本报记者 盛青红 蓝姝 广州报道
“几个房地产信托项目出事了，现在我们不发行房地产信托产品，除非是政府保障房。”房地产信托产品的风险让一度狂热的信托公司望而却步，中江国际信托信托经理赖先生向《华夏时报》记者表示。
继中融·青岛凯悦信托产品因涉及房地产项目销售不畅而拍卖抵押资产完成兑付之后，近期平安信托一款总规模36.5亿元的地产信托产品“平安财富·佳园25号集合信托计划”又被曝出因涉及房地产项目动工迟缓，兑付恐陷入泥潭。
接连浮出水面的兑付风险让房地产信托业处于风口浪尖，也让投资者从“刚性兑付兜底、无风险”的美梦中惊醒。
信托产品吸引投资者购买产品的重要原因是所谓刚性兑付原则：监管部门要求信托产品到期，信托公司必须分配给投资者本金和固定收益，假如投资出现损失,信托公司要么找资金接手要么自掏腰包补窟窿,实在不行各方将呼唤政府出面兜底。
多位资深信托人士认为，2013年房地产信托产品的兑付风险程度主要看未来房地产市场是否回暖。一旦房地产市场持续处于滞涨阶段，不排除房地产信托产品出现大规模的兑付问题。
兑付风险集结
房地产政策调控开始让综合成本在10%-18%的房地产信托产品倍感压力，而部分二三线城市的房地产泡沫面临破灭的风险则让关联信托项目的神经更加绷紧。在中融·青岛凯悦信托产品成为国内首例处置抵押资产而完成兑付的项目之后，平安信托旗下地产信托项目又被曝出潜在的兑付难题。
据媒体报道称，平安信托旗下的地产信托项目“平安财富·佳园25号集合信托计划”所涉及的房地产阳光城福州鳌峰路项目进展缓慢，回款艰难，大部分项目甚至尚未动工，或导致兑付危机。
“平安财富·佳园25号集合信托计划”成立于2011年6月30日，为期2年，总规模为36.5亿元，以信托资金运用于受让福建骏森投资有限公司股权并对骏森投资进行增资，通过骏森投资参与阳光城集团福建有限公司鳌峰路项目的开发建设，而阳光城福建公司为上市公司阳光城的子公司。
尽管阳光城集团的负责人保证“即使信托撤资之后，我们集团和旗下的子公司也会相应增资”，也无法挥去笼罩在投资者心中的忧虑。
曾经信贷资金蜂拥而抢的鄂尔多斯因房地产泡沫破灭，也成为地产信托的噩梦。据鄂尔多斯开发商统计，鄂尔多斯2012年在建工程中约有75%处于停工或半停工状态，25亿元涉“鄂”地产信托产品被迫尝苦果，仅中融信托就有总规模逾11亿元的涉“鄂”房地产信托产品，13款产品被迫提前终止，部分尚未明确融资方是否偿付资金。
随着房地产项目问题的曝出，关联信托产品的兑付风险也逐渐浮出水面。上海市律师协会信托业务研究会委员许海波在接受《华夏时报》记者采访时表示，在宏观经济发生波动及房地产政策调控从严的情况下，信托产品出现兑付问题是不可避免的。
“几年前地产信托产品之所以很少有兑付风险案例发生，是因为房地产信托市场本身体量小，再加上房地产市场本身的火爆，资金链很容易焊补，一旦出现项目风险容易捂着。”用益信托网首席分析师李旸向记者分析道，随着房地产信托产品体量的增大，再加上房地产市场的“缺钱”效应显现，未来将会有越来越多的地产信托产品兑付风险爆发出来。
2013年新兑付大考
早在2012年年初，国泰君安及国信证券等机构就对房地产信托发出兑付风险渐行渐近的警示。据中金公司的数据显示，2012年全年到期规模达2234亿元，总还款额约2500亿元，其中2012年三季度到期规模达到了1000亿元。
多位监管人士抛出定心丸，表示2012年第三季度房地产信托兑付高峰平稳度过，整体风险可控。但赖先生认为，2012年房地产信托平稳度过兑付高峰是监管层护航及信托公司顽强奋战的结果。“在监管层‘房地产信托整体风险可控的’强心剂作用下，再加上信托公司自己的化解之术，2012年房地产信托兑付高峰算是度过，但不代表房地产信托的风险已化解。”
赖先生进一步向记者透露，平稳度过兑付高峰有一半的功劳来自于信托公司的化解之术，规模小的产品一旦出现兑付风险，信托公司可以采取拆东墙补西墙的办法完成兑付；如果是规模较大的产品出现兑付风险，信托公司一般会找接盘者求救，最典型的做法是A信托的产品快到期之前，将项目交给B信托来发行新产品，然后用B信托募集的资金来完成A信托的产品。
“现在金融市场上出现了专门做资产包的团队。”赖先生进一步向记者透露，当信托公司实在找不到更好的补救方式时，就会考虑将紧逼兑付风险的项目资产打包出售给第三方，但通常折扣很大。
国信证券证券业分析师田良也向记者指出，信托项目资产进行第一次转让的时候风险还可控，一旦出现多次转让不仅难度较大，风险系数也将提高。
据中金公司预测，2013年预计到期的房地产信托规模2816亿元，本息合计总还款额约3100亿元，对比2012年，到期规模及还款额的增幅均接近25%。
“判断房地产信托兑付压力还要看明年房地产调控政策和房价走势，现在大家都押宝明年房地产市场会反弹，一旦房地产市场如今年般冰冻滞缓，房地产信托兑付将面临很大的风险，也会有越来越多的开发商特别是中小开发商出现资金断裂问题。”李旸向记者分析。
据赖先生透露，各地银监会已窗口叫停部分信托公司的房地产信托项目审批。“现在我们不发房地产信托项目了，除非是政府保障房项目。”
另据来自用益信托网的一项调查显示，65%的参与者认为政府应该出台政策限制房地产信托业务，规范房地产信托风险。
尽管近来频频曝出地产信托项目紧逼兑付风险，但信托产品还尚未出现过预期收益、本金没有支付的，即便是项目搁置或者遭遇诈骗最后也有机构兜底，“刚性兑付”早已成为信托投资者心中的救命稻草，但这根稻草或将随着信托体量的扩大渐行渐远！
“刚性兑付实际上并没有法律明令，也不是信托公司的法律义务，更多是信托行业一直努力维持的一种行业底线。”田良向记者指出，一旦房地产信托出现系统性风险，刚性兑付就只是个影子，根本不可能兑现。
“未来刚性兑付的时代或将终结。”李旸断言。
