广州 梁宝欣/摄
本报记者 梁宝欣 深圳报道
9月29日，住房城乡建设部召开党组会议，强调要指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
当日晚间，住房城乡建设部公开发布了当日部党组会议最新要求，随后一线城市中的上海、广州、深圳接连发布调整住房限购政策的通知，被业内称为“楼市振奋之夜”。其中，广州的政策调整最为彻底，宣布全面取消当地的住房限购措施，同时也成为本轮调控中第一个全面取消限购的一线城市。
9月30日，原国家房改课题组组长、原中房集团董事长孟晓苏在接受《华夏时报》记者采访时表示，广州市落实中央取消住房限购的要求做得彻底，为其他城市包括一线城市做出了榜样。
与此同时，58安居客研究院院长张波亦向记者表示，广州是第一个全面解除限购的一线城市，这一政策调整有望释放市场需求、提振市场信心、促进房地产市场平稳健康发展。广州作为一线城市，其政策调整具有风向标意义。放开限购有望刺激购房需求，提振市场信心，虽然包括上海、深圳在内的城市并没有完全取消限购，但也预示着在“双轨制”的大背景下，商品房市场全面解除限购将是一个大方向。
全面解除住房限购
有业内人士将广州作为首个一线城市全面取消住房限购政策的动作，称为“房地产市场的重大转折”。
截图自广州市人民政府门户网站
9月29日晚，广州市人民政府办公厅印发了《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》（穗府办函〔2024〕65号，下称《通知》）。《通知》中明确，本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
此前，广州市规定，越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）等区为住房限购区域，在限购区域购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房不限购，非本市户籍居民家庭和单身人士能提供购房之日前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在限购区域分别限购2套和1套住房（建筑面积120平方米及以下）。
在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，此次，广州全面退出，就是在自主权下，因城施策的结果。而且，广州自从2011年启动限购，此次为13年来首次全面退出限购。
9月26日，中央政治局会议明确要促进房地产市场止跌回稳，调整住房限购政策。9月29日，住房城乡建设部召开党组会议，强调要指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。
回顾广州近两年限购松动的路径，也是先放开外围区域，随后放开120平米以上户型的限购；先收缩非户籍要求的社保年限，再全部退出。李宇嘉将之称为“遵循小步快跑、逐步收缩的路径”。
在李宇嘉看来，此前，经过2023年底和2024年初两次限购政策松绑，广州的限购政策已经相对宽松，限购区域大幅收窄；限购人群仅留非户籍缴纳社保6个月即可享受户籍待遇；限购房屋类型上，仅限120平米以下，退出限购的影响也比北上深要小。在“止跌反弹”的新要求下，广州要发挥核心城市的基本盘作用，带动作用。完全退出限购在情理之中。
同时，李宇嘉还提到：“在一线城市中，广州的城市能级、行政地位相对北上深要低一些，城市对资金、投资需求的吸引力，也弱于北上深，广州松绑限购的影响，无论在预期上，还是舆论上，还是实际的效果显现上，都相比北上深要小一些。”
需要注意的是，广州全面解除楼市限购，除了是贯彻国家决策部署外，还受其楼市基本面的影响。
克而瑞数据显示，今年1—8月广州新房成交量为433万平方米，同比下降了21%，全市一手住宅8月末可售库存1569万平方米，去化周期为26.7个月。
二手房成交方面，据广州市房地产中介协会9月28日发布的9月《广州市二手住宅市场交易简报》（8月26日至9月25日），9月广州市二手住宅共网签8473套，合计84.80万平方米，环比分别下降4.50%和3.94%，同比分别下降0.83%和0.94%。
广州市房地产中介协会数据还显示，2024年1月至9月，广州市二手住宅累计网签77490套、776.55万平方米，同比分别小幅下降2.72%和1.84%。9月网签套数除番禺区环比增长1.19%以外，其他行政区环比均有所下降。
另据李宇嘉透露，2021、2022、2023、2024年1—8月，广州二手房价格指数均值分别为0.48%、0.05%、-0.44%、-1.16%，可见，2024年房价跌幅加大了。近期的跌幅，已经从过去的百分之零点几，上升到百分之一点几。
“但是，2024年广州的调控政策松绑的力度是最大的，比如1月27日和5月28日相继松绑了限购限贷政策，利率也大幅度下行。这意味着，广州房价或量价已经进入到自我负反馈的循环下跌，即预期下跌自我实现以后，迎来了进一步下跌的预期。总结一句，就是房价进入负反馈的自我下跌循环。”李宇嘉表示。
“房地产牛市”行情正逐渐开启
记者与多名业内人士交流后了解到，广州全面解除住房限购，可以为四季度楼市企稳打下了基础，同时具有极强的信号意义。
从对广州后续楼市的影响来看，李宇嘉指出，由于广州此前限购的范围很小，而且在预期之中，该政策本身的效果可能并不会很大。不过，由于国家明确了促进止跌企稳的强烈信号，对预期的稳定有极强的作用。同时，9月29日央行发布了新的按揭利率政策。后续，还会有取消普通非普通住房的税收政策区别对待，购买非普通住房缴纳3%的利率将降至1%，具有明显的降门槛、降成本、提预期效应。
“广州是一线城市、华南中心城市，在教育医疗方面的优势很突出，外来人口、非户籍人口比较多，退出限购，有望激活省内其他城市居民到广州置业，特别是原来限购的中心区买房。另一方面，广州的气候较好、医疗资源优质，也有利于激活外省特别是北方来南方养老康养度假的购房需求。”李宇嘉说。
张波也指出，限购取消更有利于多样化改善需求的入场，广州由于处于大湾区的核心地带，同时又是广佛一体化经济重要发展带，对于外来人群的吸引力强，加之广州本身的房价梯度广，更有利于外来人群在此安家，预计此举会带动广州楼市成交量在10月迎来提升。
从带来的信号意义看，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，广州此次开启了将限购全面退出购房市场的操作，具有非常强的示范性。广州政策具有积极的导向，也意味着各地用足用好房地产调控自主权，因城施策落实好购房政策。
严跃进说：“政策放松进入空前宽松的阶段，非常具有信号意义，也为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好的条件。我们认为，历史上最宽松的政策松绑窗口期开启，也意味着‘房地产牛市’行情正逐渐开启。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
