本报记者 陈小小 深圳报道
经济发展，“土改”先行。
日前经国务院批准，深圳原农村集体经济组织工业用地可进入市场流通，这是自2012年5月深圳启动土地管理制度改革以来，最大的一次破冰之举。
此举将过去必须由政府出面清理土地经济利益关系，完成拆迁补偿，转化成国有土地后才能出让的程序，转变为由村集体直接通过土地交易中心挂牌出让。
这也是深圳在今年两会后出台的1号文件及附属6个文件中，最让深圳市管理部门兴奋的一条。因深圳土地资源接近枯竭，企业发展受限，占深圳全市建设用地42%的原农村集体土地一旦释放出来，产业也就有了发展空间，最终达到调整产业结构、促进产业转型升级的目的。
“有地的村没有先进的产业，有先进产业的企业，又没有地，政府就想通过这个文件搭一个平台，让地主和资本家作个对接。”深圳市常务副市长吕锐锋在解释“1 6”文件的新闻发布会上说。
无疑，深圳土改是一个政府与村集体双赢的结果。
而更有市场人士做出大胆预测，工业用地在实现流通之后，必将有一部分会转性为商住用地，而改革允许村集体自建产业配套住房，也为村集体居住用地改革开了一道口子。
集体工业用地开始流转
启动半年之久的深圳土改，终于有实质性举措。1月18日，作为首批土改细化实施方案的“1 6”文件正式公布。该系列文件首次提出允许深圳市区集体建设用地当中的工业用地上市流转。
对此，深圳市城市规划发展研究中心土地产权部部长姜仁荣向记者解释，过去，集体工业用地的出让，必须由政府出面，完成清理拆迁补偿，转化成国有用地后，才能对外挂牌出让，而此次的改革，便打破了这种程序，即村委自己对集体工业用地进行清理拆除后，便可以在土地交易中心直接挂牌出让，直接绕过了政府这道征地手续。
不过政府依然会在交易平台上引导土地如何使用，深圳市规划国土委主任王幼鹏解释称，“原农村集体土地不能他们想干什么就干什么，土地流入市场或者开发的话，政府必须要管制。”
文件中对原村集体的工业用地转让的收入，提供了两种收益分配选择方式，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位，第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。
也就是说，过去政府要费时费力拿出真金白银先来补偿村民，才能征到土地，但以后政府不需要出钱补偿，只需提供一个交易平台。
不过姜仁荣给记者算了笔账，改革后村集体的收益更高了。比如以前政府从村集体手中只花1亿就征到一块地，然后卖给开发商卖了3亿，政府就赚到2亿，而如果是村集体自己拆迁完直接卖给开发商，村集体和政府各分50%，就是1.5亿，比原来多了5000万。
龙岗区南联社区旧改办主任薛鹤松对记者说，他们最近也在热议这项新政，对村里而言，会先算经济账，如果现有的工业厂房租金收益丰厚，他们就不愿意把土地拿出去卖。“第一种方式就是一锤子买卖，以后没了长期收入。如果村里厂房每年租金收益不高，又有好的产业进来，我们肯定会选择第二种方式，能够持有20%的物业，这样以后还有长期收入来源。”
土地稀缺倒逼改革提速
深圳工业土地的流转之所以能够被国务院批准，实际上也是出于深圳的现实困境：土地面积不足2000平方公里，居住人口却已超1500万，深圳已经到了土地资源接近枯竭的境地，企业拓展空间受限，经济发展放缓，直接倒逼了深圳土地改革的提速。
姜仁荣告诉记者，曾有一家大型外资企业欲将中国总部设在深圳，投资巨大，但政府手头没有现成的地，向村里征地谈了好几年，村里始终不同意出让，最后项目没有落成，让政府感到很遗憾。
官方数据显示，2011年深圳全市土地总面积1991平方公里，建设用地917.77平方公里中，原农村集体用地为390平方公里，占全市建设用地的42%。
深圳市房地产研究中心土地利用规划修编办公室技术组组长罗平告诉记者，在这390平方公里的集体用地中，只有95平方公里合法，即拿到了绿本房产证，其余均是不合法用地，权属不清，村集体和政府均称土地是自己的，这就造成了一个非常尴尬的局面，即“政府拿不回、集体用不了”。
而造成这一混乱局面，有其特殊的历史原因，自2004年起，深圳将所有村集体土地一次性全部征为国有用地，但是大量土地并没有完成相应的补偿返还手续，因此实质上这些土地依然属于村集体及股份公司所有，而随着城市化过程中土地价值的不断提升，政府也越来越难以支付这笔数额巨大的补偿款。
罗平称，按照规划，到2020年深圳可提供的新增建设用地仅59平方公里，远远无法满足市场的需求，缺口只能靠盘活存量土地和旧城改造来补足，因此解决原村集体手中的土地问题已经迫在眉睫。
吕锐锋表示，深圳100%城市化之后，村里股份公司手上有很多土地，早期盖了一些低档的厂房，水平不高，环境也不配套，没水、没电、没路的情况下村里都把厂房盖起来了，然后把土地租给厂商。
“有些社区的厂房现在租金竟然一平米只有几块钱，现在来看这是一种低水平的发展利用，浪费了土地资源。”吕锐锋说，有地的村没有先进的产业，有先进产业的企业，又没有地，政府就想搭建一个平台，这样村里可以通过和企业合作来持有股份、参与到更高、更优的产业中，这样一来既能促进土地利用价值、能促进股份公司产业转型升级，也提高了他们的富裕程度。
工业用地能否变性？
深圳原农村集体工业用地可以进入市场流通这一消息一出，市场犹如注入了兴奋剂，迅速将其与放开小产权房流转联系在一起。
小产权房虽没有放开，但从文件来看，却留了一道口子。在第四个文件《关于加快发展产业配套住房》中，就涉及到了集体土地可以用来建设住房出售，文件第7条规定，“鼓励原农村集体经济组织利用非农建设用地和征地返还用地等存量土地，通过自行建设或者合作开发的方式，为房源周边产业单位提供产业配套住房。”
“这条说的很明白，就看大家能不能领悟了。比如在一个产业园区周边的某个村的集体用地，它可以说盖房是作为其作产业配套，只是销售对象不能面向全社会，必须面向产业园区员工而已。”一位参与制定这类土地研究报告的人士向本报记者表示，虽然文件重点在工业用地，但村集体有一定的余地可以建配套住房。
而且在工业用地出让的第二种分配方式中规定，村集体可以拥有不超过总建筑面积20%的物业用于配套。姜仁荣说，这种物业可以是写字楼、酒店，也可以是住房，产权证上写的是村股份公司。
更有业内人士大胆解读，最终会有一部分流入市场的工业用地变性成商业或住宅用地，先让工业用地流通，是为以后变性做准备和铺垫。
深圳市规划国土委公明管理处用地科一位不愿具名人士也告诉本报记者，工业用地改商住用地，不是企业想改就能改的，只能是因政府规划发生变更土地性质才可能更改。而通常情况下，政府会将工业用地收回再重新出让，或者企业在补交地价后更改。
但事实上，随着深圳的工业不断外迁，加上旧城改造补偿数额巨大，商住楼开发步伐艰难，商住用地十分稀缺，而工业厂房拆迁更为简单，所以深圳每年都有一定数量的工业用地被更改为商住用地。
