本报记者 刘力图 广州报道
“飞旧金山，万科团队接机。13日，万科将签署第一个房地产投资项目。”万科集团董事会主席王石在2月11日其个人微博上透露，万科将与铁狮门合作，首度进军美国楼市。2月18日，双方正式宣布已成立合资公司，合作开发美国旧金山富升街201地块（201 Folsom Street）的高档公寓项目。
万科公司相关人士表示，与万科在中国的投资相比，美国项目目前所投入的资金并不多。
借力合作伙伴
双方发表的声明显示，该合资项目为两栋相连的37层和42层住宅楼，共包含655套单位。项目后期管理将由铁狮门负责。据悉，该项目早于2003年获批，但铁狮门迟迟未动工，2009年获批延长3年动工。
据路透社报道，该项目的总投资约为6.2亿美元，其中万科将投资1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。万科将持合资公司70%的股权，铁狮门为30%。
万科总裁郁亮在去年底的媒体见面会上表示，万科国际化战略仍处于探索阶段，不会操之过急，会寻找合适的合作伙伴。
早前，万科在港上市公司万科置业海外(01036.HK)与郑裕彤旗下的新世界发展携手，以34.34亿港元竞得香港港铁荃湾西站六区项目。
熟悉万科合作开发模式的华南某房企高层表示，在万科以往的合作开发思路中，对象有两种，一是能够帮助万科获得土地资源，二是实力强大的行业战略合作者。他认为，万科此次的合作对象是美国最大的房企，从目前了解到的信息可见，万科在这一项目中依然保持着强势的姿态。
尽管股权合作在万科的合作开发模式中属于风险较高的选择，但记者从万科公司了解到，万科看中的是对方的资金实力以及业务水平，在合作过程中，万科仍是经营管理的主导者，对方能参与管理和监督，经营团队则由双方共同组建。
“双方很有可能通过这次项目，发展更多的合作。”上述房企高层表示，对于强势的铁狮门而言，为何会让万科参与这个项目，又为何会让万科拿到比重如此大的股权份额，万科能给这个项目或者给铁狮门带来什么益处，合作路径值得其他房企深究。
王石表示：“我们选择投资旧金山富升街201地块，主要因为铁狮门是一家全球领先的房地产企业，同时也是一个非常值得信赖的合作伙伴。”
而铁狮门联席首席执行官徐杰儒（Jerry Speyer）表示：“与万科集团在旧金山成立的这一合资项目对于铁狮门来说具有重要意义，它与铁狮门在中国市场的业务发展相辅相成。”
铁狮门于7年前开始布局中国，与上海城投等均有合作，目前在内地的开发面积约合186万平方米。业内分析指出，铁狮门的内地合作伙伴并不多，且对内地的合作者要求很高。
上述房企高层分析称，目前双方的需求都很明显。万科保证能够借助合作伙伴的力量把投资海外市场的第一步做好外，还需要向投资者保证投资收益。而铁狮门在中国仍正在开发多个房地产项目，如果能够与在中国深耕已久的万科有更长远的合作，则会对该公司的项目和早前在国内建立的房地产基金更有益处。
为海外华人建房
瑞士信贷发表报告称，万科旧金山项目的目标客户群是中国大陆买家。
“万科会给海外华人建房子。”郁亮曾透露，该公司的海外落脚点将不止一个国家。
王石在今年1月底出席达沃斯论坛时表示，万科去年在香港进行并购，今年将到北美开展并购，首季度在美国将有投资项目落实，未来陆续在其他国家开展投资。
为海外华人建房的构想，与万科意识到国内移民潮所带动的投资机会不无关系。王石曾表示，2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，占整个国际销售额的11%，此轮移民潮的不少移民都选择投资房地产。
据全美房地产经纪人协会调查报告，2011年中国买家占据了美国全部海外买家人数的9%，仅次于加拿大。
实际上，万科的海外进军步伐迟于其他房企。据中国海外投资联合会一项数据显示，去年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。碧桂园在马来西亚投资两大项目计划今年正式面市，绿地集团在韩国济州岛南部的“绿地健康城”也有望三四月份开售。
包括碧桂园在内的多家房企海外拓展路径倾向于与当地房企合作。碧桂园与马来西亚当地的地产商Mayland（大马置地）组成合营公司，共同开拓马来西亚的住宅及商业物业，碧桂园占有合营公司55%的股权。
此外，海外宽松的融资环境和众多优惠政策也是吸引房企“出海”的主要原因。业内人士分析，海外市场贷款成本低，融资渠道比国内多，不少企业借助发展海外房地产来搭建海外融资平台。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客户群到海外置业投资，从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。
郁亮曾强调，国际化对万科是一种探索和尝试，万科十年内都不可能将重心放在海外市场。
绿地集团人士向记者表示，国内房企向海外输出产品所承担的风险仍然较高，除了分散投资增加公司的风险外，在海外市场，除了海外的华人，本地居民的购房需求难为这些房企的发展提供足够的刺激条件。海外拓展未来是否会成为行业的普遍做法依然不明朗。
