号、贷款经办行、95599等渠道公告相关信息。
此外，平安银行、招商银行、兴业银行等股份制银行也相继发布公告称，正在依法有序开展存量商业性个人住房贷款利率调整的准备工作。
9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜提到，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元，有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
中信首席经济学家明明对《华夏时报》记者表示，需求侧层面，在LPR下调的基础上压降存量房贷利率对基准利率的加点，将大幅改善购房者负债成本，减少提前还贷的压力。
招联首席研究员董希淼对《华夏时报》记者表示，房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重要意义。促进金融与房地产良性循环，既是房地产市场健康平稳发展的需要，也是防范化解金融风险的需要。
同时，董希淼介绍，存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿和能力，也有助于稳定购房者预期，提振市场信心，促进房地产市场健康平稳发展。
对此，一国有大行相关工作人员对《华夏时报》记者表示，10月12日将公布具体操作，借款人可关注银行公告，也可在细则公布后致电所贷款支行进行询问。
本次涉及范围广、调整较为复杂，业内专家建议，借款人可关注自己承贷银行的公告具体调整细则。
责任编辑：孟俊莲 主编：张志伟
