丹尼尔·英迪维格里奥 《大西洋》月刊专栏作家
2009年，奥巴马政府曾推出一项用于帮助至多500万名购房者对其由房利美和房地美拥有或担保的抵押贷款进行再融资的计划（“房贷可负担再融资计划”，简称HARP——译者注），效果不甚理想。两年半后（今年10月24日），政府又为最多100万名贷款者放宽了再融资计划条件。作为白宫努力刺激经济的一个举措，总统希望这个新计划成行。由于一些关键性的改变，新版再融资援助计划或许将更为有效。
“新”在哪里
与2009年的再融资计划相比，这次有何不同？目前这份计划有更多相关方同意扩大援助范围。特别是负责监管抵押贷款融资机构房利美和房地美（“两房”）的联邦住房金融局（FHFA），它也同意放松住房再融资计划的一系列条件。以下是一些关键问题和新措施提出的解决办法。
问题一：“水下借款人”（即按揭贷款余额高于房屋现值的贷款人——译者注）和“稍高于水面”的借款人是不符合条件的。
解决办法：不管房屋权益（equity）水平为何，一律提供再融资服务。
这无疑是新计划最大的改变。凡是抵押贷款由“两房”拥有或担保的借款人，在申请再融资时，FHFA将不考虑他们的房屋权益多少。也就是说，即使房主的贷款余额远远多于房子的现值，只要符合其它条件，他们依然能获得再融资资格。
这是个重大的举措。以前，贷款最多不能超过其房屋价值的80%。房价大幅下跌后，这个条件制约了获得再融资服务的人数。而现在，数百万“水下”和“稍高于水面”的借款人能够获得再融资的资格。这个规定适用于固定利率抵押贷款者。贷款余额与房屋现值之比不超过105%的规定仍适用于浮动利率抵押贷款者。
问题二：再融资费用对于一些借款人来说太高。
解决办法：免除或大幅下调费用。
对于以较短天期贷款进行再融资的借款人（如贷款20年而不是30年），“两房”已经同意免除特定根据风险情况收取的费用。对于其他借款人，则减少费用。由于再融资先期所需的大量成本得以减少，借款人将更能负担得起。
问题三：估价造成延迟并增加额外成本。
解决办法：允许程序在凡是能使用“自动估值模型”的时候依赖该模型估价。
目前，“两房”在评估房产价值时使用自动估值模型。新计划将在所有的再融资程序中使用这个方法，而不必邀请第三方来估价。这将减少获得再融资服务的成本并简化程序。由于房屋价值相对于贷款额度的大小不再取决于再融资，因此是否获得一个或多个认真的估价不再必要。
问题四：卖给“两房”的抵押贷款受“陈述与保证”条款的制约，而该条款会让银行对再融资抱以警惕。
解决办法：放弃“陈述与保证”条款。
如此一来，就为银行等放款人参与再融资提供了支持。一直以来，当放款人提供按揭贷款时，他们要就贷款的质量向“两房”作出“陈述与保证”。若这些贷款获得再融资，放款人就要为贷款质量承担一定的责任。目前，“两房”已经决定，若放款人参与再融资，就会免除一些针对他们的“陈述与保证”要求。这有助于当受到再融资的贷款最终出现问题时保护放款人。
问题五：第二顺位抵押贷款的存在令第一顺位贷款获得再融资复杂化。
解决办法：再融资之后再自动将第二顺位贷款求偿排在第一顺位债权人之后。
这一点有些复杂，但非常重要。许多房主都有第二顺位抵押贷款（如住房权益贷款）。再融资发生后，旧的抵押贷款合同被取消，新的要建立。但这时要进行第二顺位贷款，就得在新贷款之前完成。而没有放款人愿意让自己的新贷款只享有第二顺位权益，因此他们可能不会同意开展新的再融资。FHFA称，在财政部的再融资计划下，主要放款机构均已同意自动降为第二顺位权益。
