本报记者 李贝贝 上海报道
11月7日，自然资源部印发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》），为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。
滨江控股执行总裁朱立东向《华夏时报》记者表示，闲置地块被收回收购，可以有效避免社会资源的浪费，助力相关企业缓解资金压力、改善土储结构等。不过，由于闲置地块往往存在地理位置不佳或是规划条件和设计要求与当下的市场行情不匹配等“硬伤”，朱立东希望，回收后的闲置地块在后续出让中可以适度优化相关指标。这不仅能够帮助房企打造适销对路的项目，也有利于进一步提高市场信心。
在实操层面，一名全国性房企内部人士则直言，“回收定价方面希望能够有一定政策倾斜，尤其是对后续还有继续获地开发意愿的主体”。该人士向记者解释说，闲置土地多为此前各房企获取的非优质地块。如果回收执行的价格非常低，一是对现有土地市场价格可能存在影响；二是对希望“换仓开发”的企业的资金帮助或不那么明显，希望能够多鼓励这样的主体通过闲置土地回收的方式，更积极入市进行高质量项目开发。
专项债券投向闲置用地
随着房地产市场进入深度调整期，土地市场降温，存量土地闲置的问题也日渐突出。
11月8日，在全国人大常委会办公厅新闻发布会上，财政部部长蓝佛安提及下一步的财政政策时明确，要持续抓好增量政策落地见效。其明确了房地产两项重要的增量政策：其一，是支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出；其二，是专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。
此前一天，11月7日，自然资源部印发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据； 11月11日，自然资源部就《通知》的目的和主要内容进行了解读，直指辞旧“是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措”。
对于收回收购的标的，《通知》规定，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他土地类型中，包括进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，以及因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地等。
收回收购的价格方面，根据《通知》，土地储备机构会委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格；而“市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度”。
值得一提的是，《通知》强调，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%等。
再入市时更易产生增量价值
受访人士认为，鼓励各地利用专项债券资金收回收购土地、盘活存量，是实现“促进房地产市场止跌回稳”、构建房地产发展新模式的重要举措。
“这一政策对于地块的盘活、企业的盘活都具有积极作用。”滨江控股执行总裁朱立东向《华夏时报》记者表示，该政策有效避免社会资源的浪费。对于能够被收回闲置地块的房企而言，可以缓解其资金压力、改善土储结构等。另一方面，“严控增量”实际上是为了保证市场供求关系的基本平衡。收回收购存量闲置土地，也有助于改善市场供求关系。
“我们的看法是积极的，可以说非常支持。对于房企而言，通过地方政府专项债券回收闲置土地具有重大的积极性。”一位全国性房企人士向记者表示，支持专项债回收闲置土地，将符合条件的闲置土地盘活，有利于房地产市场去库存，也有利于缓解地方政府以及房企的盘面压力，助力房地产市场复苏。
中指研究院政策研究总监陈文静指出，在当下的市场环境下，具备发展潜力的城市土地收回收购后，再入市时更易产生增量价值。这对于满足市场新需求、增加地方土地出让收入、促进地方扩大投资等均具有积极意义，建议在这些能够产生更多增量价值的城市侧重加快推进相关收购节奏。
“造成土地闲置的主因包括3个方面。一是市场剧变、价格下行，企业开发面临困境；二是相关的经济技术指标与现在的市场情况不适宜，也可能导致土地闲置；还有一种是被动地闲置。比如，有些城投公司，因为拿下的地块价格相对较高，位置较偏，不具备较好的开发条件，也容易闲置。”朱立东分析称。
因此，朱立东建议，闲置土地在回收回购之后，一定要根据当下市场的情况、通过合理调整规划条件和设计要求，使其更好地适应市场需求。这不仅有利于开发商生产出适销对路的产品，也有助于提高市场信心，“市场就会处于一个相对比较好的状态，是可持续的健康稳定发展的市场”。
上述全国性房企内部人士则直言，在实操层面，“回收定价方面希望能够有一定政策倾斜，尤其是对后续还有继续获地开发意愿的主体”。其认为，闲置土地多为此前各房企获取的非优质地块。如回收执行价格非常低，一是对现有土地市场价格可能存在影响；二是对希望“换仓开发”的企业的资金帮助或不那么明显，希望能够多鼓励这样的主体通过闲置土地回收的方式，能够更积极入市进行高质量项目开发。
不过，中指研究院强调，本次自然资源部发布《通知》，快速落实闲置存量土地收回收购政策，更多是对专项债券资金收回收购存量土地的规则进行明确，《通知》中也指出“专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行”，专项债券的具体使用办法，仍需财政部更进一步政策的落地。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
