本报记者 刘力图 广州、深圳报道
“调控如同大浪淘沙，只有巨石才不至于被冲刷掉。”谈及调控十年对房地产行业的影响，有近20年房地产从业经历的谢先生甚为感慨。
曾在国有房企任职，后来自主创业的李勇（化名）向记者表示：“多轮调控之后，中小房企在资金实力等方面根本不具备与国企同台竞争的能力，即使有中小房企硬着头皮抢赢了项目，也是以严重透支未来作为代价的。”
“关系成本”水涨船高
每逢想起上世纪90年代从事房地产开发的过程，谢先生总是津津乐道。当时，他花大量的时间踏遍了多个城市的角落，与当地的工厂、村委会协议拿下地块，建成商品房或囤着土地。随后，他引入了银行融资撬动开发资金滚动，实现了对现楼进行快速销售，以及扩大土地储备量。
2003年，“121文件”要求“适当提高首付比例”，正式拉开了楼市调控的序幕。对此，谢先生称，“121文件”对房企几乎为“零影响”。
当时，谢先生选择了替购房者预支首付的办法应对，资金的支持则来源于银行，“只要我这栋楼建好了，就有资本继续增加贷款，缓解这一个旨在抑制需求的调控政策对销售的冲击。”他表示，那时候，大多数城市的购房者的购房意识都非常谨慎，而且住房公积金较低，只有少部分人愿意承担银行的贷款，因此，具有能够全额支付房款能力的买家更为常见。
在挖掘第一桶金的经历上，广州某中型房企创始人邓先生与谢先生类似。十年间的多轮调控中，邓先生对2004年的“8·31大限”等一系列调控政策印象最为深刻。他认为，该政策规定了取消国有土地使用权的协议出让，以后一律采用招拍挂，这是从土地供给源头开始实行垄断。
“高企的地价和房价并不能完全归咎于招拍挂，这种垄断持续到现在，已经成为中小型民营房企最大的阴霾，扼杀了这个行业的活力。”邓先生告诉记者。
邓先生表示，火爆的销售、可观的销售额等等，都是其公司当年正处于行业的好景之中的表现。开发商在低价土地、可观的销售额之间赚足了差价。
“成本为数百元一平方米的房子，普通住宅售价在每平方米2000元到4000多元。那几年房价在涨，但是涨的幅度比如今少得多。当时有人就说，我们可以卖得贵一点，但贵一点不合理，市场的供需摆在那里，供应还比较充足，你这边卖完了，对手又在附近开发大盘，因此，定的价格得有竞争力。”他说。
以广州为例，在2001年至2003年，广州市预售住宅的成交均价较为稳定，原八区的均价保持在4800至4900元/平方米，广州市则保持在4000～4100元/平方米。而到2004年，由于受到城市经济快速发展、建材价格上涨、高档盘成交量放大、交楼标准普遍提高、成交区域向城区集中等因素的相互影响，广州市预售住宅成交价格上涨较快。
谢先生认为，在招拍挂等政策的冲击下，中小型房企面临着更艰巨的“成本被劫持”的窘况。
“与现在相比，当时的税费、杂费和其他‘关系成本’真的是太低了。”谢先生以其中的“关系成本”为例，称以往在与村委会、旧厂打交道协议拿地过程中，买卖双方开价、定价比较直接，有时候会邀请政府官员参与帮忙拉关系，即使有第三方要加入竞争，价格都可以在控制之内。“那时候，大家要价不会高得很离谱，因为谁把地拿贵了，都会被同行笑，现实情况也不允许，当然不排除有囤地的因素。”
如今，随着监管越来越严、门槛越来越高，跑政府部门需要花的成本也水涨船高，这些成本时刻挑战着谢先生和邓先生的公司。“你不跑不行，解决不了问题。监管文件虽然是统一规定，但实际操作是有差别的，其他竞争对手能拿到优惠和监管放松等政策，你拿不到，就等于亏了。”邓先生称，这也是中小企业所面临的共同难题。
“项目做一个少一个”
经历过2007年至2008年的调控，以及当年的不良经济环境，邓先生和谢先生的公司都开始感觉到逆转。从供给、资金支持，到利润空间，甚至后续开发能力，他们均感觉到正在经历不可扭转的逆转。
土地供给紧缺，是房地产行业集体面临的困境，然而，对于这些中小房企来说，造成的威胁更为严峻。
任志强曾分析，自2004年“8·31大限”之后，政府关紧了土地供给的闸门，于是土地的供给长期处于低增长或负增长中，特别是2007年的土地增加被第二套房贷改革和防止增长过快、防止通胀的两防政策再次打压之后又出现了将近两年时间的高负增长，才造成今天的土地市场压力和价格挤压。
任志强认为，无论如何都不可能从2008年、2009年连续两年的高负增长的土地供给现状中得出开发商大量囤积土地的结论。
邓先生的公司积极应对调控的结果并不美好。虽然房价保持了上涨，销售金额逐步扩大，他发现房地产开发业务利润空间受挤压将是不可逆转的趋势。
以他的公司为例，该公司虽然在2007年取得不错的销售成绩，但年终一算，利润同比减少了10%，其中土地成本、税费、营销费用消耗利润的占比呈逐步上升趋势。他认为，土地资源的减少与优质项目的缺乏令中小房企深陷险境，于是，邓先生的公司在2007年底便开始逐步收缩房地产开发业务。
一家在2011年便撤出房地产业务的中型房企的负责人李国智（化名）告诉记者，利润下滑、资金成本逐渐扩大，让利润空间变得不理想。他描述公司当年所处的困境称，中小型房企能利用的杠杆效应已逐步减弱，在启动资金逐年上升的压力下，中小型房企承受着融资成本高、周转时间短促等困难，其能利用融资所赚取的利润也会减少。
李国智当时已经认定，在多轮调控之下，只有大房企才具备足够的优势参与这场游戏。
从2009年开始，“国进民退”愈演愈烈，在当年的全国总价“地王”中，超过半数被具有国企背景的开发商拿下。统计数据显示，国有企业、保险企业、房地产投资信托基金和政府基金已谋划向房地产物业投资领域进军。
国企在获取资金上有天然的优势，而中小房企就没这么幸运了。对于谢先生的公司来说，2009年底，他便开始通过民间借贷等融资渠道获得运营资金，债台高筑一直是其公司摆脱不了的困局。
如今，谢先生只好用“维持生计”来形容其公司目前的状态。他无法抽出大量的资金进行开发，即使有资金实力也不愿意冒这样的风险。他举例，此前，有大型房企收购其公司为数不多的项目，“卖个好价钱才还上一笔陈年旧账。”他表示，不少中小型房企跟他的公司同病相怜，“项目做一个少一个。”