问题六：短期内为几百万笔抵押贷款提供再融资服务难以实现。
解决办法：大幅延长再融资计划的期限。
该计划将于11月15日正式启动，一直到2013年年底结束。两年的时间应该足够让合格的借款人从中获益。
这些变化为何重要
奥巴马政府看起来已经考虑到再融资的主要障碍并已将它们摘除。房屋的现值不再重要，再融资的成本也不那么令借款者却步，许多法律程序已被简化，与房屋绑定的其它贷款不再是阻碍，获得再融资也有了充足的时间。这应该有助于令至少100万名美国人前所未有地获得再融资的机会。
如果新计划见效，受抵押贷款拖累的美国消费者每个月就会有更多的钱可供支配。抵押贷款利率从5%或6%下降至4%附近，每个月就能省出几百美元。如果他们将这些钱花出去，就有利于刺激经济，创造就业；如果他们将这些钱存起来或是用于还贷，也能让自己的资产负债表更早健康起来，而他们的消费也将更快地恢复。新计划甚至还能阻止策略性违约，因为如果要还的贷款减少，“水下借款人”就不会再为自己的贷款感到担忧。
令人不解的内容
尽管新计划看起来会取得成功，但它仍没有回答以下问题。
其一，FHFA为何改变想法？
理论上，FHFA本可以在两年半以前就同意这些重大的变化，为何直到现在才同意？
其二，为何面临止赎的人没有得到帮助？
新计划只惠及相当“纯洁”的借款人。要符合条件，借款人必须在过去一年里没有一次不按时还款。也就是说，还款困难或是面临止赎的人不在该再融资援助范围之内。新计划或许能帮助能还得起贷款的借款人减少还款的利息，但它却不能帮助还款有困难的人群。
其三，援助程度为何到此为止？
新计划只适用于由“两房”拥有或担保的抵押贷款。FHFA称自己无法控制其它抵押贷款，但这并不完全属实。FHFA可以轻松地以同样的方式放松抵押贷款的取得条件，来允许放款人对任何贷款提供再融资。
其四，“两房”如何化解风险？
让我们来猜猜“两房”过去为何对再融资抱以警惕。我认为新计划有两大潜在的风险。
第一，“两房”或许一直害怕的是“水下”贷款出现违约：如果导致违约的利息支付因再融资而减少，那么“两房”获得的用于补偿损失的收入也会减少。
第二，“两房”或许一直担忧的是利率风险。利率目前处于历史低点，当加息最终到来，“两房”的融资成本就会大幅上升，但其基于超低利率的抵押贷款还款现金流将被锁定。这会导致灾难性后果。
目前，这两个风险依然存在。
其五，财政部为何让“两房”鼓励短期抵押贷款？
多数借款人在再融资时可能倾向于再获得30年期的抵押贷款。但“两房”计划提供一些刺激，让借款人缩短贷款期限：“两房”将完全免除特定根据风险情况收取的费用。从“两房”的角度来看，这一举措可以理解，因为它有助于限制“两房”的利率风险。
但是，若借款人缩短贷款期长，他们定期要还的月供就会增加。如果借款人将30年期贷款改成利率更低的20年期，他们每月要还的数额并不会少多少。就算这对借款人确实有好处，对奥巴马政府却不然。政府推行这个计划主要是为了刺激经济。如果新贷款的月供与以前差不多，那么借款人也不会有更多的钱用于其它支出，这对刺激经济也不会产生直接效果。
最终，还得由纳税人承担这些成本。借款人可能要付的额外利息不会进入“两房”。由于政府援助并接管了这两家抵押贷款融资机构，他们要么不能很快偿还纳税人的钱，要么会在未来几个季度出现更多损失（而这又得需要纳税人更多的援助）。因此，同其它刺激措施一样，这个计划也带有“先拿东西后付账”的味道。但是如果它确实提振了消费信心，鼓励了支出，促进了就业，那么它的代价将会是值得的。
兰晓萌编译
