美国房地产泡沫破裂6年以来，已有400多万美国人失去住房，350万屋主由于还不起贷款而正在或即将进入止赎程序，1350万屋主的房产已经“溺水”——房子的贷款欠款已经超过了房屋当前的价值，这些人中绝大部分失去住房的几率也很高。房地产仍然是阻碍美国经济复苏的最大因素。
上个月月末，房利美和房地美的最高监管者——联邦住房金融局（FHFA）否决了奥巴马政府支持下的一项允许这两家公司豁免受困房主部分贷款的计划。尽管可能只有50万个屋主可以得到本金减记，但FHFA代理局长爱德华·德马科仍反对称，帮助部分房主会令其他房主停止还款，以求获得同样的贷款减记。
既然本金减记不再是政策选项，那么政府需要寻找一个新办法去支持大规模抵押贷款再融资。由于利率处在历史低位，因此再融资能大幅减少屋主的每月开支，使他们有更多钱去消费在其它地方。大规模再融资计划将相当于一次大规模减税。再融资还可以大大降低“溺水”屋屋主违约的几率。
全美一半以上贷款屋主的还款利率让他们看起来都是可以再融资的对象。这些人许多都有稳定的工作和良好的信贷记录，甚至还有一定量的房屋净值支持他们去还贷。他们按3.5%左右的利率贷了30年期的款，这个利率基本上接近1950年代以来的最低水平。但仍有其他许多人无法得到再融资，因为房价大跌抹去了他们的房屋净值。
俄勒冈州民主党参议员杰夫·默克利已经提出一个补救办法。根据他的“美国屋主重塑”计划，正在还款且满足其它要求的“溺水”屋屋主要么可以减少月供，要么继续还款但房屋净值得以恢复——以这两种方式获得再融资。
政府可以出资建立信托基金，去购买以高于国债利率约2%的利率获得再融资的屋主的抵押贷款。这样做可以产生足够多的利息收益去支付任何违约、管理信托基金及其它开销的成本。每个家庭将有3年的时间去进行再融资，超过这个时间，信托基金将停止购买贷款并随着屋主偿还贷款而逐步退出。
这会使贷款屋主定期缴纳的供款降低，房屋净值也将以更快的速度恢复。纳税人的钱会回来，而且还带着利息。随着经济走强，税收增加，纳税人的利益将进一步扩大。银行及其抵押贷款投资人账目上的潜在问题贷款也将逐步抹消。
这个计划若成功，我们预计，“美国屋主重塑”信托基金最多可以处理200万笔未偿贷款。如果平均每笔贷款欠额为15万美元，那么未偿贷款最高将达到3000万美元。联邦政府可以通过联邦住房管理局（FHA）直接为该计划提供资金，也可以通过联邦住房贷款银行（FHLB）间接提供。美国央行也可以担起一部分责任。美联储主席伯南克不久前曾说，美联储正考虑效仿英国央行推出新的“为贷款融资”计划，对银行增加向美国家庭和非金融企业贷款提供刺激。
默克利先生的方案与奥巴马的“住房可偿付再融资计划”（HARP）有相似之处，后者的目的也是帮助“溺水”屋屋主对其“两房”持有的贷款进行再融资。估计有140万人通过HARP得到再融资，远远低于该计划在2009年设立的300万－400万的目标。默克利的计划有能力走得更远，为2000万户贷款不由“两房”支持的家庭提供帮助。
默克利的计划有个成功的先例，即1933年成立的“屋主贷款公司”。它当时帮助100万美国人脱离了止赎，将他们的贷款变成长期、稳定的贷款。如今，这个主意应该得到复兴。
（约瑟夫·斯蒂格利茨系诺贝尔经济学奖得主，马克·赞迪系穆迪研究部首席经济学家）
本报记者 兰晓萌编译
