本报记者 杨卓卿 深圳报道
经济下滑楼市调控的背景下，嘉凯城（000918.SZ）颓势尽显。
截至7月17日，在已发布年中业绩预告的1400多家上市公司中，净利润大降4901.41%的嘉凯城依然是下滑幅度最为惨烈的一家。而在上市房企这个类别中，嘉凯城则似乎提前被扣上今年上半年“最熊房企”称号。
如今，楼市回暖迹象初现，但在资金吃紧、销路不畅及人事纠葛等诸多因素的制约下，嘉凯城显然不能让人放心。
调控首当其冲
净利下滑是今年上半年国内上市房企的常态。截至7月16日，已发布快报和预告的49家上市房企约占沪深上市房企总数的六成。其中，28家房企出现亏损或利润下滑，这个比例也接近已披露房企总数的60%。
而嘉凯城的困境则尤为突出。公司2012年第一季度报告显示，一季度归属于上市公司股东的净利润亏损1.89亿元；基本每股收益-0.10元。更让外界担忧的是，公司预计2012年1-6月归属于上市公司股东的净利润亏损约3.5亿元。
“公司今年一季度亏损的主要原因是一季度房地产行业的整体环境对公司的项目销售和结算价格产生了一定的影响。此外，由于公司一季度新增可结算的项目少，导致可确认的销售收入较少、归属于上市公司股东的净利润为负数。”嘉凯城表示。
不过，嘉凯城的业绩下滑并不是其刚刚出现困局的主要原因。
长久以来，嘉凯城主打中高端项目，且旗下项目大部分集中于长三角地区。在2010年以来日趋严密的宏观调控背景下，上海、南京、杭州、苏州、无锡等地实施限购令。这对嘉凯城无异于当头一棒，2011年，公司120亿元的推货量最终只卖出39.45亿元，去化率仅为33%。
另一方面，销售不畅的项目挤压也同样向上市公司施加压力。
“嘉凯城2011年公司实现合同销售面积大概仅有25万平方米左右，合同销售金额则不足40亿元。到去年底公司已有存货183.61亿元，占总资产比例超过七成，而这部分存货中还有部分已经计提跌价准备。”上海一位不愿具名的券商分析师称。
遭遇人事纠葛
2009年10月18日，嘉凯城由浙商集团牵头，重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家地产公司并借壳*ST亚华上市。正是由于上述3家企业并未良好整合，内部复杂的人事关系反倒成为制约嘉凯城发展的一大因素。
有分析人士用“国企的灵魂，民企的躯体”来形容如今的嘉凯城，经历整合后，三者并未有效地形成合力，反而内耗更加严重。
嘉凯城集6月29日公告显示，公司副总裁张煜因个人原因已提请辞职。不过，辞职后，张煜仍在公司任职，但不再担任公司高管职务。今年3月份，公司董事汤民强亦选择离开嘉凯城。
事实上，公司让人堪忧的还有其资金状况。
今年公司一季报则显示，由于银行借款、大股东借款及委托贷款以及频繁的信托贷款，嘉凯城货币资金18.05亿元，而短期借款33.51亿元，一年内到期的非流动负债已上升至22.64亿元。公司扣除预收账款后的真实资产负债率为69.8%，净负债率高达234.2%。
一环扣一环，也正是由于大量借款，公司对外担保额也随之增加。而2011年对外担保比例已经上升至88.76%。
今年3月14日，嘉凯城发布公告称，为满足公司发展需求，2012年计划增加对控股公司担保额度66.6亿元，远远超过其净资产。
如此重重困境之下，嘉凯城的逆势而行似乎迫不得已。2011年迅速被调低的新开工量在2012年再度反弹。2012年嘉凯城计划新开工88.56万平方米，计划竣工交付30.37万平方米。
不过也有分析人士向本报记者表示：“嘉凯城对房地产市场的预判之前是比较乐观的，2010年上马的不少大项目给公司的压力不小，为了保证很多在建的项目不停工，又不断继续投入资金。在上市房企内，嘉凯城也算背景较强的一家，不过今年依然逆势扩张的战略似乎也有些迫不得已的原因。”
财通证券分析师赵月亮对嘉凯城抱以乐观预期。他认为，此前受政策调控影响较大，销售不够理想，影响了嘉凯城项目结算进度。在政策放松、市场回暖时，业绩具有较大弹性，估值的改善也将更为明显。
